Период острого дефицита качественных складских площадей, сопровождавшийся быстрым ростом арендных ставок, а затем, на фоне охлаждения спроса, стремительным увеличением доли свободных площадей, сменился более сбалансированной фазой рынка. По итогам III квартала 2026 года доля свободных площадей в Московском регионе составила 4,8% (с учетом субаренды, объекты класса А). Однако это не изменило фундаментальную роль складской недвижимости: современные склады обеспечивают функционирование товарных цепочек, являясь одним из элементов экономической инфраструктуры страны, спрос на который сохраняется в разных фазах делового цикла.
По данным CORE.XP, за девять месяцев 2026 года в складскую недвижимость России инвестировано 100,8 млрд руб. Это на 21% меньше, чем за аналогичный период 2025 года (127,3 млрд руб.), и почти вдвое ниже уровня девяти месяцев 2024 года (194,7 млрд руб.). При этом текущий результат выше показателей 2021–2023 годов: 56,2 млрд, 63,0 млрд и 93,4 млрд руб. соответственно.
«Снижение объема инвестиций в складскую недвижимость не свидетельствует об утрате интереса к сегменту. Скорее, речь идет о нормализации инвестиционной активности после исключительно высоких показателей предыдущих лет. Склады сохраняют фундаментальную привлекательность благодаря устойчивому спросу со стороны бизнеса, долгосрочным арендным отношениям и возможности получения стабильного денежного потока. Для инвесторов определяющее значение имеет не текущая фаза рыночного цикла, а потенциал актива на горизонте 7–10 лет», — комментирует cтарший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.
На складскую недвижимость пришлось 17% общего объема инвестиций в недвижимость России за девять месяцев 2026 года против 19% годом ранее и 25% в 2024 году. Для сравнения: на офисы приходится 33% инвестиционного объема, на торговую недвижимость — 15%.
Внутри сегмента предпочтения инвесторов также различаются: 85% объема инвестиций сформировано объектами формата Big Box и производственными объектами. За I–III кварталы 2026 года инвестиции в эти форматы составили 85,9 млрд руб. против 113,0 млрд руб. годом ранее. Одновременно инвестиции в Light Industrial выросли с 14,3 млрд до 14,9 млрд руб., а его доля — с 11% до 15%. Более компактный производственно-складской формат интересен частным инвесторам благодаря более низкому порогу входа и возможности диверсифицировать вложения за пределами других розничных сегментов, прежде всего жилья.
Преимущества складской недвижимости как инвестиционного актива
Качественная складская недвижимость сохраняет привлекательность для инвесторов благодаря своему инфраструктурному значению и устойчивому спросу со стороны бизнеса. Склады являются неотъемлемой частью инфраструктуры страны, обеспечивая функционирование розничной торговли, электронной коммерции, производства и дистрибуции. В отличие от ряда других сегментов коммерческой недвижимости, потребность в складских площадях сохраняется практически при любой экономической конъюнктуре, хотя объемы спроса и арендные ставки могут меняться. Так, по итогам I–III кварталов 2026 года на складском рынке Московского региона было арендовано или куплено 1,6 млн кв. м площадей, что на 51% превышает результат аналогичного периода прошлого года.
Дополнительным преимуществом сегмента выступает предсказуемость арендного потока. Арендаторами современных логистических комплексов, как правило, являются крупные компании, заключающие долгосрочные договоры аренды. Это позволяет инвесторам рассчитывать на относительно стабильный денежный доход и планировать окупаемость вложений на длительном горизонте. При этом колебания вакантности или корректировка ставок не обязательно меняют долгосрочную инвестиционную стратегию: для многих покупателей определяющее значение имеет потенциал актива на горизонте 7–10 лет, а не текущая фаза рыночного цикла.
Возможности входа в сегмент
Сегодня инвесторам доступны различные стратегии вложений в складскую недвижимость, отличающиеся объемом необходимого капитала, уровнем риска и степенью участия в управлении активом. Для крупных институциональных и частных инвесторов одним из основных инструментов остается прямая покупка готовых складских комплексов или логистических парков. Порог входа в такие проекты, как правило, начинается от 1 млрд руб. Альтернативой выступают инвестиции в строительство объектов для последующей продажи либо сдачи в аренду, в том числе на спекулятивной основе.
Значимую роль на складском рынке в последние годы приобрели закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). За последние годы они не только существенно расширили присутствие в сегменте, но и стали одной из крупных категорий собственников складских активов. Так, за девять месяцев 2026 года инвестиции ЗПИФ в недвижимость составили 140,2 млрд руб. (–20% год к году), а доля складов в структуре их инвестиций составила 44% — самый высокий показатель среди других сегментов.
Для частных инвесторов приобретение паев таких фондов открывает возможность участия в рынке коммерческой недвижимости без необходимости самостоятельной покупки объекта и управления им.
На сегодняшний день ставки капитализации качественных складских объектов, по данным CORE.XP, составляют 12–13% как в Москве, так и в регионах России. При этом итоговая доходность инвестиций зависит от характеристик конкретного актива: его расположения, уровня вакантности, качества арендаторов, сроков договоров аренды и условий индексации. Несмотря на то что доходность банковских депозитов может превышать доходность складской недвижимости, ключевым преимуществом последней остается возможность получения устойчивого арендного потока и потенциального прироста стоимости актива на долгосрочном горизонте 7–10 лет.
Таким образом, складская недвижимость сохраняет позиции одного из наиболее привлекательных сегментов коммерческой недвижимости для долгосрочных инвестиций. Ее конкурентоспособность определяется сочетанием фундаментальной устойчивости спроса, относительно высокой доходности и потенциала роста стоимости активов. При этом склады демонстрируют устойчивость к изменениям рыночной конъюнктуры: даже в периоды временного увеличения вакантности потребность бизнеса в качественной логистической инфраструктуре сохраняется, а разнообразие инструментов инвестирования — от приобретения паев ЗПИФ до прямой покупки и девелопмента складских комплексов — делает сегмент доступным для различных категорий капитала.