Российские регионы-лидеры с отмечавшимися ранее высокими темпами роста отрасли жилищного строительства входят в стадию стабилизации. Показатели, характеризующие их рынки недвижимости, уже не растут, при этом социально-экономические показатели и показатели экономики строительства начинают снижаться. Регионы экономически не успевают развиваться так же быстро, как и строительная отрасль. В перспективе самые «перегретые» в плане строительства регионы могут столкнуться со стагнацией на рынке недвижимости.
Рейтинг самых инвестиционно привлекательных регионов сформирован экспертами Аналитического центра «Движение.ру» на основе «Тепловой карты выхода в новые регионы», подготовленной центром аналитики компании DEVISION. Были определены и рассчитаны 16 системных показателей, распределенных по трем группам. В их числе — динамика прироста или убыли населения, его возрастная структура, среднедушевые доходы, обеспеченность жильем, средний возраст вторичного жилья и показатели продаж в сегменте вторичной недвижимости, стоимость технических подключений, себестоимость строительства, маржинальность рынка, его емкость, индекс концентрации конкурентов и другие параметры. Аналитики ранжировали полученные данные по степени важности и влияния на оценку потенциала региона. По итогам сведения всех показателей субъект получил рейтинговый коэффициент. Чем больше его величина, тем регион привлекательнее для девелоперов в плане возможности экспансии.
Для оценки динамики изменений брались сводные показатели по последним трем кварталам (III кв. 2024 г. — I кв. 2025 г.). В итоге был сформирован топ-20 регионов с максимальной суммой рейтинговых коэффициентов.
Динамика рейтинга и суммы рейтинговых коэффициентов, III кв. 24 г. – I кв. 25 г., топ-20:
| Регион | Позиция в рейтинге | Сумма рейтинговых коэффициентов | ||||
| III кв. 2024 г. | IV кв. 2024 г. | I кв. 2025 г. | III кв. 2024 г. | IV кв. 2024 г. | I кв. 2025 г. | |
| Ленинградская область | 2 | 2 | 1 | 13,76 | 13,95 | 13,44 |
| Краснодарский край | 1 | 1 | 2 | 14,03 | 14,04 | 13,31 |
| Московская область | 3 | 4 | 3 | 13,05 | 12,92 | 13,3 |
| Свердловская область | 5 | 5 | 4 | 12,28 | 12,79 | 12,53 |
| Новосибирская область | 4 | 3 | 5 | 12,7 | 12,97 | 12,41 |
| Республика Татарстан | 8 | 7 | 6 | 12,08 | 12,57 | 12,29 |
| Приморский край | 10 | 8 | 7 | 11,87 | 12,04 | 12,23 |
| Тюменская область | 6 | 6 | 8 | 12,21 | 12,68 | 12,2 |
| Сахалинская область | 18 | 16 | 9 | 11,36 | 11,62 | 12,03 |
| Ямало-Ненецкий автономный округ | 13 | 14 | 10 | 11,69 | 11,69 | 11,98 |
| Красноярский край | 7 | 11 | 11 | 12,1 | 11,8 | 11,73 |
| Астраханская область | 25 | 19 | 12 | 10,99 | 11,42 | 11,64 |
| Республика Тыва | 9 | 10 | 13 | 11,98 | 11,85 | 11,45 |
| Республика Бурятия | 17 | 15 | 14 | 11,38 | 11,67 | 11,43 |
| Ростовская область | 21 | 18 | 15 | 11,25 | 11,54 | 11,36 |
| Пермский край | 22 | 17 | 16 | 11,25 | 11,56 | 11,33 |
| Амурская область | 31 | 27 | 17 | 10,21 | 10,68 | 11,31 |
| Республика Саха (Якутия) | 11 | 9 | 18 | 11,81 | 11,85 | 11,21 |
| Челябинская область | 23 | 20 | 19 | 11,22 | 11,4 | 11,13 |
| Удмуртская Республика | 20 | 13 | 20 | 11,27 | 11,71 | 11,02 |
Первая тройка лидеров рейтинга в 2025 году изменилась: на свое привычное 3 место вернулась Московская область, а занявшая 3 место по итогам 2024 года Новосибирская область переместилась также на свое привычное 5 место.
«Краснодарский край уступил первое место Ленинградской области. Сумма рейтинговых коэффициентов снизилась в обоих регионах, но в Краснодарском крае снижение было более сильным. Высокий конъюнктурный рост исчерпал себя. Социально-экономические факторы в Краснодарском крае не поспевали за высоким ростом рынка недвижимости. В частности, снизились рейтинговые коэффициенты по показателям коэффициента миграционного прироста и коэффициента маржинальности 1 м² — себестоимость растет более существенно, чем цена», — говорит глава центра аналитики компании DEVISION Денис Шинкоренко.
Существенно изменила свои позиции в рейтинге Тюменская области. До III кв. 2024 года регион занимал преимущественно 4 или 5 места в рейтинге. В III и IV кв. 2024 года Тюменская область стала занимать 6 место, а в 2025 году Тюменская область опустилась на 8 место, по аналогии с Краснодарским краем уступив свое место Республике Татарстан (6 место) и пропустив вперед Приморский край (7 место). В Тюменской области, как и в Краснодарском крае, снизились показатели коэффициентов миграционного прироста и маржинальности 1 м².
В Республике Татарстан сумма коэффициентов снизилась, но не настолько сильно как в Тюменской области, поэтому он смог улучшить свои позиции.
Поднялись в рейтинге Приморский край и Сахалинская область. В этих регионах медленно, но стабильно растут рейтинговые коэффициенты социально-экономического развития. Они подтягиваются к регионам-лидерам. В условиях, когда показатели социально-экономического развития и экономики строительства, у лидеров снижаются, догоняющие регионы могут их опередить.
И в Приморском крае, и в Сахалинской области отмечены рост коэффициента миграционного прироста, рост доли населения со среднедушевым доходом выше 60 тыс. рублей в месяц, а также рост индекса доступности новостроек вследствие роста среднемесячной заработной платы.
Ямало-Ненецкий автономный округ в I кв. 2025 года замкнул первую десятку рейтинга, в основном за счет положительной динамики показателя миграционного прироста населения и роста индекса доступности новостроек.
Устойчивость на дистанции
Для оценки масштабов, положения и стабильности инвестиционного потенциала регионов были дополнительно рассчитаны три интегральных индекса за период анализа 2022-2025 гг.:
- Сумма рейтинговых коэффициентов за весь период анализа — как индикатор накопленного инвестиционного потенциала региона
- Средний рейтинг за период анализа — как индикатор долгосрочного положения региона в рейтинге
- Индекс стабильности. Отражает, как часто, и насколько резко регион меняет свое положение в рейтинге.
По итогам анализа динамики интегральных показателей за период 2022-2025 гг. регионы были распределены по группам, характеризующим уровень инвестиционного потенциала от очень высокого (1А) до низкого (2С), в топ-20 вошли регионы из групп 1A-1B (очень высокий уровень потенциала-уровень потенциала выше среднего):
| № | Регион | Группа по уровню потенциала для девелопмента | Индексы | ||
| Инвестиционный потенциал | Средний рейтинг | Индекс стабильности | |||
| 1А — Очень высокий уровень потенциала | |||||
| 1 | Краснодарский край | 1А | 155 | 1,18 | 0,61 |
| 2 | Ленинградская область | 1А | 152 | 1,82 | 0,61 |
| 3 | Московская область | 1А | 144 | 3,18 | 0,61 |
| 2А — Высокий уровень потенциала | |||||
| 4 | Тюменская область (без АО) | 2А | 138 | 4,73 | -0,35 |
| 5 | Новосибирская область | 2А | 137 | 4,73 | 0,25 |
| 6 | Свердловская область | 2А | 133 | 6,09 | -0,31 |
| 3А — Умеренно высокий уровень потенциала | |||||
| 7 | Красноярский край | 3А | 130 | 7,73 | -0,91 |
| 8 | Приморский край | 3А | 128 | 8,45 | -0,08 |
| 9 | Республика Татарстан | 3А | 128 | 9,55 | -2,00 |
| 1В — Уровень потенциала выше среднего | |||||
| 10 | Воронежская область | 1В | 123 | 14,36 | -4,16 |
| 11 | Калининградская область | 1В | 122 | 16,45 | -4,38 |
| 12 | Удмуртская Республика | 1В | 121 | 15,73 | -2,82 |
| 13 | Ямало-Ненецкий автономный округ | 1В | 121 | 16,82 | -3,37 |
| 14 | Республика Саха (Якутия) | 1В | 121 | 17,27 | -5,82 |
| 15 | Рязанская область | 1В | 120 | 16,91 | -4,73 |
| 16 | Ростовская область | 1В | 120 | 17,00 | -3,55 |
| 17 | Сахалинская область | 1В | 120 | 17,36 | -4,63 |
| 18 | Пермский край | 1В | 120 | 17,27 | -2,93 |
| 19 | Ханты-Мансийский автономный округ — Югра | 1В | 120 | 18,27 | -3,63 |
| 20 | Хабаровский край | 1В | 119 | 19,64 | -3,73 |
«Особого внимания заслуживают регионы, находящиеся в группах 1А и 1B. Первая тройка регионов близится к перегреву рынка и может в перспективе столкнуться с рисками стагнации. У регионов группы 1B средние рейтинги находятся в диапазоне 14,36-19,64. В совокупности с низким индексом стабильности это сигнализирует о тенденции к росту. В этой группе могут находится пока недооцененные регионы, которые могут потеснить участников группы 3А», — объясняет руководитель Аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин.