Это станет рекордным показателем за более чем 10 лет
Москва, 11 декабря 2025 г. Объем ввода коммерческой недвижимости в России по итогам 2025 года может достигнуть 9,1 млн кв. м, что на 62% больше показателя 2024 года. Кроме того, это значение станет рекордным за более чем 10 лет, поскольку превысит максимальный показатель, зафиксированный в 2014 году, – 7,5 млн кв. м. При подсчете учитывались суммарные объемы площадей торговой, офисной и складской недвижимости по всей России. При этом доля складского сегмента в новом предложении составляет 84% – 7,7 млн кв. м.
В период с 2020 по 2023 гг. ежегодный ввод коммерческой недвижимости находился в диапазоне 3,2 – 4,8 млн кв. м. Однако в 2024 году рынок продемонстрировал существенный прирост нового предложения до 5,7 млн кв. м. Такой объем был обусловлен очередным этапом роста маркетплейсов.
По прогнозам Nikoliers, показатель ввода коммерческой недвижимости в 2026-2027 гг. также останется высоким, однако немного снизится по сравнению с 2025 годом и составит около 8,1 млн кв. м в 2026 году. Наибольшая доля ввода вновь придется на складской сегмент.
Значительная доля складского сегмента в общем объеме ввода объясняется высокой активностью маркетплейсов и продуктовых сетей в предыдущие годы, которые развивали качественную логистическую инфраструктуру по всей стране, заключали крупные BTS-сделки и анонсировали собственное строительство складских объектов. При этом маркетплейсы сформировали большой объем распределительных центров с анонсируемой датой ввода до 2027 г., что в совокупности с возможным переносом сроком ввода части объектов, обеспечит складскому сегменту лидирующую позицию в объеме ввода в течение ближайших двух лет.
В сегменте офисной недвижимости по итогам 2025 года прогнозируется ввод 908 тыс. кв. м, что на 47% превышает показатель предыдущего года и составляет 9,7% от совокупного объема новых коммерческих площадей. Данный прирост обеспечен преимущественно вводом в эксплуатацию проектов в Москве (80% от объема офисного ввода), строительство которых было начато в период более благоприятной макроэкономической конъюнктуры, а также за счет переориентации девелоперов на возведение офисной недвижимости с целью последующей продажи, завершением строительства штаб-квартир крупных корпораций и активной реализацией проектов по программе создания мест приложения труда (МПТ). Особого внимания заслуживает III квартал 2025 года, в котором объем ввода офисной недвижимости достиг 495 тыс. кв. м, что является рекордным квартальным показателем за последнее десятилетие.
В 2026 прогнозируется ввод 813 тыс. кв. м и 623 тыс. кв. м в 2027 году. По-прежнему порядка 80% объема ввода будет в Москве. Однако ожидания по макроэкономическим факторам и традиционные переносы сроков реализации могут привести к сдвигу сроков ввода офисных проектов, анонсированных девелоперами. По оценке Nikoliers, заморозки уже строящихся проектов не ожидается, корректировка сроков ввода будет в пределах одного года.
В сегменте торговой недвижимости по итогам 2025 года прогнозируется ввод 513 тыс. кв. м, что составляет 5,6% от общего объема и демонстрирует рост на 7% относительно 2024 года. Данный показатель является максимальным за последние три года (257 тыс. кв. м в 2022 г., 246 тыс. кв. м в 2023 г. и 481 тыс. кв. м – в 2024 г.) и обусловлен вводом в эксплуатацию крупномасштабных объектов в Москве и Санкт-Петербурге. В числе наиболее значимых открытий текущего года следует выделить МФТРК «ГОЛЛИВУД» в Санкт-Петербурге общей площадью 115 тыс. кв. м. На 2026 год прогнозируется ввод 467 тыс. кв. м, однако в перспективе нескольких лет ожидается снижение объемов нового строительства. Эта тенденция обусловлена, в частности, отсутствием проектов по возведению новых крупных торговых центров и сокращением средней площади вновь вводимых объектов. Исключение могут составлять единичные открытия крупноформатных торговых центров на столичном и региональных рынках.
Динамика ввода коммерческой недвижимости России по сегментам
Источник: Nikoliers
Рекордный объем ввода коммерческих площадей в России стал одной из причин роста вакансии во всех сегментах коммерческой недвижимости в 2025 году. На рынке Москвы наиболее высокую годовую динамику продемонстрировала складская недвижимость (+2,3 п.п.) – с 0,5% в 2024 году до 2,8% в 2025 году. Основная причина – общий экономический и отраслевой климат заставил ключевых драйверов рынка охладить свою активность, что на фоне рекордного ввода и снижения темпов поглощения площадей привело к резкому увеличению объема готовых свободных помещений. По оценке Nikoliers, в настоящий момент рынок постепенно движется к балансу.
Вакансия в офисном сегменте за год незначительно выросла на 0,1 п.п – с 5,5% в 2024 году до 5,6% в 2025 году. В ритейле увеличение вакансии составило 0,2 п.п – с 6,4% до 6,6%. По прогнозам Nikoliers, в 2026-2028 гг. среднегодовая динамика уровня вакантности по всем сегментам не превысит 1 п.п.
Изменение доли вакантных площадей по сегментам коммерческой недвижимости в Москве
Источник: Nikoliers
«Согласно предварительной оценке итогов 2025 года, объем ввода коммерческой недвижимости установит абсолютный рекорд, превысив показатели не только 2024, но и 2014 года. Общий объем качественных коммерческих площадей в России, включающий офисы, склады и торговые центры, к концу года превысит 115 млн кв. м. При этом объем качественного складского фонда уже преодолел отметку в 50 млн кв. м. Ожидается, что высокая девелоперская активность сохранится как минимум до 2027 года, что обусловлено завершением строительства крупных проектов, запущенных в предыдущие периоды. Значительная доля объектов строится под конечных пользователей, поэтому в офисном и складском сегментах формируется отложенный спрос, который не будет удовлетворен вводом новых площадей», – отметила Татьяна Дивина, региональный директор департамента исследований Nikoliers.