Динамика доли вакантных площадей с прогнозом, Москва
| |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
2022 |
2023 |
2024П* |
2025П* |
2026П* |
2027П* |
| Офисная недвижимость |
14,2% |
13,9% |
12,4% |
10,5% |
8,7% |
5,6% |
8,2% |
7,6% |
9,1% |
6,6% |
5,1% |
4,8% |
5,2% |
5,0% |
| Торговая недвижимость |
6,0% |
8,0% |
11,0% |
10,1% |
8,6% |
9,1% |
10,7% |
10,2% |
14,9% |
10,0% |
6,5% |
6,8% |
7,1% |
6,7% |
| Складская недвижимость |
6,3% |
9,1% |
10,8% |
7,9% |
6,2% |
3,7% |
2,9% |
1,1% |
2,9% |
0,4% |
0,8% |
0,8% |
0,7% |
0,5% |
Источник: Nikoliers (таблица представляет собой расширенную версию графика выше)
Начиная с 2022 года с учетом предварительных итогов 2024 года вакансия стремительно сокращается во всех сегментах коммерческой недвижимости: наибольшее снижение вакансии покажет ритейл — на 8,4 п.п.; на 4 п.п. меньше станет вакансия в сегменте офисной недвижимости и на 2.1 п.п. сократится уровень вакантности в складской недвижимости в Московском регионе. По прогнозу Nikoliers, в перспективе ближайших трех лет уровень вакансии во всех сегментах будет незначительно корректироваться из-за дисбаланса спроса и предложения на рынках.
Рынок складской недвижимости испытывает острейший дефицит вакансии, начиная с 2023 года. По прогнозу Nikoliers, несмотря на прогнозируемое увеличение доли нового строительства, доля вакантных площадей скорее всего не будет показывать значительного увеличения в ближайшей перспективе и до конца 2027 г. может опуститься до 0,5%. Это обусловлено как фактором накопленного в течение нескольких лет объема нереализованного спроса, так и структурой ввода новых площадей: половина проектов – BTS и собственное строительство, оставшаяся половина была реализована практически полностью (или большая часть) еще на этапе строительства.
Динамика уровня вакансии в торговой недвижимости в Московском регионе также показывает устойчивое снижение с 2022 года. По итогам 2024 г. в Москве по предварительным оценкам показатель снизится на 0,4 п.п. относительно результата прошлого квартала и достигнет 6,5%. В 2025-2026 гг. объем нового предложения будет сформирован объектами, перенесенными с более ранних периодов. В 2027 г. ввод новых площадей окажется в 2-3 раза меньше, чем в среднем за 2025-2026 гг. по причине крайне сдержанного запуска проектов нового строительства в 2022-2024 г. и ввода сразу нескольких крупных объектов в ближайшие два года. По прогнозу Nikoliers, показатель вакантности в перспективе трех лет будет оставаться в диапазоне 6,5-7%. Это связано как с низким прогнозируемым вводом в ближайшие три года, так и продолжающейся экспансией ритейлеров как российских, так и иностранных, которые уже представлены на отечественном рынке, либо планируют выход.
В сегменте офисной недвижимости в Москве по итогам 2024 г. объем вакансии уже показал снижение на 1,5 п.п., в период 2025-2027гг. среднегодовой уровень вакансии составит порядка 5%.
Николай Казанский, управляющий партнер Nikoliers: «Мы ожидаем, что в перспективе ближайших трех лет уровень вакансии во всех сегментах коммерческой недвижимости как в Москве, так и в России в целом будет оставаться на рекордно низких уровнях и незначительно корректироваться из-за дисбаланса спроса и предложения. Большая доля анонсируемых проектов в сегменте складской недвижимости – это BTS и собственное строительство, оставшиеся заявленные площади реализуются еще на этапе возведения ввиду сохранения спроса. Такая же ситуация наблюдается и в сегменте офисов, когда в открытый рынок к моменту завершения строительства выходит всего 10-30% от объема строительства. Несмотря на ожидаемый активный ввод новых проектов на рынках складской, торговой и офисной недвижимости в ближайшие два года, спрос будет превышать предложение и потенциальный ввод новых площадей, что будет также способствовать сохранению рекордно низкого уровня вакансии».
