Девелоперы пришли на выручку
Предложение и спрос на рынке первичной недвижимости растут с начала года
Аналитики отмечают возросшую активность рынка новостроек, сравнивая ситуацию c 2017 годом. Застройщики выводят на рынок большие объемы квадратных метров, потребитель более живо, чем в прошлом году, интересуется и приобретает новое жилье. Впрочем, эксперты по целому ряду причин не спешат делать оптимистические оценки в отношении ситуации на рынке.
Июльская жара
Если в июле 2017 года на рынке столицы было представлено 230 тыс. кв. метров нового жилья, то в этот же период текущего года его объем составил 428 тыс. кв. метров, что на 86% выше прошлогоднего показателя. Ситуация в новой Москве еще более впечатляющая. Там объем ввода новых площадей превысил прошлогодний на 1391% и составил 164 тыс. кв. метров. В прошлом году столичные застройщики в этот период вывели в продажу 13 корпусов в трех жилых комплексах, а в июле текущего года 27 корпусов в 12 ЖК.
Аналогичный по продуктивности период отмечался только в декабре 2016 года. Причина новой активности понятна: в апреле – июне бизнес получил рекордное число разрешений на строительство. Застройщикам было выгодно дать старт объектам до введения поправок в закон «О долевом строительстве».
Не отстает и покупатель. По итогам первого полугодия 2018 года в старых границах Москвы зарегистрировано 23,1 ДДУ, что на 45% выше показателя прошлого года. Аналитики сообщают, что увеличен спрос на жилье в столичных небоскребах. Теперь они появляются не только в дорогих сегментах, но и в классе комфорт, то есть становятся доступнее по цене. Сегодня в высотных комплексах реализуется 20,1% от общего объема предложения в сегменте новостроек. Год назад эта доля была ниже и составляла 18,7%.
В компаниях отмечают ряд интересных тенденций, характерных для сегодняшнего дня. Например, снижение инвестиционных покупок. Доля частных инвесторов среди покупателей, сообщает ФСК «Лидер», снизилась с 8 до 5%. Зато число покупателей квадратных метров по сравнению с 2017 годом выросло с 79 до 86%. Как правило, новостройки покупают в трех случаях: если есть планы создать семью или родить ребенка (24%); если есть стремление улучшить класс жилья по сравнению с имеющимся (15%). Третий вариант – это желание съехать от родителей или со съемной квартиры.
В первом полугодии зафиксирован рост цен на квадратный метр, что обусловлено стремлением застройщиков выводить на продажу жилые объекты на более высокой стадии готовности. В итоге в начале июля 2018 года цены выросли в 38 жилых комплексах (против 14 в июле 2017-го), только в двух проектах было зафиксировано снижение – год назад их было 20.
За МКАД предлагать
Новая Москва оказалась самой активной территорией продаж. В первом полугодии текущего года 29% всех первичных квартир Москвы было реализовано в 10 жилых комплексах ТиНАО, там ЖК продаются в 1,5 раза лучше, чем в старой Москве. Хотя всего на присоединенных территориях выставлены на продажу квартиры в 36 ЖК, а в старой Москве – 321 ЖК. Такой высокий показатель потребительской активности обусловлен политикой ускоренного развития присоединенных территорий. Расширение сети метрополитена, модернизация инфраструктуры, сравнительно низкий уровень цен и многое другое превратило новую Москву в очень привлекательную локацию для проживания. По сути, ТиНАО – это хорошая и доступная альтернатива – как более дорогой старой Москве, так и Московской области.
Особенно поддержало рынок снижение ставок по ипотеке: в лидирующих по продажам проектах новой Москвы доля клиентов, привлекающих ипотечный кредит, достигает 69%. Сегодня самую дешевую квартиру в ТиНАО можно купить за 2,07 млн руб., это будет студия площадью 20,6 кв. метра.
Прогнозы в отношении состояния рынка в будущем делать сложно. С одной стороны, переход на эскроу-счета повлечет повышение стоимости строительства: деньги на возведение объектов теперь можно будет взять не у дольщиков, а у банков, а это существенно дороже. По оценкам экспертов, себестоимость стройки возрастет на 3–4%. При этом поднимать цену продажи сложно: объем предложения в силу огромного числа разрешений на строительство будет внушительным. Ситуацию усложняет снижение покупательской способности населения и очевидная невозможность сделать ипотеку более доступной в силу инфляции. Ясно только одно: «недоброкачественный» продукт на рынке никому не интересен. Девелоперам придется проявлять творческие способности. Школы, детские сады и площадки уже воспринимаются покупателем как норма. Он ждет от новостроек чего-то особенного.
Наталья Лилина
Источник: Правительство Москвы. Еженедельная городская деловая газета «Московская перспектива»