Предложение
На начало года девелоперская активность в части ввода в эксплуатацию сдержанна – к середине марта 2023 г. известно о вводе в эксплуатацию порядка 93 тыс. кв. м качественной складской площади, что более чем в 2 раза ниже показателя прошлого года.
Крупнейшим объектом, строительство которого было завершено в первые месяцы 2023 г. стал один из корпусов Индустриального парка Ориентир-Юг, площадью 44 тыс. кв. м.
Отметим, что все объекты, введенные в эксплуатацию, являются спекулятивными.
Согласно планам девелоперов, до конца 2023 г. может завершиться строительство еще порядка 1,3 млн кв. м. качественных складов, при этом до 70% из них будут относиться к спекулятивному строительству.
Динамика прироста нового предложения складских площадей
Источник: данные Ricci
Объекты, завершение строительства которых планируется на 2023 г.
| Объект | Шоссе | Направление | Площадь объекта, кв. м | Класс |
| Обухово | Горьковское | Восток | 160 000 | А |
| PNK M4 | МКАД | МКАД | 120 000 | MS |
| VS Real Estate Юг (бывш. Ориентир) | Симферопольское | Юг | 80 000 | А |
| ПИК Бутово (сухой склад+ LI) | Варшавское | Юг | 61 850 | А/LI |
| Монолит Ногинск | Горьковское | Восток | 50 000 | А |
| Атлант-Парк | Горьковское | Восток | 45 000 | А |
| СК Весна LI | Симферопольское | Юг | 40 000 | LI |
| Внуково Логистик 1 очередь | Киевское | Юго-Запад | 30 000 | А |
| Айтакс Томилино | Новорязанское | Юго-Восток | 18 000 | А |
*Multi-storey
Источник: данные Ricci
Вакансия и ставки
В начале 2023 г. на рынке прослеживается недостаток свободных помещений. По состоянию на март вакансия составляет порядка 2%, в наиболее востребованных локациях стремится к нулю, а предложение готовых свободных крупных блоков на рынке единично. При этом большая часть вакантных площадей находится в продвинутой стадии переговоров и может быть недоступна уже в начале 2 кв. 2023 г.
Структура вакансии по размеру предлагаемых блоков (количество)
Источник: данные Ricci
С учетом стабильного спроса мы прогнозируем, что к концу 1 полугодия 2023 г. вакансия сократится до 0,5%.
Ставка аренды по состоянию на март 2023 г. сохранилась на уровне конца 2022 г. и составляет 5 700 руб./кв. м/год. Однако на фоне снижающейся вакансии и спроса на качественные складские помещения, мы вновь ожидаем повышения ставок аренды в перспективе ближайших месяцев до 6 500 руб./кв. м/год.
Динамика вакансии и ставок аренды
Источник: данные Ricci
Дмитрий Герастовский, директор Ricci | Склады: Я давно выявил для себя, что оценка вакантности в складском сегменте в процентах не всегда даёт понимание масштабов этой вакансии для рынка в целом. В связи с этим Ricci | Склады стали одними из первых, кто отражает вакантность в абсолютных цифрах, которые оказывались не столь уж страшными даже в моменты тяжёлых кризисов. Так мы «приучили» складской рынок реагировать на громкие заявления спокойнее; ушло много времени на то, чтобы продемонстрировать рынку недвижимости всю надежность и стабильность нашего сегмента. И теперь мы решили идти дальше.
Моя следующая задача – показать арендаторам и покупателям складских помещений важность заблаговременного решения о поиске объектов и не ориентироваться на текущие показатели общей рыночной вакансии. Мы с аналитиками Ricci решили разбить общий процент вакансии по конкретным по площади блокам, взяв за основу матрицу самых популярных по площади запросов на рынке, и получили крайне интересные результаты. Это поможет понять арендаторам и покупателям складских помещений, почему они не могут найти необходимый по площади блок. Теперь Ricci | Склады будет указывать вакансию именно в таком виде, чтобы каждый арендатор и покупатель мог оценить текущую вакансию применительно к своему личному запросу.