Показатели спроса на клубный формат новостроек за последний год не опускаются ниже 50 тыс. кв. м реализованных площадей, что говорит о стабильном интересе со стороны покупателей на небольшие дома точечной застройки. Если говорить о предыдущих периодах, то мы фиксировали стабильный рост спроса, начиная с середины 2020 года. По итогам 2021 г. суммарный объем сделок в данном сегменте составил 234 тыс. кв. м, что на 43% превышает показатели 2020 г. и на 78% — показатели 2019 г. В I квартале 2022 г. объем сделок составил 58 тыс. кв. м, что на 10% больше, чем в I квартале 2021 г.
Рост интереса к клубным домам объясняется прежде всего нехваткой инвестиционных форматов недвижимости на рынке. Клиенты, понимая потенциал роста цен в проектах с небольшим количество квартир или апартаментов, а также минимальную конкуренцию при дальнейшей сдаче в аренду или перепродаже, предпочитают для покупки именно такой формат недвижимости. А на фоне появления все больше проектов комплексного развития территории, который не дает такую потенциальную прибыль на выходе из проекта или сдаче в аренду, клубный формат становится все более привлекательным для инвесторов.
В настоящее время на рынке клубных домов наметился дефицит: в общей структуре предложения клубные дома составляют всего 3%, тогда как в структуре спроса за I квартал 2022 г. доля клубных лотов составила около 6%. Статистика говорит о продолжении роста дефицита данного продукта. Превалирующая часть проектов в экспозиции находится на высокой стадии строительства либо уже сданы в эксплуатацию. Новых проектов выходит все меньше и меньше.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «В последние годы мы фиксируем рост интереса клиентов к клубному формату – в первую очередь, за счет приватности, ценность которой так остро ощутили жители больших городов в период пандемии. В то же время мы наблюдаем увеличение дефицита предложения в элит-сегменте, который на фоне сокращения девелоперской активности в среднесрочной перспективе будет еще больше. Растущий дефицит может привести к существенному росту цен на недвижимость клубного формата».
Динамика объема спроса по зарегистрированным ДДУ
В настоящее время не существует единых критериев для отнесения новостройки к клубному формату, в связи с чем присвоение подобного статуса остается вопросом позиционирования застройщиком. В текущей экспозиции на рынке Москвы в «старых» границах представлен 41 проект клубного формата от комфорт- до элит-класса.
Среди характеристик, объединяющих все клубные дома, в первую очередь, выделяется их небольшой размер: в большинстве случаев клубные дома представлены точечной застройкой общей площадью до 20 тыс. кв. м. Количество квартир и апартаментов в большей части проектов не превышает 200 лотов. Среднее количество этажей в подобных проектах – 10. Большая часть клубных домов расположена в центральной части Москвы: 26 из 41 дома в текущей экспозиции сконцентрированы в ЦАО.
В текущем предложении под статусом «клубный дом» объединены проекты, предлагающие покупателю уникальные архитектурные решения – как в формате нового строительства, так и в формате реконструкции исторических особняков. Например, апарт-комплекс Vernissage от застройщика Ziggurat Development спроектирован в стиле ар-деко. Другой пример — жилой комплекс «Дом с Атлантами» от «ВМС Девелопмент» является реконструкцией объекта культурного наследия 1882 года постройки.
Помимо архитектуры большое внимание уделяется наполнению клубных домов: большая часть клубных домов в текущем предложении имеет расширенные лобби с отделкой из натуральных материалов. Например, оформление трех лобби в проекте Artisan от USM Development выполнено калькуттским мрамором, латунью и деревом. В апарт-комплексе Monodom Family от Sun Development отделка просторных входных групп выполнена из высококачественных материалов в соответствии с дизайн-проектом творческого производственного объединения PRIDE.
В позиционировании клубных домов зачастую используются такие атрибуты как «приватность», «спокойствие», «тишина», что подчеркивает уникальность формата для крупного города. Клубные дома нередко включают закрытые дворы: например, проект Turandot Residences от Valartis оборудован собственным садом для медитаций. Проектом Woods от застройщика AB Development помимо приватного двора предусмотрено собственное поле для гольфа.
Текущее предложение квартир и апартаментов клубного формата составляет 74,2 тыс. кв. м или 832 лота. Наибольшее количество лотов – 132 апартамента – представлено в «Клубном доме в Рублево» от СЗ «Универсаль».
Своим масштабом выделяется дом Chkalov от Ikon Development (20,8 тыс. кв. м или 396 лотов, согласно ПД), расположенный на первой линии Садового кольца: архитектура дома разработана лондонским дизайнером Martin Hulbert, для будущих жителей дома предусмотрены сервисные услуги. Напротив, самым небольшим по площади является клубный дом «Пречистенка 8» от застройщика Insolver (1,3 тыс. кв. м): дом является реконструкцией особняка XVII в., проектом предусмотрено всего 8 апартаментов.
Наибольшая доля предложения приходится на элит-класс (36%), сопоставимая доля (31%) приходится на премиум-класс. В разбивке по типу помещения преобладают апартаменты – 72% от общего объема предложения, доля квартир составляет лишь 28%.
Структура предложения клубных домов по классу
Структура предложения клубных домов по типу помещения
Средневзвешенная цена составляет 918 тыс. руб./кв. м. Средний бюджет предложения – 80,7 млн руб. Минимальный бюджет представлен в проекте «Менжинского 30» составляет 4,9 млн руб. за апартамент 26,9 кв. м. Наибольший бюджет предложения – 1,7 млрд руб. за пентхаус площадью 392 кв. м – представлен в проекте «Клубный дом в Газетном». Всего дом включает 17 апартаментов.
Превалирующая доля квартир и апартаментов в текущем предложении представлена без отделки – 64%. В чистовой отделке представлено лишь 11% лотов.
Структура предложения клубных домов по типу отделки
Карта клубных домов в текущем предложении
(нумерация проектов на карте совпадает с нумерацией в таблице)
Текущее предложение на рынке клубных домов
| № | Проект | Девелопер | Тип | Срок сдачи | Кол-во лотов в проекте, шт. | Кол-во лотов в экспозиции, шт. | Средневзв. цена, руб./кв. м |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| комфорт-класс | |||||||
| 3 | Менжинского 30 | АЛВЕК | Апартаменты | II кв. 2023 | 189 | 23 | 201 155 |
| 4 | Клубный дом «Октябрь» | АЛВЕК | Апартаменты | IV кв. 2022 | 400 | 61 | 234 687 |
| 32 | Расцветай в Люблино | ГК «Расцветай» | Квартиры | III кв. 2022 | 112 | 3 | 326 642 |
| бизнес-класс | |||||||
| 1 | Клубный дом Рублево | СЗ «Универсаль» | Апартаменты | II кв. 2022 | 164 | 132 | 285 710 |
| 2 | Парк Плаза | HITECH DEVELOPMENT | Апартаменты | II кв. 2022 | 32 | 10 | 214 681 |
| 5 | Verdi | Glincom | Апартаменты | IV кв. 2023 | 107 | 19 | 396 264 |
| 6 | DIN HAUS | Phoenix | Апартаменты | II кв. 2022 | 46 | 9 | 524 488 |
| 12 | Dialog | Центр-Инвест | Квартиры | III кв. 2022 | 210 | 20 | 638 447 |
| 25 | Chkalov | Ikon Development | Апартаменты | IV кв. 2022 | 396 | 49 | 776 509 |
| 30 | Клубный дом на Рогожском | СпектрСтрой | Апартаменты | Сдан ГК | 27 | 2 | 595 091 |
| 31 | Monodom Family | Sun Development | Апартаменты | II кв. 2022 | 160 | 6 | 313 023 |
| 34 | logos | Sense | Апартаменты | III кв. 2024 | 255 | 24 | 506 376 |
| 35 | Residence Hall Шаболовский | ГК «Новая Жизнь» | Апартаменты | II кв. 2022 | 90 | 27 | 663 389 |
| 41 | Концепт House | Концепт Инвест | Квартиры | Сдан ГК | 101 | 1 | 230 914 |
| премиум-класс | |||||||
| 7 | GloraX Aura Белорусская | GloraX | Апартаменты | III кв. 2024 | 174 | 125 | 634 233 |
| 8 | MAISON ROUGE | Hutton Development | Апартаменты | Сдан ГК | 38 | 1 | 900 000 |
| 9 | Fantastic House | СЗ «Полинессо» | Квартиры | Сдан ГК | 24 | 1 | 1 725 000 |
| 10 | Долгоруковская 25 | БЭЛ Девелопмент | Апартаменты | Сдан ГК | 42 | 13 | 1 400 681 |
| 11 | Sole Hills | «Еврофармакол» | Апартаменты | IV кв. 2023 | 108 | 73 | 550 000 |
| 13 | RestART | Restart | Апартаменты | III кв. 2022 | 32 | 32 | 1 161 191 |
| 21 | Маросейка 11 | СК Маросейка 11 | Квартиры | Сдан ГК | 33 | 1 | — |
| 22 | LUMIN | Hutton Development | Апартаменты | IV кв. 2022 | 54 | 21 | 961 656 |
| 28 | BOGENHOUSE | Lexion Development | Апартаменты | Сдан ГК | 43 | 3 | 1 500 000 |
| 29 | Клубный дом на Котельнической набережной | Русский монолит | Квартиры | Сдан ГК | 140 | 2 | 1 161 244 |
| 33 | Vernissage | Ziggurat Development | Апартаменты | II кв. 2024 | 26 | 12 | 566 945 |
| 36 | Данилов дом | СМУ-6 | Апартаменты | Сдан ГК | 30 | 2 | 550 000 |
| 37 | Magnum | Magnum Development | Апартаменты | Сдан ГК | 44 | 8 | 1 088 656 |
| элит-класс | |||||||
| 14 | Клубный дом Turgenev | НеоСтрой | Квартиры | IV кв. 2022 | 93 | 4 | 1 541 967 |
| 15 | Клубный дом в Газетном | Актив-Центр | Апартаменты | II кв. 2022 | 17 | 8 | 2 977 056 |
| 16 | Turandot Residences | Valartis | Апартаменты | Сдан ГК | 62 | 19 | 1 070 891 |
| 17 | Artisan | Valartis | Квартиры | Сдан ГК | 39 | 9 | 1 455 078 |
| 18 | Пречистенка 8 | Insolver | Апартаменты | Сдан ГК | 8 | 4 | — |
| 19 | MOSS Apartments | ГК Adwill | Апартаменты | Сдан ГК | 13 | 4 | 1 070 817 |
| 20 | Чистые Пруды | Sminex | Квартиры | II кв. 2025 | 31 | 25 | 2 175 914 |
| 23 | Дом с Атлантами | ВМС Девелопмент | Квартиры | II кв. 2022 | 19 | 3 | 1 595 708 |
| 24 | Тессинский, 1 | Insigma | Квартиры | IV кв. 2022 | 71 | 30 | 1 250 078 |
| 26 | Cloud Nine | Vesper | Кв/ап | I кв. 2022 | 38 | 1 | 1 800 000 |
| 27 | Mon Cher | Capital Group | Апартаменты | Сдан ГК | 30 | 3 | 647 780 |
| 38 | Пироговская, 14 | Elbert Development | Апартаменты | II кв. 2022 | 53 | 5 | — |
| 39 | Astris | USM Development | Апартаменты | II кв. 2022 | 50 | 9 | — |
| 40 | Woods | AB Development | Квартиры | II кв. 2024 | 54 | 28 | 1 213 658 |
О компании
Nikoliers — ведущая российская консалтинговая компания полного цикла в сегменте коммерческой и жилой недвижимости. Свою деятельность в России компания начала в 1994 году в качестве представительства международного бренда Colliers. Компания принимала активное участие в формировании профессионального рынка недвижимости в России и заложила высочайшие стандарты работы, основанные на лучших международных и локальных практиках. 7 марта 2022 года компания вышла из состава международной сети Colliers и продолжила работу в России под независимым брендом. С 21 апреля 2022 г. компания работает под брендом Nikoliers. На сегодняшний день в офисах Nikoliers в Москве, Санкт-Петербурге и обособленных подразделениях работает свыше 600 сотрудников.
Специалисты Nikoliers предоставляют полный комплекс профессиональных услуг арендаторам, владельцам коммерческой недвижимости и инвесторам по всей России. Услуги включают в себя стратегический консалтинг и услуги по продаже и аренде недвижимости, глобальные решения для корпоративных клиентов, инвестиционные продажи, управление проектами и эффективное планирование рабочего пространства, управление недвижимостью, консалтинг, оценку, а также специализированные исследования рынка. Девелоперам жилой недвижимости специалисты Nikoliers предоставляют полный цикл эксклюзивных и ко-эксклюзивных услуг по проектам – от продажи/приобретения земельных участков под жилую застройку до разработки коммерческих концепций и осуществления брокериджа и маркетинга проектов.