Покупатели квартир, которые брали жилье в рассрочку в расчете на будущую дешевую ипотеку, оказались перед выбором: искать сотни тысяч рублей на платежи или выходить из сделки с риском потерять уже внесенные деньги.
Около 30% покупателей, выбравших рассрочку в надежде на скорое снижение ставок, сейчас находятся в зоне риска. Их расчет был простым: внести небольшую сумму, переждать один-два года, а затем закрыть остаток ипотекой на более комфортных условиях. Но ипотека остается дорогой, а банки стали строже оценивать заемщиков, отмечает Михаил Долгов, совладелец агентства Dolgov PRO.
Главная проблема возникает в момент, когда заканчивается льготный период рассрочки и нужно найти деньги для окончательного расчета. У покупателя может не оказаться необходимой суммы, а банк — отказать в кредите. Практически каждая вторая ипотечная заявка сейчас отклоняется из-за недостаточного дохода или плохой кредитной истории.
Даже одобрение ипотеки не всегда решает проблему. Средняя ставка в крупнейших банках держится около 19%. При стоимости квартиры 10–15 млн рублей платежи по рассрочке могут доходить до 400 тыс. рублей в месяц. Для семьи, которая изначально рассчитывала на значительно более дешевое кредитование, такая нагрузка может оказаться неподъемной.
В результате прежняя схема «взять рассрочку сейчас, перейти на дешевую ипотеку потом» для части покупателей перестала работать. Они продают другое имущество, занимают деньги у родственников или пытаются договориться с застройщиком об отсрочке и новой схеме платежей.
Самый болезненный вариант — расторжение договора. В зависимости от проекта доля расторжений по рассрочкам уже составляет от 3% до 15%, а в отдельных проектах бизнес-класса достигает 8–10%. За последние два года 4–7% новостроек возвращались на рынок из-за невозможности покупателей обслуживать рассрочку.
При выходе из сделки покупатель рискует не просто отказаться от квартиры. Условия договора могут предусматривать пени и штрафы, а первоначальный взнос в некоторых случаях возвращается не полностью. В худшем случае под угрозой может оказаться вся уже внесенная сумма.
Особенно уязвимы те, кто входил в сделку с первоначальным платежом 5–10% и рассчитывал накопить деньги позже. В группе риска также семьи, которые изначально брали рассрочку на пределе финансовых возможностей, и инвесторы, рассчитывавшие перепродать квартиру до наступления крупных платежей.
Если ипотека не подешевеет до 10–12%, проблема может стать заметнее уже на объектах со сроком ввода в 2026–2027 годах. Доля расторжений при таком сценарии способна вырасти до 20–30%. На рынок начнут возвращаться квартиры покупателей, которым необходимо выйти из сделки, а застройщикам придется искать для них новые схемы платежей, выкупать лоты обратно или снова выставлять их на продажу.
«Главная проблема рассрочки проявляется именно сейчас. Люди входили в сделки с расчетом, что через год-два смогут перейти на более дешевую ипотеку. Этот расчет не сработал. Теперь у части покупателей впереди крупный платеж, а доступного кредита для его закрытия нет. Поэтому цена ошибки — уже не просто отказ от квартиры. Покупатель может потерять часть внесенных денег и оказаться вынужденным выходить из сделки на невыгодных для себя условиях», — говорит Михаил Долгов, совладелец агентства Dolgov PRO.