Девелоперы, которые разрабатывают концепцию апарт-отеля без привлечения гостиничных консультантов, часто допускают ошибки, исправление которых после выхода на строительную площадку обойдётся им в десятки, а то и сотни миллионов рублей.
По словам основателя управляющей компании КЕЙПОРТ Карины Шальновой, к самым распространённым ошибкам в проектах апарт-отелей можно отнести некорректную апартографию, небольшие и непродуманные общественные пространства, отсутствие необходимых инженерных систем, неверно организованную служебную логистику.
“К сожалению, из-за особенностей конструктива здания внести изменения не всегда возможно, и нам приходится работать с тем, что есть. Всё это в итоге сказывается на дальнейшем управлении объектом: из-за ошибок, допущенных на старте, апарт-отель может годами терять весомый процент доходности”, — поясняет эксперт.
Подобные недочёты сказываются и на прохождении классификации, которая является прямым отражением качества гостиничной концепции. Если начинать думать о классификации уже после проектирования или даже в процессе строительства, то серьёзные дополнительные затраты неизбежны: работа апарт-отеля без действующей классификации невозможна.
Причина главных девелоперских просчётов при проектировании сервисных апарт-отелей — в отношении к такому проекту как к жилому комплексу, а не как к гостиничному продукту, уверен второй основатель УК КЕЙПОРТ Кирилл Кудинов. Поскольку до сих пор очень многие проекты разрабатываются через логику продажи квадратных метров, на старте появляются типовые проблемы: неэффективные планировки, отсутствие служебных помещений, нехватка мест хранения и так далее. Нередко застройщики экономят на инфраструктуре — входной группе, общественных зонах, ресторане, фитнес-зале, прачечной, а это, в свою очередь, может привести не только к неэффективной эксплуатации, но и снижению звездности объекта.
“Сервисные апартаменты — это прежде всего операционный бизнес. Вся архитектура, все функциональные помещения, логика проекта должна создаваться с опорой на сценарии проживания. Гость сегодня оценивает не просто номер, а весь опыт пребывания — как он работает, отдыхает, встречается, проводит время внутри объекта. С момента открытия первого апарт-отеля рынок ушёл далеко вперёд, сегодня он стремится к нишевым, а не универсальным концепциям: апарт-отелям с акцентом на стиль жизни, объектам для совмещения работы и отдыха, оздоровительным форматам, семейным курортным комплексам, форматам для удалённых сотрудников и так далее. Побеждают проекты с понятной большой идеей и чётким сценарием жизни”, — объясняет Кирилл Кудинов.
К числу устаревших решений в сервисных апартаментах оба эксперта относят маленькие входные зоны со стойкой регистрации, закрытые рестораны только для проживающих, длинные тёмные коридоры и отсутствие цифровых сервисов.
При этом в списке важных инструментов, повышающих востребованность и, как следствие, доходность апарт-отеля на первое место выходят общественные пространства. Если ещё лет 8-10 назад входная группа воспринималась как зона регистрации, то сейчас это место встреч, пространство для работы и общения, часть общей концепции объекта.
Второй ключевой фактор, способный “прокачать” бренд апарт-отеля, — сильный ресторан. Не тот, что для «для галочки», а с хорошей кухней и с именем — такой ресторан легко может увеличивать загрузку объекта и даже повышать стоимость проживания.
Именно привлечение экспертов гостиничного бизнеса до начала проектирования позволит девелоперу избежать ошибок и реализовать эффективно работающий сервисный апарт-отель, поясняют Карина Шальнова и Кирилл Кудинов. На этапе концепции профессиональная управляющая компания формирует целевую аудиторию, причем не только инвестора, но и гостя, а также создает уникальную концепцию проекта, включая апартографию, инфраструктуру и формат. Важным этапом реализации проекта является прогнозирование стоимости проживания и загрузки, которая влияет напрямую на доходность инвестора.
Напомним, в мае 2026 года УК «КЕЙПОРТ» взяла на себя операционное управление апарт-отелем и бизнес-центром в составе нового флагманского проекта федерального девелопера в центре Новосибирска — «Первый бизнес-квартал ГК Расцветай». Кроме того, управляющая компания находится на завершающей стадии переговоров по управлению ещё одним объектом в Новосибирске.