По нашим прогнозам, в ближайшее время рынок может столкнуться с «кризисом вакансии». Уже сейчас предложение крупных блоков минимально и исчисляется единицами.
Освобождающиеся и вводимые объекты не могут в полной мере сказаться на объеме свободных площадей, так как по большей части эти блоки не выходят в рынок и оказываются законтрактованными заранее. Фактически арендатору нужно приезжать на первую встречу с арендодателем сразу с печатью.
Дмитрий Герастовский
Директор
Ricci | Склады
Общие тенденции
• Прирост новых складских площадей по итогам 1 квартала 2023 года составил 309 тыс. кв. м, превысив прошлогоднее значение на 38%. Введенные в эксплуатацию объекты относятся к спекулятивному строительству и практически полностью законтрактованы к моменту ввода в эксплуатацию.
• Общий объем сделок аренды и продажи составил порядка 480 тыс. кв. м, что стало максимальным значением в ретроспективе прошлых лет.
• На рынке прослеживается активность арендаторов: вводимые склады, как и освобождаемые после сужающихся иностранных компаний, востребованы рынком, что исключает возможность скидок и снижения ставки.
• На конец марта средневзвешенные ставки аренды в складских комплексах Московского региона остались на уровне конца 2022 г. — 5 700 руб./кв. м/год.
• Доля свободных площадей составляет — 2%, а в наиболее
| Показатель | 1Q2022 | 1Q2023 | Динамика** | Прогноз*** |
| Общий объем предложения, кв. м | 16 171 000 | 17 805 000 | ↑ | ↑ |
| в т.н. введенные в эксплуатацию в 1 квартале, кв. м | 224 650 | 309 200 | ↑ | ↓ |
| Объем сделок, кв. м | 208 000 | 477 000 | ↑ | → |
| Доля вакантных площадей | 0,7% | 2% | ↑ | ↓ |
| Ставка аренды’, руб./кв. м/год | 6000 | 5 700 | ↓ | ↑ |
| Ставка капитализации | 10% |
* Среднерыночные ставки указаны без учета НДС и операционных расходов
** Динамика в сравнении с 1 кварталом 2022 г.
*** Прогноз на 2023 г
Динамика основных индикаторов
В 1Q 2022, в связи со значительным скачком вверх и последующим откатом ключевой ставки, инвестиционных сделок, соответствующих определению «рыночная сделка» в сегменте не было зафиксировано. Ожидания инвесторов по доходностям были очень волатильны. Таким образом, средняя ставка капитализации не приводится за этот период.
Предложение
По итогам 1 квартала 2023 г. в Московском регионе введено в эксплуатацию 310 тыс. кв. м качественных складов, а общий объем предложения достиг значения 17,8 млн кв. м.
В последние недели марта было завершено строительство двух крупных объектов, как итог – совокупный объем завершенного строительства превысил прошлогоднее значение за аналогичный период на 38%.
Крупнейшим объектом, строительство которого было завершено в первые месяцы 2023 г., стал PNK Парк M4, площадью 129 тыс. кв. м
Также были введены в эксплуатацию 1-я очередь Индустриального парка Ориентир- Юг, площадью 44 тыс. кв. м. и корпус производственно-складского комплекса Атлант-Парк на 37,7 тыс. кв. м.
Отметим, что завершенные объекты являются спекулятивными и практически во всех вакансия нулевая на момент ввода в эксплуатацию.
Согласно планам девелоперов, до конца 2023 г. может завершиться строительство еще порядка 1 млн кв. м качественных складов, при этом до 70% из них будут относиться к спекулятивному строительству
Структура нового предложения по расположению
Динамика прироста нового предложения складских площадей
Динамика структуры нового предложения по типу
1200 — 1 500 — Диапазон операционных расходов (OPEX), руб./кв.м./год
55000 — 65000 — Диапазон цены продажи сухого склада класса А, руб./кв.м
5 000 — 20 000 — Диапазон площадей ликвидного объекта (аренда), кв.м
Значение показателей указано без учета НДС
ПРИМЕРЫ СКЛАДСКИХ КОМПЛЕКСОВ, ВВЕДЕННЫХ В 1Q2023 И СТРОЯЩИХСЯ ОБЪЕКТОВ
ВВЕДЕННЫЕ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ПРОЕКТЫ
| Объект | Направление | S кв.м | Класс | Период | |
| 1 | VS Real Estate Ю. 1 очередь | Симферопольское | 44 000 | А | 1Q |
| 2 | СК в Мытищах | Осташковское | 8 505 | А | 1Q |
| 3 | Трои це-Сельцо | Дмитровское | 24 500 | А | 1Q |
| 4 | Логопарк М7 | Горьковское | 11334 | А | 1Q |
| 5 | Склады в Видное | М4 | 18 000 | В | 1Q |
| 6 | Атлант Парк | Горьковское | 37 788 | А | 1Q |
| 7 | Складской комплекс «Агора- Томилино» Light industrial. 1 очередь | Новорязанское | 12 770 | U | 1Q |
| 8 | PNKM4 | МКАД | 129 187 | MS | 1Q |
| 9 | Industrial City «Есипово». 2 очередь | Ленинградское | 18079 | U | 1Q |
| 10 | Индустриальный парк Коледино | Симферопольское | 5 СОЭ | А | 1Q |
СТРОЯЩИЕСЯ ОБЪЕКТЫ
| 11 | Обухове | Горьковское | 160 СОЭ | А | 2023 |
| 12 | ПИК Бутово | Варшавское | 61850 | A.U | 2023 |
| 13 | Монолит Ногинск | Горьковское | 50 000 | А | 2023 |
| 14 | VS Real Estate Юг. 2 очередь | Симферопольское | 80 000 | А | 2023 |
| 15 | Внуково Логистик. 1 очередь | Киевское | 30 000 | А | 2023 |
| 16 | СК Весна U | Симферопольское | 40 ОСО | U | 2023 |
| 17 | Айтакс Томилино | Новорязанское | 18 000 | А | 2023 |
| 18 | Южные Врата | Каширское | 30 000 | А | 2023 |
| 19 | Складской комплекс «Агора- Томилино» Light industrial. 2 и 3 очереди | Новорязанское | 18 987 | U | 2023 |
MS – Multistorey
Спрос
В течение первых трех месяцев 2023 г. на рынке складов Московского региона отмечается высокая активность. Общий объем сделок аренды и продажи составил порядка 480 тыс. кв. м, что стало максимальным значением в ретроспективе прошлых лет. Также возобновляются запросы на формат BTS. Данный показатель в 2,3 раза превышает значение прошлого года, когда спрос составил только 208 тыс. кв. м по причине приостановки бизнес-процессов на рынке.
В начале года объем спроса превышает совокупное предложение в 1,5 раза.
Средний размер сделки по итогам 1 квартала 2023 года составил 13,3 тыс. кв. м, что на 40% или 3,8 тыс. кв. м выше, чем за аналогичный период прошлого года. В течение 1Q 2023 вырос как объем, так и число сделок в разрезе каждого типа, однако решающую роль сыграла аренда свыше 20 тыс. кв. м, в частности, крупная сделка в формате BTS – аренда складских площадей компанией OZON в Ватутинках.
В начале 2023 г. наибольший объем складов был востребован компаниями e-commerce и дистрибуторами- более 30% на каждый сегмент.
Мы ожидаем сохранение интенсивности спроса в течение 2023 г., а общий объем сделок по его итогам может составить 1,5 млн кв. м
Структура спроса по расположению
Ставки
На конец марта средневзвешенные ставки аренды в складских комплексах Московского региона остались на уровне конца 2022 г. — 5 700 руб./кв. м/год.
На рынке прослеживается активность арендаторов, вводимые склады, как и освобождаемые после сужающихся иностранных компаний, востребованы рынком, что исключает возможность дисконта.
Несмотря на то, что новое предложение было представлено спекулятивными проектами, высокая активность арендаторов нивелировала возможный прирост вакансии и она, напротив, сокращается. На фоне снижающегося объема свободных площадей и спроса на качественные складские помещения, мы
вновь ожидаем повышения ставок аренды в перспективе ближайших месяцев вплоть до 6 500 руб./кв. м/год.
Динамика ставок аренды, 2012-1Q2023
Вакансия
В начале 2023 г. на рынке прослеживается недостаток свободных помещений. По состоянию на март вакансия составляет порядка 2%, в наиболее востребованных локациях стремится к нулю.
При этом большая часть вакантных площадей находится в продвинутой стадии переговоров и может быть недоступна уже в начале 2 кв. 2023 г.
Новые достраиваемые объекты могут повлиять на вакансию лишь отчасти, возводимые склады востребованы рынком и ликвидные объекты к моменту ввода уже законтрактованы.
При этом освобождаемые компаниями, которые сокращают свои площади в связи с геополитичесой обстановкой, блоки могут даже не выйти в рынок, так как интересанты буквально выжидают эту вакансию.
Говоря о структуре вакансии по размеру предложения, то уже сейчас предложение крупных блоков свыше 20 тыс. кв. м минимально и составляет 0,1%.
С учетом стремительно сокращающегося объема свободных площадей, уже к середине года рынок может столкнуться с околонулевой вакансией.
Структура вакансии по размеру предлагаемых блоков (количество)
Примеры сделок, прошедших за 1Q2023
| Компания | Объект | S, кв.м | Тип сделки |
| OZON | СК Ватутинки | 135 000 | Аренда BTS |
| Объединенные кондитеры | СК Валищево | 37 000 | Аренда |
| Русский свет | Южные Врата | 32 000 | Аренда |
| Просвещение | СК Томилино | 25 800 | Аренда |
| Деловые Линии | Южные Врата | 24 000 | Аренда |
| Газпромнефть -снабжение | RBLogistics. Балашиха | 18 000 | Аренда |
| Pivstar | СК Ермолино | 11500 | Аренда |
| ДжамильКо | Ghelamco Дмитров | 10 000 | Аренда |
| КАС-ОПТ | МЛП Ленинградский | 8 500 | Аренда |
| Мир Крепежа | Ghelamco Дмитров | 7300 | Аренда |
Динамика уровня вакантных площадей
Источник: Компания Ricci