Первичный рынок жилой недвижимости «старой» Москвы по итогам первого полугодия 2026 года продолжил сокращаться в физических объемах, однако признаков остановки рынка не наблюдается. На фоне высокой стоимости кредитования покупатели стали осторожнее, а девелоперы — сдержаннее в выводе новых объемов. При этом структура спроса смещается в сторону более дорогих сегментов, а средняя стоимость квадратного метра продолжает расти.
По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, в январе — июне 2026 года на рынке было зарегистрировано 16,7 тыс. договоров долевого участия — на 32% меньше, чем годом ранее (24,5 тыс.). Снижение ключевой ставки до 14,25% пока не привело к быстрому восстановлению спроса. Объем реализованной площади в первом полугодии составил 905 тыс. кв. м, что на 29% ниже показателя прошлого года.
Объем нового строительства снизился на 43% — до 776,4 тыс. кв. м, а предложение в строящихся проектах — на 9%, до 1,9 млн кв. м. Одновременно сохранилась девелоперская активность: за полугодие на рынок вышло 20 новых корпусов и проектов против 16 годом ранее. Таким образом, застройщики продолжают пополнять экспозицию, но формируют предложение сдержаннее на фоне изменения параметров спроса.
Спрос концентрируется в более устойчивых сегментах
Самым устойчивым сегментом в первом полугодии оставался бизнес-класс. Здесь было реализовано 10,9 тыс. лотов общей площадью 577 тыс. кв. м, а выручка девелоперов составила 347 млрд руб. Несмотря на снижение количества сделок на 21% и реализованной площади на 22%, выручка сократилась только на 9%, продемонстрировав наименьшее падение денежного объема среди всех классов.
Наибольшее сокращение зафиксировано в комфорт-классе: количество проданных лотов снизилось на 52%, реализованная площадь — на 47%, выручка — на 34%. Такая динамика отражает более высокую чувствительность массового спроса к стоимости кредита, общему бюджету покупки и доступности предложения.
В премиальном сегменте снижение оказалось более умеренным: количество сделок сократилось на 13%, площадь — на 19%, выручка — на 19%. Это свидетельствует о сохранении спроса в верхнем ценовом сегменте, хотя покупатели становятся более избирательными в отношении продукта и бюджета сделки.
Делюкс-сегмент остается самым малым по объему и оказывает ограниченное влияние на общую динамику рынка: в январе — июне 2026-го здесь реализовано 126 лотов и 17 тыс. кв. м, выручка составила 39 млрд руб.
«Снижение спроса в первом полугодии нельзя рассматривать как классический кризис рынка. Скорее мы наблюдаем его адаптацию к новой стоимости денег. Покупатель стал значительно избирательнее: решение о покупке сильнее зависит от бюджета сделки, условий финансирования и качества самого продукта. Одновременно девелоперы осторожнее подходят к формированию нового предложения, что поддерживает баланс между спросом и объемом экспозиции», — говорит Екатерина Ломтева, директор, руководитель департамента жилой недвижимости CORE.XP.
Рост цен продолжается, несмотря на снижение спроса
Сокращение количества сделок пока не приводит к снижению цен. Средняя стоимость квадратного метра в строящихся проектах Старой Москвы к концу июня достигла 883,5 тыс. руб., увеличившись на 24% год к году. Средняя стоимость квадратного метра в заключенных сделках во втором квартале составила 659 тыс. руб. против 561 тыс. руб. годом ранее.
Таким образом, снижение спроса пока не трансформировалось в ценовую коррекцию. На рынке одновременно сокращаются физические объемы продаж и растет средняя стоимость квадратного метра, что отражает изменение структуры спроса и предложения. При высокой стоимости финансирования покупатели чаще пересматривают параметры сделки и требования к объекту, тогда как спрос концентрируется в качественных и устойчивых сегментах.
Ипотека остается ключевым инструментом, но меняется ее роль
Несмотря на высокие ставки, ипотека сохраняет значимость для рынка недвижимости. В первом полугодии 2026 года количество ипотечных сделок сократилось на 21% год к году. Основной причиной аналитики жилого направления CORE.XP называют ограничения по семейной ипотеке и сохранение высокой стоимости рыночного кредитования. Однако доля ипотечных сделок в общем объеме выросла на 7 п.п., до 53%. Это означает, что ипотека остается одним из основных способов финансирования покупки даже в условиях дорогого кредитования.
Основной объем ипотечных сделок пришелся на бизнес-класс — 60%. Доля комфорт-класса составила 38%, причем за год она сократилась на 13 п.п.
По прогнозам аналитиков жилого направления CORE.XP, на этом фоне во втором полугодии все большее значение будут иметь альтернативные механизмы финансирования — прежде всего рассрочки и специальные ипотечные программы. При постепенном снижении ключевой ставки рынок получит дополнительный импульс, однако быстрого возврата к прежним объемам спроса аналитики не ожидают: покупателю потребуется время, чтобы адаптироваться к новой стоимости денег и изменившимся условиям финансирования.
В целом первичный рынок «старой» Москвы входит во второе полугодие в состоянии структурной перестройки. Снижение объемов спроса сопровождается ростом цен, сокращением массового предложения и сохранением девелоперской активности. Основными факторами дальнейшей динамики станут доступность финансирования, бюджет входа в сделку и качество предложения.