Необходимость обновления концепции определяется не только возрастом объекта, но и рядом внешних и внутренних факторов, которые могут как продлить актуальность формата, так и ускорить его устаревание.
По данным компании Nikoliers, в настоящий момент в России доля торговых центров, нуждающихся в реконцепции, составляет 62%. В среднесрочной перспективе (1-2 года) ожидается дальнейший рост этого показателя на 2-5 п.п. до 64-67%, что обусловлено как естественным старением существующих объектов, так и меняющимися потребительскими предпочтениями на фоне сдержанного ввода новых торговых проектов по всей России. В настоящий момент наибольшее количество торговых центров, нуждающихся в реконцепции, расположено в регионах – 73%. В Москве этот показатель составляет 43%, в Санкт-Петербурге – 53%.
По мнению экспертов Nikoliers, рынок торговых центров в настоящий момент находится в стадии трансформации и переосмысления функционала в новых экономических и потребительских реалиях. Подавляющее число крупноформатных объектов было построено до 2014 года, что ведет к увеличению доли ТЦ, требующих реконцепции. Так, отечественный рынок ТРЦ оценивается в 31 млн кв. м, на регионы РФ приходится 19 млн кв. м, на Москву и Московскую область – 9 млн кв. м, на Санкт-Петербургскую агломерацию – 3 млн кв. м. Большую часть стока по России формируют торговые центры возрастом более 15 лет (40%) и 11-15 лет (33%), тогда как проекты возрастом до 5 лет составляют всего 9% от общего объема. При этом наблюдается важный сдвиг в сознании собственников и управляющих компаний – тема модернизации торговых центров набирает популярность.
«Традиционная модель торгового центра, ориентированного в большой степени на ритейл, последовательно устаревает уже десять лет — и этот процесс продолжает прогрессировать. Последние годы посетители ожидают от торгового центра не столько магазинов, сколько разнообразных форматов досуга, развлечений и сервисов. В результате реконцепция включает в себя не только обновление интерьеров и оборудования, но и смену состава арендаторов и структуры площадей. Сейчас одним из ключевых трендов становится увеличение доли общественных пространств, ресторанных зон, спортивных и wellness-объектов. Торговые центры трансформируются в многофункциональные комплексы, где под одной крышей могут сочетаться ритейл, термальные комплексы и коворкинги», — отмечает Анна Никандрова, партнер, региональный директор департамента торговой недвижимости и управления недвижимостью Nikoliers.
Анна Никандрова подчеркивает, что успешная реконцепция требует не просто анализа текущих трендов, а настоящего визионерства: необходимо понять, что будет востребовано в долгосрочной перспективе, предугадать, как изменятся потребительские привычки и какие новые форматы возникнут.