05.04.2017
Переезд ради учебы: как репутация школ влияет на стоимость жилья
Лицей № 1535 возглавляет рейтинг московских школ на протяжении последних шести лет Фото: ТАСС/ Артем Геодакян
Сколько стоят квартиры рядом с лучшими школами Москвы и как престижные образовательные учреждения влияют на спрос в близлежащем районе
В начале года Высшая школа экономики выпустила исследование, в котором установила связь между уровнем успеваемости в школах на северо-западе Москвы и стоимостью жилья рядом с ними. Оказалось, что квартиры вблизи успешных столичных школ в среднем на 3% дороже прочих. СМИ писали, что это была первая в России научная работа, которая анализировала зависимость стоимости городского жилья от уровня среднего образования.
В Европе и США связь между престижем школы и ценами на жилье в ближайших районах давно установлена. Исследования, объясняющие эту зависимость, публикуются на официальном сайте правительства Великобритании, в научных журналах и специализированных изданиях.
В Москве тоже существует зависимость между престижем школ и стоимостью соседнего жилья, считают в риелторских агентствах «Этажи», «Бон Тон» и «Инком-Недвижимость». «РБК-Недвижимость» попросила агентов объяснить, как именно школы влияют на востребованность квартир в окрестных домах.
Плюс 10%
Расположение квартиры в непосредственной близости от престижной школы может увеличить ее стоимость на 10%, убежден директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. «Не все учебные заведения высокого уровня сосредоточены, например, в ЦАО. В каждом округе Москвы есть школы достойные и авторитетные. При этом за счет единых стандартов обучения разрыв между разными по уровню престижности школами не растет, а понемногу сглаживается», — заявил Шлома.
«Квартиры рядом с хорошей школой получают дополнительное преимущество перед квартирами в других домах этого района, — согласилась с коллегой руководитель группы продаж риелторской компании «Этажи» в Москве Елена Малыхина. — Порой школьный престиж оказывает на цену даже большее влияние, чем транспортная доступность и развитость инфраструктуры. Стоимость такого жилья выше в среднем на 5–7%, а срок экспозиции может быть на месяц меньше, чем аналогичной квартиры в соседнем районе».
В районах рядом с наиболее статусными учебными заведениями на сделки с такими запросами приходится до 20–30% всего спроса, добавила Малыхина. «У нас были случаи, когда семьи приобретали недвижимость в другом районе только для того, чтобы дети могли учиться в определенной школе или гимназии», — признались в «Этажах». Наличие таких запросов подтвердили и в агентствах Century21 и «Бон Тон».
Лучшие школы Москвы по версии столичного департамента образования
Таблица: департамент образования Москвы. Рейтинг актуален на дату написания материала — 5 апреля 2017 года
Многокомнатные квартиры в цене
Тренд повышения стоимости при приближении к престижной школе особенно заметен для многокомнатных квартир с несколькими спальнями, обнаружили риелторы. «Подобные запросы поступают от семейных пар с детьми: чаще всего это сделки по покупке двух-, трех- и четырехкомнатных квартир, — рассказал владелец агентства недвижимости Century21 Panorama Realty Константин Ламин. — Родился ребенок, выросли разнополые дети, требуется дополнительная отдельная комната».
Чаще всего вопрос хорошей школы рядом с домом становится актуальным, когда в семье подрастает второй или третий ребенок, считает Сергей Шлома. «Пока растет первенец, у людей, как правило, нет особых возможностей задумываться о таких вещах. Бывают случаи, когда люди приобретают квартиру в доме, приписанном органами управления образованием к школе, чтобы обеспечить своему ребенку приоритетное право на поступление в престижное учебное заведение. При этом владельцы могут там не жить, а сдавать квартиру в аренду», — рассказал Шлома.
Девелоперы новых жилых комплексов стараются использовать репутацию раскрученных школ, чтобы усилить привлекательность своих проектов в глазах покупателей, обратила внимание генеральный директор агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова. «На сегодняшний день в районах нахождения престижных школ ведется точечное и масштабное строительство проектов классов комфорт и бизнес. Для создания благоприятного имиджа данных проектов девелоперы включают в список знаковых образовательных объектов престижные школы вместе с обычными. Тем не менее этот фактор не влияет на цену объекта, так как к данным школам невозможно «прикрепиться» по адресу регистрации», — заявила Кузнецова.
Престижные школы для иностранцев
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:
— Иностранные покупатели при выборе вторичного жилья в столице традиционно тяготеют к районам, где расположены авторитетные языковые школы. Одна из приоритетных для них локаций — это район Покровское-Стрешнево, где находится специализированная школа для детей сотрудников британского, американского и канадского посольств. Также у этой группы покупателей высок интерес к жилью у станций метро «Академическая», «Университет» и «Ленинский проспект». Можно отметить улицу Панферова, известную благодаря Славянско-англо-американской школе. Рядом, на Ленинском проспекте, расположена старейшая в Москве итальянская школа — «Итало Кальвино». Поэтому именно в этом районе себе часто подыскивают жилье итальянцы. А покупатели из Германии ориентируются на одну из самых известных немецких школ в столице — школу имени Гааза при посольстве Германии в Москве на проспекте Вернадского.
В регионах разница больше
Тенденция повышенной востребованности и стоимости жилья у престижных школ и гимназий сильнее в регионах, чем в Москве, обнаружили риелторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Причина в том, что в большинстве городов можно гарантированно попасть в элитное учебное заведение «по прописке» — то есть в том случае, если адрес постоянной регистрации ребенка попадает в список адресов, прикрепленных к конкретной школе или лицею.
«Претендовать на место в элитной гимназии, куда не пробиться [обычным детям], можно по месту жительства, — подтвердил менеджер по продажам компании «Этажи» в Тюмени Андрей Алферов. — Мы замечаем, что в Тюмени стоимость жилья рядом с престижными учебными заведениями повышается. Хорошая школа или гимназия определяет спрос на недвижимость вокруг. Список таких заведений формируется и распространяется сарафанным радио, через социальные сети и профильные сайты для родителей».
В Омске около 5% покупателей жилья оставляют запрос на жилье рядом с определенной школой, подсчитали риелторы. «Еще четыре года назад четкой тенденции и запросов от клиентов не было. Если в школах оставались места, поступить могли ребята независимо от прописки. Сейчас ситуация поменялась: вопрос регистрации рядом с хорошей школой стал больше заботить родителей, у которых подрастают будущие первоклассники, — рассказала Ирина Арапан из омского отделения «Этажей». — Такие объекты недвижимости обычно на 10–20% дороже рынка. Несмотря на это, срок продажи от завышения цены не увеличивается — только за последний год у меня было три случая, когда люди искали жилье рядом с конкретными школами».
С 2017 года все школы Московской области будут проектироваться по модульному принципу. Это означает, что типовое здание разделят на три функциональных блока: начальную школу, среднюю школу и общешкольные помещения, к которым относятся, например, спортзал и столовая
«Одна семья переехала из престижного микрорайона в более отдаленное и не такое модное место ради хорошей школы со сложившимся преподавательским составом, — вспоминает Алферов. — Недавно приезжал покупатель с севера. У него было много требований; одно из них звучало так: «окна должны выходить прямо на гимназию». В свободной продаже в этом районе таких квартир не оказалось. Тогда мы связались собственниками, которые намеревались продавать жилье раньше, но по какой-то причине сняли свои квартиры с продажи. Откликнулся один хозяин, назвал цену существенно выше рыночной — и покупатель согласился».
Разница с Москвой проявляется в том, что почти все школы из первой двадцатки рейтинга столичного департамента образования не привязаны к конкретным адресам проживания, заметили в агентстве «Бон Тон». Это означает, что попасть в престижную школу в Москве можно из любого района города — достаточно сдать вступительные экзамены. Правда, в случае большой удаленности ребенку придется ездить в школу на транспорте.
«Исторически сложилось, что наиболее престижные школы и лицеи, например лицей № 1535, «Вторая школа», «Пятьдесят седьмая школа» и школа № 179, создавались задолго до начала застройки престижным жильем данных округов. Они ведут свою историю с советских времен. В них нужно поступать и выдерживать довольно сложные экзамены после пятого-шестого классов», — заключила Наталия Кузнецова.
«На детях родители не экономят — особенно на их безопасности. Так что школа в шаговой доступности, когда ребенок может дойти до места учебы, не пересекая ни одной дороги, — это колоссальное преимущество», — резюмировал Сергей Шлома.
Источник: «РБК-Недвижимость»