Доля ипотеки в новостройках старой Москвы упала ниже 50%

В августе 2026 года доля ипотечных сделок на рынке новостроек старой Москвы снизилась до 48% против 55% годом ранее. В ТиНАО за тот же период показатель, напротив, вырос с 66% до 73%. В результате разрыв между двумя частями столицы достиг 25 процентных пунктов, следует из данных зарегистрированных Росреестром ДДУ и уступок, которые проанализировал Михаил Долгов, совладелец агентства Dolgov PRO.

Одновременно территории существенно различаются по бюджету покупки. В августе средний бюджет реализованного лота в старых границах Москвы составлял 34,4 млн рублей при средней площади 52,8 кв. м. В ТиНАО — 16,4 млн рублей и 43,4 кв. м соответственно. Таким образом, средний бюджет сделки в старой Москве более чем вдвое превышает показатель Новой Москвы.

При первоначальном взносе в размере 20–30% покупателю среднего по бюджету лота в старой Москве необходимо располагать примерно 6,9–10,3 млн рублей собственных средств. В ТиНАО аналогичный первоначальный взнос составляет около 3,3–4,9 млн рублей. Разница в абсолютных суммах становится особенно существенной при рыночных ипотечных ставках около 20%.

Второе различие связано со структурой первичного рынка. По данным, которые приводит Дмитрий Долгов, в январе—апреле 2026 года доля ипотеки в сделках бизнес-класса составляла около 50%, в премиальном сегменте — 22%, а в элитном — лишь 3%. В старой Москве значительную часть предложения формируют именно более дорогие классы жилья. В ТиНАО широко представлен комфорт-класс, где ипотека играет более существенную роль в финансировании покупки.

Московская область занимает промежуточное положение. В августе 2026 года ипотека использовалась в 67% сделок с новостройками против 72% годом ранее. Таким образом, ее доля на 19 п.п. превышает показатель старой Москвы, но на 6 п.п. уступает ТиНАО.

В целом по Московскому региону территориальные различия почти не видны: доля ипотеки снизилась с 63% в августе 2025 года до 60% в августе 2026-го. Однако внутри региона динамика противоположна: старая Москва потеряла 7 п.п., ТиНАО прибавила столько же. Новая Москва стала единственной из трех рассматриваемых территорий, где доля ипотечных сделок выросла за год.

По оценке Дмитрия Долгова, снижение стоимости кредитования при прочих равных может сильнее отразиться на ТиНАО, поскольку здесь ипотека уже используется почти в трех четвертях сделок. В старой Москве потенциальный эффект может быть заметен прежде всего в бизнес-классе, где доля ипотечных сделок существенно выше, чем в премиальном и элитном сегментах.

«Разрыв в 25 процентных пунктов связан прежде всего с бюджетами покупки и структурой предложения. Средний бюджет сделки в старой Москве — 34,4 млн рублей, в ТиНАО — 16,4 млн. При дорогой рыночной ипотеке это принципиальная разница. Кроме того, в старых границах столицы значительную часть рынка занимают бизнес-класс и более дорогие сегменты, где ипотека используется реже. В ТиНАО широко представлен комфорт-класс и аудитория сильнее зависит от кредитования. Поэтому снижение ставок потенциально быстрее отразится именно на Новой Москве», — говорит Михаил Долгов, совладелец агентства Dolgov PRO.