По данным Nikoliers, среди сдерживающих факторов роста арендных сделок на рынке торговой недвижимости Дубая остаётся дефицит качественных площадей в топовых локациях. В связи с этим, интерес со стороны арендаторов к строящимся и реконструируемым ТЦ Дубая продолжает усиливаться. В перспективе ближайших пяти лет на рынке ожидается масштабный ввод – более 1 млн кв. м новых торговых площадей. Этот объём может оказать корректирующее влияние на баланс спроса и предложения.
Дубай, 29 октября 2026 года. — По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, в III кв. 2026 г. в Дубае открылся торговый центр The Grand арендопригодной площадью 12,6 тыс. кв. м. Всего до конца 2026 года в Дубае планируется ввести ещё три новых ТЦ: First Avenue Jumeirah Mall (GLA 25,2 тыс. кв. м), Liwan Mall (GLA 10,6 тыс. кв. м) и The Villa Mall (GLA 9,8 тыс. кв. м). За год рынок пополнится около 58 тыс. кв. м торговых площадей, что на 61% превышает объём ввода за 2025 г. (36 тыс. кв. м). Тем не менее, даже при положительной динамике, на рынке сохраняется дефицит вакантных площадей в наиболее востребованных локациях эмирата. В результате спрос арендаторов всё чаще смещается в сторону новых объектов, находящихся на стадии ввода, либо проходящих реконцепцию с обновлением пула арендаторов и модернизацией инфраструктуры. По прогнозам Nikoliers, основной объём сдачи новых площадей в эмирате сместился на период 2027 — 2031 гг.: запланирован ввод более десяти объектов торговой недвижимости общей площадью свыше 1 млн кв. м, что может оказать корректирующее влияние на баланс спроса и предложения.
Отметим, что новые объекты 2026 г. относятся к малоформатным окружным ТЦ, рассчитанным на жителей прилегающих районов.
«Community‑моллы продемонстрировали наибольшую устойчивость к рыночным колебаниям за счёт ориентации на быстрорастущие жилые кластеры. Предполагаю, что спрос на помещения подобных объектов будет высоким, поскольку туристический трафик мало влияет на их заполняемость», — комментирует Андрей Косарев, партнёр Nikoliers в ОАЭ.
Дефицит площадей в 2026 году выступает одним из основных факторов снижения количества новых арендных сделок в ключевых торговых центрах Дубая. Так, за январь — август был заключен 171 новый договор аренды, что на 37% ниже показателя аналогичного периода 2025 года (271 договор). При этом на фоне снижения количества сделок «знаковые» ТЦ* демонстрируют высокую активность в части открытий новых брендов и обновления пула арендаторов. Лидером по объёму новых арендных сделок остаётся Dubai Mall: на его долю приходится 47% (80 сделок) от общего числа заключённых договоров в 2026 г. С учётом реализуемой программы расширения объекта аналитики Nikoliers прогнозируют сохранение текущей динамики активности на площадке. В III кв. 2026 года стало известно, что в Dubai Mall запланировано 35 запусков магазинов и ресторанов, а в Mall of the Emirates появятся 10 новых арендаторов.
Российские ритейлеры продолжают сохранять присутствие в Дубае. На конец III кв. 2026 г. в эмирате представлено 74 российских оператора, включая 33 ресторана и кафе и 11 fashion-ритейлеров. Среди новых открытий последних месяцев: бренд 12 Storeez запустил четвёртую точку в City Centre Mirdif; сеть Drinkit by Dodo Brands открыла два магазина — в Arabian Ranches и JLT; у бренда Shvili by Tigrus появилась девятая точка в DIFC.
В III кв. 2026 г. на рынке торговой недвижимости Дубая аналитики Nikoliers зафиксировали коррекцию средневзвешенных ставок аренды по новым договорам. В «топовых» ТЦ (Dubai Marina Mall, Dubai Hills Mall, Mirdif City Centre, Dubai Festival City Mall) показатель составил 1 193 USD/кв. м/год (-4% г/г). В «знаковых» ТЦ (Dubai Mall и Mall of the Emirates) — средневзвешенная ставка по новым контрактам зафиксирована на уровне 3 150 USD/кв. м/год (-16% г/г). Важно учитывать, что на фоне малого числа сделок единичные контракты заметно влияют на среднее значение ставки аренды по новым договорам.
«Один из важных факторов для развития торгового рынка Дубая – туристический поток. Однако, из-за геополитической неопределённости, этот показатель существенно изменился в 2026 году: с января по август эмират принял 6,97 млн иностранных туристов (-44% г/г). Вместе с тем, в августе Дубай посетило около 869 тыс. туристов — максимальный показатель с февраля. Мы предполагаем, что турпоток, который позитивно сказывается на посещаемости ТЦ и потребительской активности, будет постепенно восстанавливаться», — комментирует Владимир Каликин, директор по развитию и брокериджу департамента управления недвижимостью Nikoliers.
Ввод торговых площадей в ТЦ Дубая, 2016-2031 гг.
Источник: Nikoliers
*«Знаковые» — Dubai Mall и Mall of the Emirates, всемирно известные проекты, являются культурными и коммерческими символами, ориентированы на привлечение не только местных жителей, но и туристов и притягивают посетителей со всего мира. Самые крупные торговые объекты на рынке.
«Топовые» — Dubai Marina Mall, Dubai Hills Mall, City Centre Mirdif и Dubai Festival City Mall, крупные ТЦ с профессиональной концепцией, сбалансированным составом арендаторов и высокой долей наиболее популярных международных брендов.