Переделать коммуналку и сдавать помещения по отдельности может быть выгоднее, чем сдавать ее как одну квартиру. Но такой объект уже нельзя воспринимать как пассивную инвестицию, считает Анна Гусева, владелец агентства недвижимости AVG Недвижимость. Вместе с потенциально более высоким доходом собственник получает отдельный бизнес со своими юридическими рисками.
Один из главных рисков возникает, когда квартиру фактически пытаются использовать как хостел или гостиницу. Для законной работы такого объекта помещение должно быть переведено из жилого фонда в нежилой и иметь отдельный вход с улицы.
Попытки обойти ограничения создают для собственника дополнительный риск. На практике комнаты могут сдаваться отдельно, причем с каждым жильцом заключается собственный договор аренды. На площадках такие объекты могут предлагаться как квартиры или комнаты от собственника, а не как номера в хостеле.
Но сама смена названия не убирает риск, если фактически в жилом помещении ведется деятельность, которая нарушает установленные ограничения. По словам Гусевой, соседи стали лучше разбираться в подобных ситуациях и могут добиваться прекращения такой деятельности.
В результате собственник рискует столкнуться с судебными разбирательствами, штрафами и запретом продолжать работу в прежнем формате. Поэтому прежняя логика «купить большую квартиру, разделить и получать повышенную доходность» становится значительно сложнее.
Для инвестора коммуналка остается потенциально более доходным объектом, чем обычная квартира, но эта разница оплачивается временем, управлением и юридическими рисками. Именно поэтому на рынок таких объектов сегодня выходят инвесторы, готовые относиться к ним как к отдельному бизнесу, а не как к пассивному источнику денег.
«Переделать коммунальную квартиру и сдавать ее по частям действительно может быть выгоднее, чем сдавать как одну квартиру. Но это уже настоящая отдельная работа, а не пассивный доход. Если пытаться фактически организовать хостел в жилом помещении, есть риск судебных разбирательств, штрафов и запрета деятельности. Поэтому инвесторы сегодня гораздо осторожнее относятся к таким объектам и стараются работать в более цивилизованном формате», — говорит Анна Гусева, владелец агентства недвижимости AVG Недвижимость.