По данным аналитиков компании CORE.XP, объем инвестиций в отдельные офисные блоки и этажи по итогам января — сентября 2026 года вырос на 47%, до рекордных 70,8 млрд рублей. При этом общий объем вложений в офисную недвижимость сократился на 23%, до 193,6 млрд рублей. Офисный сегмент сохранил лидерство в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость России с долей 47%.
Совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за девять месяцев 2026 года составил 413,2 млрд рублей, что на 26% ниже показателя аналогичного периода прошлого года.
Второе место по объему вложений заняла производственно-складская недвижимость с показателем 100,8 млрд рублей, или 24% инвестиций в коммерческие объекты. На торговую недвижимость пришлось 89 млрд рублей, или 22%, на гостиничную — 20,5 млрд рублей, или 5%. Инвестиции в прочие сегменты составили 9,3 млрд рублей, или 2% общего объема.
Офисная недвижимость
Инвестиции в офисный сегмент сократились на 23% год к году, до 193,6 млрд рублей. При этом доля офисов в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость составила 47%, а в совокупных вложениях в недвижимость России — 33%.
Наиболее заметную положительную динамику продемонстрировали отдельные офисные помещения и этажи. Объем вложений в этот формат увеличился с 48,1 млрд до 70,8 млрд рублей, достигнув максимального значения за весь период наблюдений CORE.XP. Доля таких приобретений в структуре офисных инвестиций составила 37%.
Средний размер приобретаемого офисного блока достиг 1 380 кв. м, а средний объем вложений в одну сделку увеличился в 1,4 раза, до 410 млн рублей.
При этом средний чек инвестиционных сделок с розничными офисами вырос втрое, с 250 млн до 750 млн рублей. Для приобретений с целью собственного использования показатель практически не изменился и составил 330 млн рублей.
В то же время инвестиции в целые офисные здания и земельные участки под офисное строительство сократились с 204,1 млрд до 122,8 млрд рублей.
Из них 95,4 млрд рублей пришлось на готовые офисные здания, что на 27% меньше, чем годом ранее. Вложения в земельные участки под офисную застройку снизились в 2,6 раза, до 27,4 млрд рублей.
Производственно-складская недвижимость
Объем инвестиций в производственно-складскую недвижимость за девять месяцев 2026 года составил 100,8 млрд рублей против 127,3 млрд рублей годом ранее. Снижение достигло 21%. Доля сегмента в структуре коммерческих инвестиций составила 24%, а в совокупном объеме вложений в недвижимость — 17%.
Основная часть инвестиций пришлась на крупноформатные складские комплексы — 67%. На малый индустриальный формат и производственные объекты пришлось по 15%, еще 3% составили вложения в центры обработки данных.
Инвестиции в малый индустриальный формат увеличились на 5%, с 14,3 млрд до 14,9 млрд рублей. Его доля в структуре вложений в производственно-складскую недвижимость выросла с 11% до 15%.
При этом объем инвестиций в крупноформатные складские и производственные объекты сократился со 113 млрд до 85,9 млрд рублей.
Одной из крупнейших сделок года стало приобретение во II квартале портфеля складских активов Raven Russia общей площадью 1,9 млн кв. м. Продавцом выступило Росимущество, покупателем — УК «Белая Скала».
Торговая недвижимость
По итогам девяти месяцев 2026 года объем инвестиций в торговую недвижимость составил 89 млрд рублей, сократившись на 23% относительно аналогичного периода прошлого года.
Доля сегмента в структуре коммерческих инвестиций достигла 22%, а в совокупном объеме вложений в недвижимость России — 15%.
Несмотря на снижение год к году, показатель соответствует среднему уровню инвестиций в торговую недвижимость за последние шесть лет.
Гостиничная недвижимость
Наиболее существенное снижение инвестиционной активности зафиксировано в гостиничном сегменте. По итогам января — сентября 2026 года объем вложений составил 20,5 млрд рублей, что на 55% меньше, чем годом ранее.
Доля гостиничной недвижимости в общем объеме инвестиций в коммерческие объекты составила 5%.
Основная часть вложений — 68% — была направлена на приобретение действующих гостиниц. Еще 32% пришлось на новые проекты и объекты под редевелопмент.
Прочие сегменты
Объем инвестиций в прочие сегменты коммерческой недвижимости составил 9,3 млрд рублей, увеличившись на 39% год к году. Их доля в общей структуре коммерческих инвестиций достигла 2%.
Крупнейшие сделки за девять месяцев 2026 года
В I квартале среди наиболее заметных сделок в офисном сегменте выделяется приобретение Сбербанком у ФСК бизнес-центра Sydney City в Москве площадью 75,1 тыс. кв. м.
В производственном сегменте состоялась сделка с заводом по производству мороженого «Полярис» в Новосибирске площадью 35 тыс. кв. м. Покупателем выступила компания «Логика молока», продавцом — «Новосибхолод».
В торговой недвижимости была заключена сделка с ТЦ «Метрополис» в Москве площадью 209 тыс. кв. м. Покупателем выступила компания «ТПС Недвижимость», продавцом — Balchug Capital.
В гостиничном сегменте компания «Океан Девелопмент» приобрела у Mirmax гостиничный объект в Саках, в Крыму, площадью 38 тыс. кв. м с номерным фондом на 182 номера.
В сегменте площадок под жилье ЛСР приобрела у города Москвы земельный участок на улице Шаболовка, 35, площадью 1,3 га.
Во II квартале на офисном рынке состоялась сделка с бизнес-центром Vivaldi Plaza, корпус «Зима», площадью 24,4 тыс. кв. м. Покупателем выступила компания РВБ, продавцом — ВТБ.
В производственно-складском сегменте была заключена сделка с портфелем Raven Russia общей площадью 1,9 млн кв. м между Росимуществом и УК «Белая Скала».
В торговой недвижимости компания «Энерготехнологии» приобрела у Kama Capital торговый центр «Тройка» в Москве площадью 144,5 тыс. кв. м.
В гостиничном сегменте ЛСР приобрела у физических лиц объект Domina Пулково в Санкт-Петербурге площадью 43,8 тыс. кв. м с номерным фондом на 253 номера.
В сегменте земельных участков под жилищное строительство MR Group приобрела площадку на Верейской улице, 29, в Москве.
В III квартале компания «ВИМ Сбережения» приобрела у ПИК («Форма») бизнес-центр «Фрейм» площадью 9,8 тыс. кв. м и складской комплекс Parametr «Кувекино А» площадью 75,7 тыс. кв. м.
В торговом сегменте AF Holding приобрела у «Газпромбанк-инвест» ТРЦ «Город Косино» в Москве площадью около 137 тыс. кв. м.
В гостиничном сегменте состоялась сделка с отелем «Амбассадор» в Санкт-Петербурге площадью 16,7 тыс. кв. м с номерным фондом на 251 номер. Стороны сделки не раскрываются.
Среди сделок с площадками под жилищное строительство выделяется приобретение компанией «Поиск Девелопмент» у «Мосгортранса» территории бывшего Филевского автобусно-троллейбусного парка в Москве площадью 10,4 га.
Доходность коммерческой недвижимости
По данным CORE.XP, в III квартале 2026 года ставки капитализации качественных офисных объектов Москвы составляли 9–10%.
Для торговых центров показатель находился в диапазоне 10–10,5% в Москве и 13–14% в регионах. В складской недвижимости ставки капитализации составляли 12–13% как в столице, так и в регионах.
Сохранение высокой стоимости финансирования и ограниченное предложение качественных объектов продолжают оказывать влияние на инвестиционную активность во всех сегментах коммерческой недвижимости.
«В 2026 году инвестиционная активность в коммерческой недвижимости развивается неравномерно. На фоне снижения вложений в офисные здания целиком мы наблюдаем рекордный объем инвестиций в отдельные офисные блоки и этажи. За девять месяцев показатель вырос на 47%, до 70,8 млрд рублей, а средний чек инвестиционной сделки увеличился втрое. Положительная динамика сохраняется и в малом индустриальном формате, где вложения выросли на 5%. При этом в складском, торговом и гостиничном сегментах в целом объем инвестиций остается ниже прошлогоднего уровня», — отмечает Елена Денисова, коммерческий директор, исполняющая обязанности руководителя отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP.