15.02.2017
Перекосило по-шанхайски. Мэрия намерена сократить объемы строительства квартир в новой Москве в пользу коммерческой недвижимости
Столичные власти ограничат жилищное строительство на присоединенных территориях. В 2017 году в новой Москве планируется сдать в эксплуатацию 1,2 млн кв. метров жилья – на треть меньше, чем в 2016-м. Они предлагают девелоперам переориентироваться в сторону создания рабочих мест. По мнению экспертов, рынок коммерческой недвижимости в ближайшее время начнет оживать, поэтому интерес инвесторов к возведению офисов, торговых центров и складов вернется.
«Мы решили не форсировать строительство жилья на присоединенных территориях, а сосредоточиться на развитии комплексной инфраструктуры в этом году», – рассказал руководитель департамента развития новых территорий Владимир Жидкин. Чиновники опасаются «перекоса в сторону жилья», если строительство будет продолжаться набранными темпами. Ранее Сергей Собянин укорял застройщиков, что сегодня «в чистом поле возводятся гигантские жилые комплексы без инфраструктуры».
По словам заммэра Москвы Марата Хуснуллина, прежнее подмосковное руководство успело заключить инвестконтракты на строительство 12 млн кв. метров жилья.
Позднее контракты были пересмотрены – инвесторам пришлось добавить в проекты социальную инфраструктуру. Однако и сами столичные власти не отстали от подмосковных. Только в прошлом году Мосгосстройнадзор выдал разрешения на строительство 1633 объектов недвижимости всех типов площадью 13,49 млн кв. метров, три четверти этого объема – жилье, значительная часть которого будет возводиться в новой Москве.
Всего за неполные пять лет на присоединенных территориях построено около 10 млн кв. метров недвижимости, в том числе 8 млн «квадратов» жилья.
Сергей Собянин считает необходимым мотивировать всех застройщиков к строительству коммерческой недвижимости. Город же будет развивать необходимую инфраструктуру, в том числе транспортную. В противном случае, по словам Жидкина, новая Москва превратится в Шанхай.
При этом в ближайшее время, как прогнозируют опрошенные «Московской перспективой» эксперты, ситуация на рынке коммерческой недвижимости столицы стабилизируется, а в некоторых сегментах начнется рост уже в этом году. По мнению специалистов управляющей компании «ИТКОЛ», определяющее влияние на динамику рынка коммерческой недвижимости в 2017 году окажет развитие экономики страны. Это позволяет предположить, что рынок продемонстрирует положительную динамику. Так, в 2016 году отмечается низкий уровень инфляции – 5,38%, а также укрепление рубля по отношению к иностранным валютам за счет роста цен на нефть.
Положительное влияние на рынок недвижимости в 2017 году также оказывает развитие транспортной инфраструктуры, а именно ввод Московского центрального кольца. Улучшение транспортной доступности может повысить спрос на офисные объекты вблизи ТПУ, а реализация проектов по строительству офисных объектов вдоль МЦК приведет к увеличению деловой активности и незначительному повышению арендных ставок. По мнению Эвелины Ишметовой, директора по консалтингу и развитию инвестиционной компании KEY CAPITAL, территории вдоль МЦК являются сегодня одними из самых перспективных. «Площадки привлекательны не только для строительства жилья, но и для создания многофункциональных комплексов и специализированных кластеров. Территории вокруг МЦК обладают колоссальным потенциалом редевелопмента. По нашему мнению, имеется инвестиционный спрос на создание не менее 3–4 специализированных кластеров», – отметила она.
В сегменте складской недвижимости в течение 2017 года рынок может выйти из фазы стагнации и показать умеренный рост. Обозначившиеся тренды 2016 года в структуре спроса и предложения – увеличение интереса арендаторов к прямой аренде без посредников и закрепление высокого спроса на комплексную аренду – продолжат свое влияние в 2017 году. По мнению экспертов УК «ИТКОЛ», в течение 2017 года рынок складской недвижимости по-прежнему будет характеризоваться как «рынок арендатора», а количество сделок built-to-suit будет только возрастать.
Эксперты ГК «ЭКООФИС» считают, что 2017 год станет годом роста арендных ставок и снижения доли вакантных площадей в офисах средней ценовой категории. Основные арендаторы офисов класса В и С – представители малого и среднего бизнеса. Именно они пострадали более всего от падения рубля в 2014 году, именно они разорялись или оборудовали офисы в собственных квартирах в 2015 году. Однако уже в 2016-м люди стали осваиваться и учиться зарабатывать в новых условиях.
«К началу прошлого года шок от резких изменений в экономике прошел. И владельцы малого и среднего бизнеса стали искать пути для ведения бизнеса в новых условиях, ориентируясь на новый уровень платежеспособности и потребностей своих клиентов, – считает владелец ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалёв. – Собственники стали чувствовать себя более уверенно и «позволять себе» расходы на офис, их бизнес стал развиваться и потребовал расширения офисных площадей».
Еще одной причиной неминуемого роста ставок стала переоценка кадастровой стоимости объектов коммерческой недвижимости в столице. Она повысит размер налога на имущество, причем в ряде случаев в 3–5 и более раз. И эти выросшие многократно дополнительные затраты на владение недвижимостью повлекут за собой рост арендных ставок.
Как рассказала Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAIBecar, после провального 2016 года, когда ввод офисной недвижимости по сравнению с 2015 годом упал больше чем в два раза, до 300 тыс. кв. метров, в 2017-м ожидается ввод порядка 450–500 тыс. кв. метров офисных площадей.
Источник: Правительство Москвы. Еженедельная городская деловая газета «Московская перспектива»