По оценкам аналитиков ГК «А101», доходность коммерческих помещений на первых этажах в жилых районах формирует совокупную прибыль на уровне 18–20% годовых.
Эволюция формата ритейла за последние 10 лет
Структура спроса на коммерческие помещения претерпела трансформацию. Если еще в 2010-х годах были востребованы универсальные лоты площадью 50–70 кв. м под классическую торговлю одеждой и непродовольственными товарами, то развитие сервисов доставки и e-commerce сместило фокус арендаторов в сторону двух форматов — компактного ритейла и технологичных средних помещений.
В первом варианте инвесторы рассматривают лоты площадью 20–30 кв. м с порогом входа порядка 8,5 млн рублей. Такие объекты ориентированы на функции, которые невозможно перенести в онлайн: кофейни, студии красоты, пекарни у дома и пункты выдачи заказов, а также мастерские по ремонту техники и обуви, салоны груминга, студии экспресс-массажа, магазины развесных продуктов и специй, пункты приема экспресс-химчистки и узкоспециализированные цветочные лавки. Прогнозируемый годовой доход от сдачи в аренду начинается от 835 тысяч рублей, а расчетный срок окупаемости составляет 9–10 лет.
Площадь востребованных средних объектов варьируется от 80 до 160 кв. м. Стоимость таких лотов начинается от 16,7 млн рублей, а арендный потенциал составляет от 2 000 рублей за кв. м в месяц. Они ориентированы на мини-маркеты, аптеки и семейные рестораны. Также площади подходят под детские развивающие центры, стоматологические клиники, магазины фермерских продуктов с дегустационной зоной, студии групповых тренировок, кулинарные цехи с зоной приема пищи и демонстрационные залы товаров для дома. Годовой арендный поток достигает 2 млн рублей при сроке окупаемости в пределах 8,5 лет.
За счет чего формируется доход
Инвестиции в коммерческую инфраструктуру на стадии строительства обеспечивают доход по двум направлениям: за счет капитализации квадратного метра в процессе стройки и последующего арендного потока.
Динамика роста цены квадратного метра от этапа котлована до ввода домов в эксплуатацию за два года составляет 42% за счет роста готовности объекта. Такие цифры показывает коммерческая недвижимость в проектах ГК «А101» в Ленинградской области: при стартовой стоимости лота в 175 480 рублей за квадратный метр к моменту ввода в эксплуатацию цена квадратного метра начиналась от 250 тысяч рублей.
Второй фактор — арендная доходность. Коммерческие форматы показывают чистую арендную доходность на уровне 10–12% годовых и окупаемость в 8,5–10 лет с защитой капитала через ежегодную индексацию договоров аренды на уровень инфляции. В рамках трехлетнего горизонта планирования (включающего этап строительства и выход объекта на стабильную аренду) совокупная отдача с учетом капитализации квадратного метра достигает 18–20% годовых.
Для сравнения, доходность от сдачи жилья в среднем составляет 4–6% годовых. С учетом естественного простоя, износа ремонта и мебели срок окупаемости квартиры растягивается до 18–20 лет, а прирост стоимости за период стройки составляет 15–20%. Офисные блоки требуют порога входа от 20–25 млн рублей, обеспечивают арендную доходность 8–10% годовых со сроком окупаемости до 12 лет и прирост цены в стройке на 25–35%.
Что помогает сохранить ликвидность
«Привлекательность банковских вкладов для долгосрочного капитала снижается вслед за уменьшением ставок банками. Сейчас доход по ним варьируется от 11 до 14%. Депозит не защищает средства от инфляции, тогда как встроенная коммерция фиксирует физический актив, который дорожает вместе с развитием района и дает доход от аренды. Чтобы обеспечить стабильный доход инвесторам, мы анализируем спрос и защищаем резидентов от перенасыщения ниш и внутренней конкуренции. Брокеридж-служба в связке с инженерной подготовкой помещений помогает привлечь надежных сетевых операторов еще до момента передачи ключей», — отмечает Мария Мартемьянова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Предсказуемость клиентского потока напрямую зависит от качества планирования городской среды. Концепция 15-минутного города позволяет равномерно распределить точки притяжения так, что школы, сады, остановки и парки связываются с жилыми домами через торговые галереи. В результате ежедневные маршруты жителей проходят мимо магазинов у дома, формируя постоянный мотив для покупок.
Чтобы снизить нагрузку на оборотный капитал инвесторов, застройщик предлагает программы рассрочки. В частности, в проекте «А101 Лаголово» доступна схема «20/80» с первым взносом 20% и выплатой оставшейся суммы перед вводом объекта весной 2027 года, что позволяет зафиксировать стоимость квадратного метра на раннем этапе строительства без отвлечения свободных средств из оборота.