В условиях стагнации на отечественном рынке жилья, рынок зарубежной недвижимости кажется инвесторам довольно привлекательным. Многие риэлторы, осваивающие это направление, предлагают своим клиентам купить квартиру, дом, апартаменты или земельный участок в самых разных уголках земного шара.
Для тех, кто придерживается консервативной стратегии, у агентств недвижимости припасены объекты в Западной и Центральной Европе, обещающие доходность до 10% годовых в иностранной валюте. А желающим рискнуть риэлторы представляют развивающиеся рынки Латинской Америки и Азии, которые при счастливом стечении обстоятельств обещают за год увеличить объем вложенных инвестором средств аж на 40%. И все же поток денег из России в сферу зарубежной недвижимости мог бы быть больше, сетуют продавцы. Розничных инвесторов останавливают политические вопросы, а также налоговые и юридические тонкости покупки жилья в иностранном государстве.
Было проведено голосование, посвященного теме зарубежной недвижимости. В ходе опроса респондентам был задан вопрос «Стали бы Вы инвестировать свои средства в недвижимость тех стран, где рост цен на жилье выше, чем на российском рынке?». Несмотря на потенциальную перспективу получить от 5% до 40% в год и то, что и в сентябре, и в октябре текущего года стоимость квадратного метра жилья в Москве последовательно увеличивалась лишь на 1%, большинство читателей проявило осторожность и заявило о сомнениях в целесообразности подобных инвестиций. Суммарно против инвестирования высказалось 72% голосовавших, и лишь 28% отметило интерес к вложениям средств в иностранные рынки жилья.
Как показало голосование, больше всего читателей волнуют юридические и налоговые тонкости при покупке и оформлении в собственность жилья в дальних странах. Именно этот фактор в качестве решающего указало 38% проголосовавших. Действительно, законодательство некоторых государств накладывает на иностранного приобретателя ряд обязанностей, а иногда и вовсе запрещает покупать недвижимость иностранным физическим лицам. «Так, в Чехии и Хорватии покупка осуществляется исключительно на юридическое лицо, а в Греции и вовсе требуется разрешение особого министерства», — рассказала руководитель отдела зарубежной недвижимости Корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова.
И все же сложности с законодательством и налогами, как показывает практика, можно обойти, следуя советам специалистов. Например, в Польше, где иностранцу также требуется разрешение Министерства внутренних дел, риэлторы советуют искать квартиру, но не земельный участок, поскольку в этом случае инвестор освобождается от проверок польских органов внутренних дел. Есть способы и миниминизовать налогообложение. Как рассказала менеджер Pommel Holdings Дина Сетдикова, в той же Греции существует такое понятие, как кадастровая стоимость недвижимости (как правило, она в 2-2,5 раза меньше, чем рыночная стоимость жилья).
Именно из кадастровой стоимости объекта налоговая служба страны будет рассчитывать ежегодный налог на имущество, который придется уплачивать владельцу. На оптимизацию налогообложения стоит надеяться и тому, кто присматривает жилье в Болгарии, где официально существуют понятия налоговой и рыночной оценки недвижимости, или на Кипре, где налог на имущество рассчитывается в ценах 1980 г.
Кроме того, некоторые государства (Турция, ОАЭ, Словакия, Черногория) сами приветствуют желание зарубежного инвестора вложить деньги в национальный сектор недвижимости. Например, в Словакии, по словам заместителя директора компании «Best Active – Серебряный мир» Надежды Дорофеевой, частный инвестор вправе приобретать жилую и коммерческую недвижимость, земельные участки, а юрлицо, зарегистрированное в стране, может стать собственником лесного массива или земельного участка сельхозназначения, что является редкостью для большинства европейских стран.
Пугают инвесторов и вопросы политического характера. В частности, около 19% читателей, участвовавших в голосовании, указало, что не намерено вкладывать средства в зарубежную недвижимость, «так как в случае изменения политической ситуации не сможет вернуть свои вложения». В то же время риэлторы оптимистично смотрят на развитие ситуации на рынках жилья большинства иностранных государств. «В смысле сохранности инвестиций наиболее надежными регионами для вложений считаются страны-члены ЕС, США, Канада, где давно существует институт права собственности и широкая практика применения соответствующего законодательства», — поделилась менеджер проекта «CENTURY 21 Prime Time Realty» Виолетта Кожерева.
Правда, тем, кто инвестирует в стабильность стоит рассчитывать максимум на 5-7% в год, уверена Ю. Титова из «БЕСТ-Недвижимость. В то же время, по словам В. Кожеревой из « CENTURY 21 Prime Time Realty», существует целый ряд развивающихся государств, инвестиции в сферу недвижимости которых тем не менее нельзя назвать рискованными. «Экономики этих стран растут быстрыми темпами и демонстрируют высокие показатели, а вложения в национальную недвижимость этих государств ежегодно приносят более 10-15%. К таким странам можно отнести Панаму, ОАЭ и Сингапур», — добавила она.
А вот среди рискованных государств эксперты, помимо традиционных наиболее отсталых стран Африки, Океании и Латинской Америки, отметили и ближайшего соседа России – Украину. «Мы бы не рекомендовали вкладывать в украинский рынок недвижимости в связи с нестабильностью экономико-политической ситуации»,- сообщила Ю. Титова из «БЕСТ-Недвижимость».
Что же касается возможных коррекций на рынках жилой недвижимости зарубежных стран, которых опасается 15% проголосовавших, то, по мнению специалистов, от нее не защищено ни одной государство. Впрочем, неблагоприятную ситуацию можно использовать себе на руку. «Кстати, в США в настоящий момент рост цен на недвижимость приостановился, курс доллара по отношению ко многим валютам снизился. Это хороший сигнал к тому, чтобы войти на рынок именно сейчас и получить максимальную выгоду в ближайшем будущем, когда стадия коррекции цен на жилье сменится стадией роста», — уверена В. Кожерева.