Результаты маркетингового исследования «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», завершенного Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» в мае 2009 года, указывают на то, что за последние годы на рынке Подмосковья наблюдается изменение структуры предложения, в отличие от новостроек Москвы.
Так, в столице на протяжении последних лет неизменно преобладает монолитно-кирпичное строительство. Как и в прошлые периоды, соотношение доли такого жилья и типовых серий домов остается 80-90% к 10-20%. Основные причины инертности рынка по данному показателю все те же: во-первых, крайне малое число свободных участков, в т.ч. под освоение районов массовой застройки, в Москве и высокая их стоимость.
А во-вторых, постоянный спрос на столичные квартиры со стороны обеспеченных покупателей с высокими требованиями к уровню комфорта привел к тому, что основной объем строительства жилья в Москве, предназначенного на продажу (коммерческое жилье), составляет бизнес-класс.
В то время как типовые серии домов в пределах МКАД в большинстве случаев возводятся под различные городские социальные программы (переселение из ветхого жилого фонда, «Молодая семья» и другие). Сегодняшним примером комплексной типовой застройки могут служить строящиеся дома по ул. Окской (район Кузьминки, ЮВАО), а также Высоковольтному проезду (район Отрадное, СВАО).
Иная ситуация сложилась на рынке многоквартирного жилья в Подмосковье, где доля типовых новостроек заметно выше, чем в Москве. Так, в районах Москвы за МКАД и ближнем Подмосковье (до 5 км от МКАД) в марте 2009 года около 46% всех предлагающихся на продажу объектов составляли дома типовых серий.
При этом в Подмосковье средней удаленности (5-30 км от МКАД) объем предложения типового жилья несколько меньше, чем в ближнем Подмосковье, – порядка 37% доли рынка.
Логично было бы предположить, что чем ближе к Москве, тем больше застройщики отдают предпочтение монолитно-кирпичному домостроению. Однако на практике мы видим иную картину. Именно в Москве за МКАД и ближнем Подмосковье почти половину рынка новостроек составляют дома типовых серий.
Дело в том, что за последние 2 года их доля сократилась примерно на 8%, хотя еще в конце 2006 года количество таких новостроек превышало объем монолитно-кирпичного жилья.
По мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», основной причиной отмеченной тенденции является смещение вектора активности крупных московских домостроительных комбинатов за МКАД, на территории, близко прилегающие к столице. Как мы указали выше, в пределах Москвы фактически уже не ведется строительство жилых микрорайонов и районов массовой застройки, предназначенных на продажу.
Поэтому строительные гиганты вынуждены были начать освоение близлежащих к Москве участков, где количество свободных территорий под застройку больше, при этом сохраняется высокий уровень спроса на жилье из-за близости к Москве. Так, в последние годы ведется комплексное освоение таких районов Москвы за МКАД, как Солнцево, Косино-Ухтомский. А в ближнем Подмосковье – это пос.
Восточный, мкр. Щитниково (Балашихинский район), мкр. Красная горка (Люберцы), пос. Трехгорка, мкр. Красногорье (г. Красногорск), мкр. Центральный (г. Долгопрудный). Все перечисленные проекты в основе своей представляют дома типовых серий.
Что касается среднего Подмосковья, то здесь структура операторов рынка новостроек с годами практически не меняется: местные ДСК, специализирующиеся на панельном домостроении, и относительно небольшие компании-застройщики монолитно-кирпичного жилья, число которых примерно постоянно. Поэтому соотношение доли типовых и монолитно-кирпичных домов за 2006-2009 гг. не изменилось, оставшись на уровне 37-38% против 62-63% соответственно.
Что касается характерной площади квартир для разных типов новостроек Московского региона, то, согласно результатам проведенного исследования, средние размеры квартир в домах типовых серий примерно одинаковы как для Москвы, так и для населенных пунктов Подмосковья до 30 км от МКАД (порядка 65-70 кв.м.).
В то время как средние площади квартир в монолитно-кирпичных новостройках различаются в зависимости от местоположения объекта. Так, в Подмосковье средней удаленности (5-30 км от МКАД) этот показатель находится на уровне 69 кв.м., в районах Москвы за МКАД и городах-сателлитах – около 77 кв.м., а в районах Москвы от ТТК до МКАД – более 100 кв.м.
Причина такой разницы в средней площади квартир, характерной для монолитно-кирпичного жилья Москвы и Подмосковья, заключается в том, что в столице преобладающую долю составляют объекты бизнес-класса, в то время как в Подмосковье в основном предусматривается более экономичное жилье. Тем не менее, сходство перечисленных сегментов рынка новостроек Московского региона заключается в том, что в каждом из них средние площади квартир в монолитно-кирпичных домах превышают размеры квартир в домах типовых серий.
Таким образом, данные маркетингового исследования «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ, говорит о том, что с годами снижаются объемы строительства типового жилья, особенно в районах Москвы за МКАД и ближнем Подмосковье. Однако, ситуация может измениться под давлением сложившихся экономических условий.
Как уже было отмечено в статье «Как адаптировать девелоперские проекты к новым условиям», в ближайшее время на рынке недвижимости возможно увеличение доли эконом-класса вследствие уменьшения доходов населения и выданных застройщикам кредитов. В связи с этим может увеличиться объем строящегося типового жилья, потому что монолитно-кирпичные дома обходятся дороже как компаниям-застройщикам, так и покупателям.