01.02.2017
Лишние квартиры. Огромный объём предложения на рынке недвижимости будет способствовать снижению её стоимости
Участники столичного рынка недвижимости готовы поспорить с Минстроем: по мнению экспертов, шансы на то, что цены на жилье в 2017 году возобновят свой рост, невелики. Это может случиться либо при повышении доходов населения, либо при снижении объема предложения. Однако пока для реализации любого из этих двух сценариев нет надежных предпосылок.
Агитировать россиян поспешить с покупкой недвижимости представители Минстроя начали в конце прошлого года. Глава ведомства Михаил Мень аргументировал это тем, что цена квадратного метра находится в «самой доступной позиции» и ниже точно не опустится, ведь должен же застройщик получить какую-то прибыль. Его заместитель Никита Стасишин, ссылаясь на данные регионов и Росреестра, называл даже вилку возможного повышения – 1–5%, что, например, в Московском регионе в пересчете на сумму сделки выльется в достаточно крупную переплату. «Гражданам, которые планируют покупку квартиры, стоит поторопиться с решением и прибрести квартиру в конце этого (2016-го. – «МП») или в начале следующего года», – убеждал жителей страны Михаил Мень.
Эта активность чиновников не понравилась Федеральной антимонопольной службе (ФАС), следящей за тем, чтобы госслужащие не вмешивались в ситуацию на рынке. Предъявлять претензии Меню антимонопольное ведомство не стало, а вот его заместитель получил предупреждение о недопустимости совершения действий, способных привести к нарушению антимонопольного законодательства. По мнению замглавы ФАС Рачика Петросяна, заявления, сделанные Стасишиным, могут быть восприняты застройщиками и риелторами «как ориентир при планировании своей деятельности и спровоцировать повышение цен на жильё».
В Минстрое критику ФАС сочли необоснованной (даже пообещали пожаловаться в суд), однако большинство столичных экспертов сходятся во мнении, что для взаимных препирательств у ведомств нет причин. Ситуация на рынке (а Москва в области жилищного строительства является одним из передовых регионов) такова, что реально повлиять на рост цен могут два фактора: восстановление доходов населения вследствие улучшения экономической ситуации в стране или сокращение предложения. А пожелания замминистра – это как последняя спица в колеснице.
На быстрое восстановление платежеспособного спроса, несмотря на подросшую в цене нефть, рассчитывать не приходится: даже согласно официальному прогнозу Минэкономразвития, реальные доходы населения вернутся на уровень докризисного 2013 года не раньше чем 2021 году. При этом недвижимость приобретается не из текущих доходов, а из накоплений, для создания которых требуются годы даже в случае первоначального взноса по ипотечному кредиту. «Хотя сейчас делаются прогнозы по поводу того, что ВВП начнет увеличиваться, а инфляцию мы будем «душить» и дальше, чтобы в 2017 году она составила 5% годовых, в данный момент, как в анекдоте, «россияне не уверены в завтрашнем дне, так как дно становится все глубже», – отмечает директор департамента вторичного рынка агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
Что касается предложения, то никаких предпосылок для его сокращения и тем более дефицита в Москве пока нет. В 2016 году Мосгосстройнадзор разрешил застройщикам построить почти вдвое больше жилья, чем годом ранее, – 10,17 млн кв. метров.
Всего за два года на руках у девелоперов оказалась документация на строительство 15,5 млн кв. метров новостроек. Продажи в этих объектах могут открыться уже в текущем году, но и без них первичный рынок переживает бум предложения. По данным «ИРН-Консалтинг», в 2015 году только в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД его объем вырос на 62%: с 712 700 до 1 153 500 кв. метров, то есть до рекордного за предыдущие семь лет уровня. К концу 2016 года показатель увеличился еще почти на 27% – до 1,52 млн кв. метров. Перед новогодними праздниками от ТТК до МКАД в продаже насчитывалось 295 новостроек, что почти на 36% больше, чем годом ранее. В сумме в них предлагалось 22 454 квартиры – на 25% больше, чем в конце 2015 года. В итоге, по данным аналитического центра IRN.RU, цена жилья в столице просела примерно на 5% – со 180 до 170 тыс. рублей за квадратный метр.
Этот ценовой тренд с высокой долей вероятности сохранится и в текущем году: огромный объем предложения на фоне ограниченного платежеспособного спроса, по мнению экспертов, будет способствовать усилению конкуренции между застройщиками и постепенному снижению стоимости недвижимости. «Обвала цен на рынке первичной недвижимости, конечно, не будет. Вместо этого участники рынка увидят плавное снижение», – считает профессор РЭУ имени Плеханова, председатель комитета по аналитике Московской ассоциации риелторов Геннадий Стерник. По его оценкам, к концу декабря 2017 года жилье в новостройках Москвы подешевеет на 3–5%. По мнению руководителя IRN.RU Олега Репченко, если девелоперы не снизят темпы вывода новых проектов, цены продолжат стабильное снижение примерно на 10% в год и в течение следующих пяти лет могут потерять 30–40%. «Даже несмотря на увеличение доступности жилья в Москве в последние годы за счет снижения порога входа, бюджета покупки и ипотечных ставок, спрос не успевает за ростом предложения», – констатирует эксперт. Начальник отдела маркетинга ИСК «ФОРТ» Юрий Кочетков подчеркивает, что нарастание предложения квартир будет препятствовать прямому росту цен: если сумма сделки и вырастет, то это произойдет за счет уменьшения размера скидки. «В 2017 году застройщики должны будут пройти еще один тест на выживание», – уверен он.
Ситуацию на вторичном рынке Сергей Шлома также характеризует как «постепенное сползание»: при условии, что на рынке за это время не произойдет каких-либо серьезных потрясений, жилье к декабрю 2017 года может потерять в цене еще 5–7%. Стерник обещает «вторичке» потерю 3,5%. Сохранение тенденции к снижению цен на вторичном рынке и минимальный рост на рынке новостроек прогнозируют и в ГК SRG. Эксперты объясняют это ограниченной платежеспособностью и отсутствием предпосылок для её роста.
Чтобы поддержать спрос, застройщикам, по мнению участников рынка, придется продолжить политику скидок. По данным компании «Метриум Групп», в декабре 2016 года дисконты предлагались в 96% проектах массового сегмента в старых границах Москвы. А на вторичном рынке доля таких сделок, как сообщили в компании «ИНКОМ-Недвижимость», составила исторический рекорд, достигнув 86%. При этом размер дисконта на новостройки в Москве с 2014 года, по подсчетам «НДВ-Недвижимость», вырос в 1,5 раза, а его размер сегодня составляет от 2 до 20%. В 2017 году возможно сокращение уровня скидок, но полностью от них в текущей ситуации никто не откажется. «С учетом постоянно растущей конкуренции девелоперы продолжат повышать лояльность клиентов с помощью скидок, поскольку превалирующей стратегией ведения бизнеса по-прежнему остается «дисконтное ралли», – уверена управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По ее оценкам, средний уровень скидок в массовом сегменте составит 7–8%.
ЗАСТРОЙЩИКИ БАНКРОТЯТСЯ
Доля российских строительных компаний, вошедших в стадию банкротства в прошлом году, выросла вдвое и составила 1,8% от общего количества – 149 организаций из 5,5 тыс. Такие данные предоставило Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК). По его данным, на балансе этих застройщиков числится порядка 4,5 млн кв. метров незавершенного жилья. Основные причины банкротства – сокращение покупательского спроса и недоступность заемного финансирования. Также влияние на рынок строительства жилья оказало реформирование 214-ФЗ, в результате которого появились дополнительные требования к компаниям, привлекающим средства дольщиков.
По мнению экспертов РАСК, на фоне проблем с кредитованием и вымыванием платежеспособного спроса населения возможность и желание вести бизнес в строительном секторе есть только у надежных игроков, которые имеют соответствующий запас ликвидности и сохраняют качественный кадровый и технический потенциал. «С учетом собранных нами за год данных можно говорить, что наибольший пик компаний-застройщиков, вошедших в одну из стадий банкротства, пришелся на летний период 2016 года. В апреле–августе 2016 года появилось 43 банкрота, в августе–ноябре – 37. За последние три месяца прошлого года (с ноября 2016-го по январь 2017-го) число обанкротившихся компаний-застройщиков выросло до 149, список пополнили еще 28 компаний», – рассказали в РАСК.
Регионами-лидерами по количеству банкротящихся компаний стали Москва, Подмосковье и Тюменская область – 11, 9 и 9 застройщиков соответственно. В Башкортостане и Новосибирской области по 8 таких компаний, в Волгоградской области – 6. Всего в списке 52 региона, имеющие хотя бы одного застройщика, находящегося в какой-либо стадии банкротства. В конце 2016 – начале 2017 года в список впервые вошли также Республика Алтай, Красноярский и Хабаровский края, Тверская, Томская и Ульяновская области.
По мнению генерального директора РАСК Николая Алексеенко, нововведения в 214-ФЗ призваны защитить население, однако реформа происходит на фоне постепенного вымывания платежеспособного спроса, в результате мелкие и средние игроки постепенно либо уходят с рынка, либо передают объекты более крупным игрокам с более гибкими финансовыми возможностями. При этом эксперт полагает, что число банкротств в дальнейшем будет снижаться, однако «произойдет реструктуризация рынка путем консолидаций и ухода с рынка наименее гибких застройщиков», отмечается в исследовании. Если говорить о строительных компаниях, занимающихся подрядными работами, то из 151 тыс. работающих в стране в 2016 году в одну из стадий банкротства вошли 3183 подрядчика. Для сравнения, в 2014 году таковых было 1184, а в 2015 году – 2713.
Источник: Правительство Москвы. Еженедельная городская деловая газета «Московская перспектива»