Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) подвел предварительные итоги 2025 года на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга и пригородов. Ключевыми трендами стали: начало восстановления покупательской активности на фоне снижения ключевой ставки, рост цен во всех классах жилья, высокая активность застройщиков по выводу жилых комплексов в продажу.
Объем продаж квартир на первичном рынке Санкт-Петербурга и пригородной зоны Ленобласти в 2025 году составил 2,7 млн кв. м (или 65,5 тыс. сделок), что сопоставимо с показателями 2022 года и на 15% ниже 2024 года.
Если в 1 полугодии 2025 г. динамики как таковой не было и в среднем фиксировалось порядка 4,6-4,8 тыс. сделок в месяц (исключая январь), то с июля спрос начал постепенно восстанавливаться – до средних показателей в 6,2-6,3 тыс. сделок (+30% по темпам к 1 полугодию). В ноябре-декабре продажи приблизятся к 7 тысячам сделок и выше.
Началу некоторого восстановления покупательской активности способствовали: планомерное снижение ключевой ставки с 21% в январе до 16,5% в октябре, инфляционные ожидания покупателей, а также подстегнули спрос и предстоящие изменения в условиях семейной ипотеки. Значимым для динамики оказался и фактор сезонности – к концу года покупатели зачастую более активны. Стоит отметить, что при ключевой ставке в 16,5% рыночные ипотечные ставки еще высоки – в среднем на уровне 18-20%, поэтому пока к существенным драйверам роста спроса эти факторы отнести нельзя. При этом растет отложенный спрос.
«Покупатели постепенно возвращаются на рынок, но делают это более осознанно. Выбирая квартиру, прежде всего ориентируются на продуктовые критерии: локация, транспорт, параметры квартиры, качество отделки. Кроме того, важны высокое качество жилья, своевременная сдача домов в эксплуатацию, надежность застройщика, и, конечно, нагрузка по платежам, будь то ипотека или рассрочка. Роль индивидуальных ипотечных программ и рассрочек остается высокой», – отмечает Ольга Трошева, директор «Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
В 2025 году 48% сделок на первичном рынке были совершены с использованием ипотеки, 45% пришлось на разные программы рассрочки и 7% – это сделки со 100% оплатой. Отметим, что в структуре снижается доля рассрочки. Так, во 2 полугодии по отношению к первому уже половина сделок прошла с ипотекой, тем самым сократив долю рассрочки с 49% до 43%.
Среди покупателей, которые используют кредитные деньги, лидером остается семейная ипотека – 81% сделок во втором полугодии. Дифференциация семейной ипотеки и возможное введение разных ставок для семей с разным количеством детей может снизить привлекательность программы для весомой части семей. На уменьшение интереса к программе повлияют и ограничения на оформление кредитов на семью – с 1 февраля 2026 года возможно оформление одного льготного кредита на семью, оба супруга будут обязаны выступать созаемщиками по одному кредиту. В связи с этим можно ожидать увеличения спроса со стороны семейных покупателей до вступления ограничений в силу.
Работающие рыночные ставки находятся на уровне 18-19%. В структуре ипотечных сделок после начала снижения ключевой ставки ЦБ отмечается постепенное увеличение доли таких сделок, однако более востребованы индивидуальные программы – например, со сниженным платежом на период стройки. С каждым снижением ключевой ставки интерес к рыночной ипотеке будет оживать, но наиболее активным ожидаем его при снижении ипотечной ставки хотя бы до 15-16%.
Цены на квартиры в новостройках всех классов в 2025 году выросли. В классе масс-маркет в Петербурге увеличение составило 11% (средняя цена – 276 тыс. руб. за кв. м) и в пригородах – 8% (165 тыс. руб. за кв. м). Жилье бизнес-класса подорожало на 23% (средняя цена – 490 тыс. руб. за кв. м), элитные квартиры – на 18% (735 тыс. руб./кв. м).
«Заметное увеличение цен на жилье высокого класса связано с низким объемом предложения, в том числе нового, ростом затрат застройщиков. В городе ограниченное количество локаций, подходящих для проектов бизнес- и элит-классов. Девелоперы все чаще смотрят в сторону редевелопмента промышленных зон в центре Петербурга, однако такие проекты имеют ряд сложностей, не каждый застройщик готов взяться за такую работу», – объясняет Ольга Трошева.
Застройщики в 2025 году активно выводили в продажу квартиры – объем нового предложения с учетом заявленных на декабрь стартов оценивается в 3,3 млн кв. м (сопоставимо с 2022 г.). Большая часть традиционно пришлась на жилье массового сегмента, в бизнес-классе на рынок вышло 330 тыс. кв. м, а в элитном – всего 41 тыс. кв. м. Это минимальное значение за последние пять лет.
По прогнозу «Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2026 году объем продаж может сохраниться на уровне текущих показателей. Ограничение числа покупателей из-за пересмотра условий семейной ипотеки будет компенсироваться активной работой банков и застройщиков с индивидуальными ипотечными решениями и программами рассрочки. Кроме того, если ключевая ставка продолжит снижение, можно ожидать роста интереса покупателей к рыночным ипотечным программам.
На фоне повышения НДС до 22% и высокой стоимости строительства умеренный рост цен продолжится. В массовом сегменте жилье может подорожать на 6-8%. В элитном из-за дефицита предложения потенциал роста выше – порядка 10-15% за год.