Москва, 2 сентября 2025 г. Международная консалтинговая компания Nikoliers подготовила прогноз офисного рынка Москвы на ближайшие четыре года (до 2029 года), включающий три сценария развития: консервативный, оптимистичный и базовый. По оценкам компании, рынок в настоящее время определяется двумя основными факторами: ограниченным предложением качественных площадей и устойчивым ростом арендных ставок. В зависимости от прогнозного сценария доминирующее влияние может оказывать один из факторов либо их сочетание в различных пропорциях.
При этом вне зависимости от прогнозного сценария ставки аренды будут увеличиваться, отличаясь лишь темпами роста. Существенным остается и территориальный аспект: спрос на объекты, расположенные в центральных локациях, в перспективе до 2029 г. будет только усиливаться, опережая интерес к офисной недвижимости в локациях от ТТК до МКАД, а уровень ставок внутри ТТК в среднем будет выше на 27-30% по сравнению с объектами внутри МКАД.
Средневзвешенная ставка аренды*, руб./кв. м/год
Уровень вакантности (классы A и B), %
Ставки аренды будут расти не только в вакантном предложении (в среднем на 7% в год), но и посредством скрытого роста-пересмотра условия при продлении договоров (на 15-20%), согласно базовому сценарию, что будет сопровождаться заменой неплатежеспособных арендаторов.
По оценке Nikoliers, на рост ставок влияют: дефицит качественных площадей, инфляция и дорогие кредиты, а также высокий спрос. Так, низкий уровень нового спекулятивного строительства в сочетании с высоким спросом, не покрывает потребности бизнеса, что приводит к сохранению низкого объема свободных площадей на фоне высокого поглощения. Инфляция и дорогие кредиты влияют на строительство, кроме того, растут затраты на содержание объектов. При этом рост российских компаний и поддержка спроса со стороны госсектора сохраняют объем сделок на уровне предыдущих лет.
После 2022 года в структуре спроса сократилась доля иностранного бизнеса, который был сконцентрирован в основном на аренде, а динамично растущие российские компании, в свою очередь, быстро заполнили освобожденные иностранными игроками площади. Несмотря на трансформацию рынка, спрос остается активным: наличие капитала у компаний и масштабирование российского бизнеса позволяет генерировать спрос на офисные площади и, более того, приобретать большие объемы в собственность.
«Рынок изменился, и сейчас важно вовремя адаптироваться. Для того, чтобы появлялись новые качественные арендные здания, где можно создавать новые рабочие места, ставки должны еще подрасти. Задача арендатора в этих условиях – минимизировать повышение и сделать рост управляемым. Для этого важно заранее подойти к вопросу продления договора, зафиксировать условия, а также проанализировать все возможные сценарии и найти компромисс с арендодателем», – отметил Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers.