24 июля форум недвижимости «Движение» инициировал круглый стол на тему: «Пульс рынка недвижимости: Итоги полугодия. Ипотека. Будущее». На площадке в пресс-центре «Россия Сегодня» собрались эксперты отрасли, чтобы подвести итоги первых шести месяцев 2024 года и обсудить планы на будущее.
Одно из главных событий первой половины этого года – изменение условий выдачи льготной ипотеки с господдержкой. Как адаптируется к этому рынок недвижимости? Какие механизмы способны поддержать спрос? Что уже сейчас применяют компании-застройщики? Какие условия предлагают банки?
Эти и другие вопросы обсуждали участники круглого стола.
Заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Стасишин рассказал, что за первое полугодие 2024 года введено порядка 53,4 млн кв. метров жилья, порядка 38 млн кв. метров – это индивидуальное жилищное строительство, 15,6 млн – ввод за первое полугодие в многоквартирном жилье. За весь 2023 год наблюдался рекордный ввод жилья – 110,4 млн кв. метров, среди них 51, 8 млн кв. метров было введено в многоквартирных жилых домах.
«Рекордные цифры по прошлому году – это результат той политики, которая была запущена в ковидный период благодаря всем мерам поддержки, которые реализовывались по поручению Президента РФ. Это не только льготная ипотека, но и субсидирование кредитов и огромные средства, которые направлялись и направляются на инженерную и транспортную инфраструктуру в обеспечении земельных участков», – отметил Никита Стасишин.
За первые полгода выведено 25,6 млн кв. метров в многоквартирных жилых домах. Общий объем по проектной документации на 2024 год – 115 млн кв. метров жилья, по 85 млн кв. метров открыты продажи. Портфель денежных средств на счетах эскроу на сегодня составляет 6,3 трлн рублей. Коэффициент доступности жилья по итогам 2023 года составил 3,4 года, это на 2,9 лучше показателя за 2022 год. Обеспеченность жильем имеет устойчивую тенденцию роста.
«После отмены льготной ипотеки наблюдаем снижение спроса на квартиры в проекте бизнес-класса. При этом в премиум практически все без изменений: поменялась только структура оплаты, перетекшая в рассрочку из 100% оплаты. В продажах класса делюкс видим повышение спроса и как следствие – продаж», – поделился Павел Иншаков, Директор по продажам и аренде коммерческой недвижимости PIONEER.
Динамика стоимости жилья: в реальном выражении цены на новостройки за предыдущий квартал выросли всего на 0,6%, на вторичном рынке снизились на 0,9%. Темп повышения цен на первичном рынке в реальном выражении снижается. «После пика, который был в третьем квартале 2023 из-за ажиотажного спроса, стоимость квартир в новостройках в 2023 выросла на 2%, что в 4 раза меньше, чем в 2022 году. Активная фаза роста цен завершена, в дальнейшем темпы не превысят 4-5%, что соответствует ожиданием инфляции», – отметил Стасишин.
Руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг отметил, что в связи с завершением льготных программ в мае-июне 2024 года темпы роста выдачи по льготным программам стали рекордными. «Количество сделок, которое пришлось на этот период, можно сравнить только с августом и декабрем прошлого года. Завершение льготной ипотеки простимулировало высокий спрос и, как следствие, реакцию со стороны застройщиков в виде динамического роста цен», — отметил Михаил Гольдберг. Продление семейной ипотеки Михаил назвал большим достижением: теперь люди смогут запланировать покупку жилья тогда, когда им действительно удобно, а не тогда, когда кончается программа.
По словам Михаила Гольдберга, эксперты ожидают падение спроса и снижение выдачи по оставшимся льготным программам и рыночным сделкам на 30%. «Хороший рынок ипотеки тогда, когда мы не ждем запуск очередной льготной программы, а рассчитываем на то, что ставки по ипотеке будут рыночные», — отметил Михаил Гольдберг. В то же время, по прогнозам Михаила, спрос на ипотеку через год-полтора вырастет.
Анатолий Аксаков отметил, что рынок недвижимости переходит к рыночной экономике, и участников ждут ожидаемые перемены: «В первом чтении принят закон о жилищных сбережениях. Он сможет создать базу для граждан, которые будут накапливать средства на первоначальный взнос или на приобретение жилья в ипотеку. Здесь нужно включать дополнительное стимулирование. Один из стимулов мы прописали: средства до 10 млн рублей должны быть защищены системой страхования вкладов. Кроме этого, мы рассматриваем возможность регулирования Центральным банком ипотечного кредитования», — рассказал Анатолий Аксаков.
Никита Стасишин подчеркнул, что Центральный банк планирует принять закон о регулировании ипотечного кредитования и находится в активном диалоге с Правительством РФ в лице строительного блока.
Руководитель ГК «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков отметил, что новость об отмене льготной ипотеки была для рынка ожидаема. Кроме этого, за время действия программы представители девелоперского сообщества благодаря поддержке смогли накопить определенные активы на тот период, когда рынок будет претерпевать становление.
Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101»: «Доля ипотеки по сделкам по итогам полугодия составила 94%, в первом полугодии 50% пришлось на семейную ипотеку, увеличилась доля IT и военной ипотеки», рассказал Рустам Азизов.
Рустам отметил, что количество обращений не снизилось, но платеж у клиента увеличился втрое, и его структура изменилась. 98% процентов выплат в первые годы уходят только на погашение процентов.
«Средний возраст покупателя – 38-40 лет. Это говорит о том, что в таком возрасте покупатели могут позволить себе приобретение жилья. Если говорить о той категории, которую, по нашему мнению, стоит поддерживать, то это молодые специалисты. Поэтому нам кажется, что молодые специалисты нуждаются в льготных программах, которые позволят поддержать покупку жилья у этой категории граждан», – выступил с предложением Рустам Азизов.
Евгений Дячкин руководитель департамента продаж в партнерских каналах, вице-президент ВТБ:
«Пока на текущий момент мы видим, что объем выданных кредитов сократился на 7%. Мы абсолютно точно поддерживали меры программы господдержки, но мы всегда выступали за то, чтобы господдержка была адресной. Программа семейной ипотеки помогает семьям жить в лучших условиях. В тоже время мы понимаем, что на рынок оказывает давление высокая ключевая ставка. Это давит на спрос на рынке вторичного жилья. Это привело к тому, что доля программ господдержки в структуре выдач ипотеки достигла 79%. Во втором полугодии будут превалировать семейная ипотека и IT-ипотека».
Евгений отметил, что снижение по количеству сделок составит год к году порядка 40% в объемных показателях. «Мы не видим коллапса на рынке. Проекты, которые строились, выкупались достаточно быстро. Ряд макроэкономических решений в скором времени приведет к тому, что ключевая ставка будет снижаться. Мы достаточно позитивно смотрим в среднесрочной перспективе как на рынок стройки, так и на реализацию мер поддержки по улучшению жилищных условий для граждан».
Отвечая на запрос Рустама Азикова, Евгений Дячкин рассказал, что есть ряд программ, реализуемых с крупными предприятиями, в частности, РЖД и Камаз, которые участвуют в создании благоприятных условий для покупки жилья молодыми специалистами.
Также он прокомментировал ситуацию со вторичным рынком, рассказав о программе от банка, при которой при реализации старой квартиры процентная ставка по кредиту снижается за счет передачи банку жилья, в котором покупатель жил ранее.
Захаров Дмитрий, директор маркетинга, рекламы и PR ГК «Садовое кольцо», представил позицию девелоперов, которые строят в регионах. Он отметил, что для качественных местных проектов тенденция снижения продаж присутствует, но не является критичной.
«После отмены льготной ипотеки наблюдаем снижение спроса на квартиры в проекте бизнес-класса. При этом в премиум практически все без изменений: поменялась только структура оплаты, перетекающая в рассрочку из 100% оплаты. В продажах класса делюкс видим повышение спроса и как следствие – продаж», – поделился Павел Иншаков, директор по продажам и аренде коммерческой недвижимости PIONEER.
Ольга Кобякова, коммерческий директор Setl Group, рассказала: «Обращения не упали, а выросли (+14%). Начиная с последних дат июня, мы внедрили программы рассрочек, которые поддержали спрос в июле. Первые 1,5 недели брони были преимущественно на рассрочках, далее появились программа ипотеки и адресные программы для многодетных семей. Таким образом, количество бронирований у нас не снизилось», – подчеркнула Ольга.
Анна Коробкова, руководитель департамента продаж ООО «Донстрой»: «Доля покупки квартир в ипотеку за первое полугодие у нас составила порядка 50%, и сегодня, конечно же, идет смещение в сторону рассрочки и акционных программ, на которые переориентировались наши клиенты. Мы также продолжаем работать с траншевыми и субсидированными ипотеками. Именно поэтому в текущих условиях «Донстрой» не ощущает снижение спроса и продолжает занимать лидирующие позиции по Москве по объемы выручки в сегментах бизнес, премиум и элит класса».
Представители IT-сервисов Юлия Рыкунова и Роман Гуров:
Юлия Рыкунова, директор по развитию бизнеса в «Метр квадратный (м²)», рассказала о том, что в июне количество сделок по вторичному рынку выросло на 33%, а в сделках с ипотекой – на 42%. Если же мы говорим о первичном рынке, то тут рост сделок составил 29%. Отмечено падение сделок без ипотеки в 2 раза, а сделки с ипотеками снизились в 3,5 раза.
Роман Гуров, основатель и СЕО платформы «ДВИЖ», отметил, что с рынка ушло порядка 47% покупателей в связи с завершением господдержки. Порядка половины покупателей сейчас не могут взять ипотечный кредит на предлагаемых условиях.
Подводя итог, Михаил Гольдберг отметил, что недостаток предложения и спроса будет реализован тогда, когда ставки по депозитам пойдут вниз, т.к. люди имеют возможность заработать на депозитах и в скором времени будут задумываться, куда инвестировать средства. Эксперты отметили, что у всех представителей отрасли своя роль, и сейчас рынок недвижимости переходит к изменениям. Государственные органы в тандеме с представителями застройщиков, банками, риелторами и аналитиками слышат друг друга, поддерживают и адаптируются под новые условия.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией»