04.02.2018
Метро-2020: как повлияет открытие новых станций на рынок жилья Москвы
Как изменятся цены на покупку и аренду квартир рядом со станциями метро, запланированными к открытию в столице до 2021 года
В таблице, составленной «РБК-Недвижимостью» по данным онлайн-сервиса объявлений ЦИАН, указана стоимость аренды однокомнатных квартир, средняя цена 1 кв. м на первичном и вторичном рынках Москвы в пешеходной доступности (около 1,5 км) от станций метро, которые планируется открыть до 2021 года. В таблице не рассматривались станции подземки, ввод которых был перенесен с 2017 на текущий год (12 станций). На станциях, где не указаны цены, отсутствуют новостройки в продаже либо станция строится далеко от существующей жилой застройки.
Три эффекта метро на метры
Открытие метро по-разному влияет на стоимость жилья. Например, цены на новостройки практически не растут из-за открытия новых станций поблизости. «Если станция метро рядом со строящимся комплексом будет открыта в течение полутора лет, то можно не сомневаться, что застройщики уже заложили этот фактор в стоимость квадратного метра», — говорит председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова.
На вторичном рынке ситуация иная — рост цен на квартиры может быть зафиксирован как на стадии анонсирования строительства нового метро, так и в период его открытия. Рост цен на вторичном рынке при этом может достигать 5–10%, отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики риелторского агентства «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.
Значительное влияние открытие новых станций оказывает на стоимость аренды жилья. В этом сегменте (в зависимости от востребованности района и удаленности от метро) цены могут вырасти, по оценкам риелторов, на 10–25%.
Рост цен потерял масштаб
Из-за текущих масштабов строительства метро в Москве открытие новых станций по всему городу снизило влияние на рост стоимости жилья. Это связано с тем, что новые станции в 2014–2017 годах открылись в условиях падающего рынка, усиления конкуренции и перераспределения спроса между вторичным рынком и новостройками, пояснил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Хотя несколько лет назад, когда метро строили меньше, взлет цен на жилье мог доходить до 25%. «Такую картину мы видели в 2009 году в Митино, где стоимость квартир на вторичном рынке с открытием метро выросла примерно на 20–25%, а также в 2013 году в Жулебино — там стоимость квартир на вторичном рынке поднялась на 20%. На рынке первичного жилья показателен пример со станцией метро «Новокосино», строительство которой привело к тому, что цены в новых проектах города Реутова выросли на 20%», — вспоминает эксперт.
Стоимость аренды и покупки квартир у строящихся станций московского метро
|
2018 Салининско-Солнцевская Мичуринский проспект |
Новостройки руб./мес.
205 |
Аренда однокомнатной квартиры тыс. руб./мес.
38.3 |
Вторичное жильё кв. м\тыс. руб.
267.8 |
||||
| Очаково | 171 | 34.1 | 198 | ||||
| Говорово | 133 | 29.0 | 140.4 | ||||
| Солнцево | 114 | 26.9 | 135.6 | ||||
| Боровское шоссе | — | 26.8 | 132.2 | ||||
| Новопеределкино | — | 26.8 | 135.6 | ||||
| Рассказовка | 129 | 27.7 | 134.1 | ||||
| Кожуховская | |||||||
| Некрасовка | 103 | 24.0 | 109.4 | ||||
| Лухмановская | 90 | 25.6 | 136.5 | ||||
| Улица Дмитриевского | — | 23.8 | 125.1 | ||||
| Косино | — | 29.3 | 143 | ||||
| Люблинско-Дмитровская | |||||||
| Окружная | 159 | 29.4 | 157 | ||||
| Верхние Лихоборы | 109 | 30.1 | 135.5 | ||||
| Селигерская | 156 | 27.4 | 152.1 | ||||
| Третий пересадочный контур | |||||||
| Деловой Центр | 381 | 44.7 | 292.9 | ||||
| Шелепиха | 244 | 41.5 | 225.3 | ||||
| Хорошевская | 207 | 43.6 | 265.8 | ||||
| ЦСКА | 198 | 38.8 | 251.8 | ||||
| Петровский Парк | 224 | 37.8 | 221.7 | ||||
| Нижняя Масловка | 224 | 41.5 | 220.2 | ||||
| 2019 | |||||||
| Замоскворецкая | |||||||
| Беломорская | 150 | 30.5 | 172.5 | ||||
| Кожуховская | |||||||
| Нижегородская улица | 175 | 29.4 | 150 | ||||
| Стахановская | 149 | 30.5 | 154.4 | ||||
| Окская улица | 158 | 28.6 | 151.8 | ||||
| Юго-Восточная | — | 26.5 | 135.9 | ||||
| Сокольническая | |||||||
| Филатов Луг | — | — | — | ||||
| Прокшино | — | — | — | ||||
| Ольховая | — | — | — | ||||
| Столбово | 98 | 31.8 | 106.8 | ||||
| Третий пересадочный контур | |||||||
| Рубцовская | 220 | 37.9 | 195.4 | ||||
| Лефортово | 226 | 33.6 | 187.4 | ||||
| Авиамоторная | 179 | 34.2 | 168.3 | ||||
| Мневники | — | — | — | ||||
| Улица Народного Ополчения | 223 | 33.5 | 223.5 | ||||
| 2020 | |||||||
| Шереметьевская | 185 | 38.9 | 255.2 | ||||
| Ржевская | — | 43.2 | 277.7 | ||||
| Стромынка | — | 37.7 | 250.1 | ||||
| Нижегородская улица | 175 | 29.4 | 150 | ||||
| Текстильщики | 132 | 29.8 | 151.9 | ||||
| Печатники | — | 30.2 | 152.7 | ||||
| Нагатинский Затон | — | 31.7 | 174.1 | ||||
| Кленовый бульвар | 151 | 36.3 | 196.2 | ||||
| Зюзино | — | 31.8 | 196.1 | ||||
| Воронцовская | 233 | 36.0 | 222.2 | ||||
| Улица Новаторов | 256 | 38.1 | 255.1 | ||||
| Проспект Вернадского | — | 35.8 | 255 | ||||
| Мичуринский проспект | 205 | 38.3 | 267.8 | ||||
| Аминьевское шоссе | — | 29.5 | 165.1 | ||||
| Давыдково | 184 | 30.9 | 203.6 | ||||
| Можайская | — | 35.3 | 232 | ||||
| Терехово | — | — | — | ||||
Почему цены растут неравномерно
На рост цен в связи с открытием метро влияют и такие факторы, как удаленность от центра и наличие других станций поблизости.
Максимальный рост цен на жилье обычно наблюдается в районах, где транспортная доступность улучшается значительно. «Открытие станции метро в районе, расположенном у МКАД, куда жители раньше добирались по 20 минут на общественном транспорте, приведет к большему проценту увеличения [цен на жилье], чем в районе, расположенном ближе к центру, где уже до этого были действующие станции», — объяснят Дарусенков.
Например, жилье вблизи станций «Некрасовка» и «Селигерская» может подорожать на 10–15%, прогнозирует Вражнова. «В 2017 году рост средней стоимости 1 кв. м на вторичном рынке отмечался в двух районах — Ховрино и Раменки, где открылись одноименные станции. По сравнению с концом 2016 года средняя стоимость 1 кв. м в Ховрино выросла на 4%, а в районе Раменки — на 3,9%», — говорит Дарусенков.
Подобного роста не стоит ждать жителям района, где строится станция «ЦСКА», так как поблизости расположено еще три станции — «Полежаевская», «Сокол» и «Аэропорт», говорит Вражнова. Более того, в некоторых районах Москвы, где заявлено открытие метро, средняя стоимость жилья может и вовсе снижаться: в районе расположения будущей станции «Очаково», по данным «Азбуки жилья», за два года цена 1 кв. м снизилась в среднем на 2,7%.
Открытие станции подземки — временный фактор, который влияет на стоимость жилья. Станция «Тропарево», которая была построена в 2014 году, резко повысила привлекательность района Тропарево-Никулино. Рост средних цен на вторичное жилье в 2016 году составил 4,5%. Однако по итогам 2017-го стоимость жилья здесь снизилась на 9%, говорит эксперт из «Азбуки жилья».
«Таким образом, из-за общих тенденций на рынке жилья новости о планировании новых станций метро в настоящий момент, скорее, позволяют сохранить стоимость на текущем уровне или уменьшить темпы ее снижения. А реальное увеличение цены наблюдается в течение относительно короткого промежутка времени, привязанного к вводу станции в эксплуатацию», — резюмирует Ярослав Дарусенков.
Автор: Сергей Велесевич.
Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5a71d4ce9a7947862f5002f8