В 2026–2030 годах в Москве заявлено к вводу 7,3 млн кв. м офисной недвижимости — втрое больше, чем было реализовано в предыдущую пятилетку. При этом география нового строительства заметно смещается за пределы традиционного центра: по данным CORE.XP, 62% будущего предложения сосредоточено в зоне между ТТК и МКАД, тогда как на центральный деловой район приходится менее 3%. Одним из ключевых факторов такой трансформации становятся городские программы, стимулирующие комплексное развитие территорий и создание новых деловых кластеров.
Более половины заявленного объема — 3,8 млн кв. м, или 52% — приходится на проекты, реализуемые в рамках МПТ, КРТ и масштабных инвестиционных проектов. За счет этих механизмов девелоперы получают возможности для реализации крупных проектов за пределами сложившихся деловых районов, что постепенно меняет карту офисной недвижимости Москвы.
К уже сформировавшимся и наиболее перспективным деловым локациям относятся Большой Сити и Савеловский район. Одновременно появляются новые точки роста — Южный порт, Северный речной порт, Калужская и другие территории. Пока они не обладают сопоставимой с традиционным центром концентрацией офисов и сервисов, однако комплексное развитие предполагает появление здесь новой коммерческой, транспортной и общественной инфраструктуры. До 2030 года в этих новых деловых локациях планируется построить 322 тыс. кв. м офисов.
Экономическим преимуществом новых районов становится стоимость аренды. По данным CORE.XP, в сентябре 2026 года средневзвешенная ставка аренды офисов в ЦДР составляла 57 700 руб. за кв. м в год без НДС и OPEX, в зоне ЦДР–ТТК — 42 300 руб., в ТТК–МКАД — 30 500 руб., за МКАД — 22 300 руб. В новых деловых районах средняя ставка также находится на уровне 30 500 руб. за кв. м в год. Таким образом, разница со стоимостью аренды в центре может достигать 90%.
Более низкая стоимость размещения создает потенциал для привлечения малого и среднего бизнеса, а также компаний, пересматривающих офисную стратегию и стремящихся оптимизировать расходы на аренду. При этом, отмечают аналитики CORE.XP, одного ценового преимущества недостаточно для формирования конкурентоспособного делового района.
«Городские программы сегодня становятся одним из ключевых факторов изменения географии офисного рынка Москвы. Они позволяют девелоперам реализовывать крупные проекты за пределами сложившихся деловых районов и формировать там новое предложение. Однако одного объема строительства недостаточно, чтобы территория стала полноценным деловым центром. Для арендаторов по-прежнему важны транспортная доступность, качество городской среды, набор сервисов и наличие делового окружения. Поэтому конкурентоспособность новых районов будет определяться тем, насколько последовательно вместе с офисами здесь будет формироваться полноценная инфраструктура и деловая экосистема», — комментирует Марина Жукова, директор, руководитель направления стратегического консалтинга и аналитики CORE.XP.