Обзор рынка офисной недвижимости Москвы

Общие тенденции

• В течение I полугодия 2023 года на рынке офисной недвижимости наблюдается высокая активность. По сравнению с 2022 г. интерес компаний направлен на переезд в более качественные офисы, которые освобождаются после ухода западных компаний. Также мы фиксируем тренд на приобретение офисных объектов в собственность.
• По итогам I полугодия совокупный объем спроса составил 736 тыс. кв. м. Данный показатель является максимальным значением за аналогичный период в ретроспективе последних 10 лет. Высокие объемы обеспечены по большей части сделками новой аренды и купли-продажи.
• Объем новых сделок за I полугодие увеличился более, чем в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом 2022 г. и составил 578,5 тыс. кв. м.
• Объем договоров купли-продажи превышает показатель I полугодия 2022 г. в 1,5 раза и составляет 228,3 тыс. кв. м. Мы наблюдаем максимальный объем таких сделок за последние 10 лет.
• На рынке аренды также сохраняется активность, общий объем арендованных офисов за 6 месяцев составил 350 тыс. кв. м.
• Расторжений договоров аренды значительно сократился, по сравнению с 2022 г. Доля отказов от офисных помещений составила 5% совокупного объема спроса или 38,4 тыс. кв. м. В структуре сделок по отказу доля иностранных компаний составляет 73%.
• Помещения без отделки остаются мало востребованными арендаторами — 5% общего объема договоров новой аренды. Обще рыночная доля сделок в shell&core за I полугодие 2023 г. (28%) по большей части была обеспечена договорами купли-продажи (90% от общего объема сделок в shell&core).
• Доля свободных площадей на рынке достигла 10,8%. Интенсивность спроса способствовала снижению показателя на 1,7 п. п. относительно значения конца 2022 г. Для офисов класса А вакансия составила 13,9%, класса В+ — 9,3%, класса В — 8,9%.
• Среднерыночная запрашиваемая ставка аренды практически не изменилась относительно конца 2022 г. и равна 21 800 руб./кв. м/год.

По итогам I полугодия 2023 г. было введено в эксплуатацию 4 бизнес-центра. Объем нового предложения составил 102,4 тыс. кв. м, что выше прошлогоднего значения за аналогичный период в 3 раза. Но девелоперская активность остается низкой.

1 * здесь и далее для помещений в состоянии под чистовую отделку, без учета НДС и эксплуатационных расходов
2 ** рассчитано как среднее значение по всем классам

Динамика прироста нового предложения офисных площадей

Ввод
В I полугодии 2023 года на рынке офисной недвижимости введено в эксплуатацию 4 новых объекта совокупной площадью 102,4 тыс. кв. м, что почти в 3 раза выше показателя за аналогичный период прошлого года (38 тыс. кв. м). Тем не менее, девелоперская активность в части ввода в эксплуатацию новых объектов остается низкой.

Объекты были введены в зоне ТТК и относятся к классу А.

По заявлениям девелоперов, объем нового строительства к концу года может составить 323,2 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости.

Последние полтора года рынок продолжает ощущать спад в динамике прироста новых офисных площадей. При этом все чаще девелоперы анонсируют строительство новых офисных проектов на продажу полностью или блоками, что составляет более 60% объема нового строительства.

Крупные объекты к вводу в течение 2023 г.

Спрос
По итогам I полугодия совокупный объем спроса составил 736 тыс. кв. м. Данный показатель является максимальным значением за аналогичный период в ретроспективе последних 10 лет. При этом высокие показатели достигнуты как за счет сделок купли- продажи, так и за счет значительного объема договоров новой аренды.

Объем новых сделок за первые 6 месяцев вырос более чем в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом 2022 г. и составил 578,5 тыс. кв. м. Во II квартале активность офисного рынка, которая прослеживалась в начале года, продолжала усиливаться, что способствовало увеличению совокупной площади новых сделок на 80% до 372 тыс. кв. м, против 207 тыс. кв. м в I квартале, достигнув максимальных значений за 10 лет. Замечен рост как в сделках аренды, так и купли- продажи. Продолжается удовлетворение отложенного спроса, который был сформирован в 2022 году. Мы ожидаем, что спрос сохранится на высоком уровне при условии политической и экономической стабильности. Однако можно предположить, что большая часть спроса была закрыта в первом полугодии.

Совокупная площадь договоров по пересогласованию условий аренды составила 119 тыс. кв. м, рост в основном за счет российских компаний. Положительная динамика равна 39% в сравнении с результатами I полугодия 2022 г.

Объем сделок по расторжению договоров аренды значительно сократился в сравнении с 2022 г., когда мы видели пик данного тренда. Доля отказов от офисных помещений снизилась на 13 п. п. и составила 5% от совокупного объема сделок или 38,4 тыс. кв. м.
По результатам I полугодия доля иностранных компаний в структуре сделок по отказу составляет 73%.

При этом больше половины площадей, от которых отказались иностранные компании в 2022 — I полугодии 2023 г., уже занята другими компаниями.
По объему отказных площадей лидируют производственные компании (42%), а также компании из сегментов IT/Telecom (21%), бизнес услуги (10%), e-commerce (9%).

Динамика объема новых сделок

Динамика сделок по отказу, кв. м

Динамика спроса по типу сделки

В структуре по типу сделки лидирует аренда — 61% от общего объема новых сделок, доля сделок продажи — 39%.
Текущая структура спроса по типу сделок показывает повышенную активность по приобретению офисов в собственность относительно прошлых лет. Совокупный объем купленных офисных площадей по итогам I полугодия 2023 г. составил 228,3 тыс. кв. м, в то время как в 2022 г. — 151 тыс. кв. м, а в 2021 г. -71,8 тыс. кв. м. Однако большая доля была сформирована во II квартале — 75% или 171,7 тыс. кв. м. Это максимальный объем сделок купли-продажи за аналогичный период за последние 10 лет.

Крупные сделки за I полугодие 2023

Спрос по классу

Динамика спроса новых сделок по расположению

В I полугодии больше половины новых сделок представлено качественными объектами класса А — 59% от общего объема новых сделок. Объем сделок в классе А во II квартале вырос по сравнению с I кварталом на 270%.
30% от общего объема новых сделок приходится на офисные помещения класса В+, на класс В приходится 11%.

Традиционно наибольший объем новых сделок пришелся на объекты, расположенные в зоне ТТК — 50%. Отмечено усиление консолидации подразделений крупных компаний в ММДЦ «Москва-Сити».

В противовес прошлому году, свою долю в общем объеме спроса увеличили компании сегмента IT/Телеком, заняв лидирующую позицию по общему объему купленных и арендованных площадей — 22% от общего спроса. В абсолютных значениях объем сделок сегмента вырос в 5 раз. Напомним, что в прошлом году компании этого сегмента были в числе тех, кто активно отказывался от офисных площадей, а доля новых сделок в общем объеме спроса по итогам I полугодия 2022 г. составляла лишь 9%.

Также в I полугодии 2023 г. значительные доли заняли производственные компании (15% общего спроса), представители государственных структур (15%) и банковского сектора (9%). В сравнении с аналогичным периодом прошлого года их доли изменились не столь значительно, однако объемы законтрактованных площадей выросли в несколько раз.

Структура новых сделок по отраслевой принадлежности в течение I полугодия 2023 г.

Доля сделок shell&core

Доля сделок в shell&core по итогам I полугодия 2023 г. составила 27,8% от общего объема новых сделок, однако по большей части была обеспечена договорами купли-продажи (90% от общего объема сделок в shell&core).
Доля сделок купли-продажи «в бетоне» в I полугодии 2023 г. составила 63,3% от общего объема сделок купли- продажи. На показатель повлияло несколько нетиповых для рынка крупных сделок: покупка действующими арендаторами — VK башня Skylight, Доширак БЦ Чемпион Парк; а также покупка Россельхозбанком готового объекта ОКО (фаза 2).

Рост себестоимости отделочных работ и выход площадей с качественной отделкой стимулируют арендаторов отдавать предпочтение готовым к въезду помещениям, требующих минимальных вложений. Доля сделок аренды «в бетоне» во I полугодии составила лишь 4,9% от общего объема арендных сделок, что на 1,2 п. п. меньше относительно конца 2022 г., в то время как в 2021 г. она достигала 31,3%.

Уровень вакантности и ставки аренды

По итогам I полугодия 2023 г. средний уровень вакантности сократился на 1,7 п. п. относительно конца 2022 г. и составил 10,8%. Снижение вакансии прослеживается во всех классах. Наибольший объем свободных площадей в классе А — 13,9%. Уровень вакансии в классе В+ сократился до 9,3%, в классе В до 8,9%.
Убывание свободных площадей происходит за счет стабилизации деловой активности на рынке офисной недвижимости, а также за счет расширения компаний, преимущественно государственных структур, доля сделок с которыми составляет 15% от общего объема новых сделок.
Средневзвешенная арендная ставка по итогам I полугодия 2023 года фактически сохранилась на прежнем уровне относительно конца 2022 г. (21 900 руб./кв. м/год) и составила 21 800 руб./кв. м/год (совокупно по всем классам А, В+ и В).
Ставки аренды, запрашиваемые собственниками, остаются без изменений и продолжают корректироваться путем предоставления льготных условий по договорам аренды.

Средневзвешенная арендная ставка составила:
• 27 500 руб./кв. м/год для класса А;
• 18 000 руб./кв. м/год для класса В+;
• 15 800 руб./кв. м/год для класса В.

Динамика уровня вакансии и ставки аренды

Деловой район Москва-Сити

Общий объем офисов в бизнес-зоне Москва- Сити остается без изменения и составляет 1,2 млн кв. м. За последние 2,5 года в данной локации не завершалось строительство новых офисных объектов.
На сегодняшний день в деловой зоне в наиболее продвинутых стадиях строительства находятся два объекта:
• Башни Moscow Towers офисной площадью 262 800 кв. м, с возможностью ввода в эксплуатацию в начале следующего года.
• Башни iCity, площадью 136 200 кв. м, находящиеся в активной стадии строительства. Заявляемые сроки ввода — конец 2024 года.
По итогам I полугодия 2023 г. доля вакантных площадей на рассматриваемом субрынке снизилась на 2 п. п. в сравнении с концом 2022 г. и составила 5,5%.
Отрицательной динамке способствовало ослабление тренда на расторжение договоров аренды и постепенное «вымывание» предлагаемых площадей.
Общий объем спроса составил 85 000 кв. м, при этом более 80% сформированы сделками по продаже.
Крупнейшими сделками купли-продажи в деловой зоне в течение 1 полугодия 2023 г. стали:
• iCity — 44 750 кв. м (Государственная структура)
• ОКО (фаза 2) — 13 400 кв. м (Россельхозбанк)
• iCity — 3 700 кв. м (Ангара)
Средневзвешенная арендная ставка в зоне ММДЦ на конец I полугодия 2023 г. составляет 39 700 рублей/кв. м/год. Ставки на рассматриваемом субрынке стабильны, собственники точечно корректируют ценообразование на предлагаемые лоты, однако глобальных изменений нет. На ставку продолжают оказывать влияние преимущественно структурные изменения предложения.

Индикаторы ММДЦ «Москва-Сити»

Коммерческие условия

Передние фары лада калина 1 замена блок фар киржач на bosch lada калина.