Профессиональный опыт покупателя недвижимости может стать одним из обстоятельств, которые суд учитывает при оценке его добросовестности. Такой вывод следует из спора о квартире, который дошёл до Верховного суда РФ. При этом сам по себе статус риелтора или участника рынка не делает покупателя ответственным за мошенническую схему, считает Олег Пантюшов, адвокат Адвокатской палаты города Москвы, руководитель адвокатской группы «Пантюшов & Партнёры».
Речь идёт об определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 10 марта 2026 года по делу № 84-КГ26-1-К3. Пожилая собственница продала единственную квартиру площадью 29,9 кв. м за 1,9 млн рублей, находясь под воздействием телефонных мошенников.
Первоначально суд отказался признавать сделку недействительной. Однако апелляция после проведения комплексной психолого-психиатрической экспертизы отменила договор. Квартиру вернули прежней собственнице, одновременно с неё взыскали в пользу покупателя уплаченные 1,9 млн рублей. Верховный суд это решение сохранил.
Одним из обстоятельств дела стал профессиональный статус покупателя: он руководил агентством недвижимости и оказывал риелторские услуги. Суды обратили внимание в том числе на срочность продажи единственного жилья пожилым человеком, цену квартиры и дальнейшее проживание продавца в ней.
По мнению Олега Пантюшова, сам подход суда вызывает вопросы, поскольку покупатель не был участником мошеннической схемы и не мог отвечать за то, что продавец иначе воспринимал происходящее.
«Покупатель никак не был причастен к действиям мошенников. Поэтому возлагать на него фактические последствия того, что продавец не понимал истинного характера происходящего, на мой взгляд, спорно. Тем более что в результате человек остался без квартиры, а реальное получение взысканных судом денег находится под большим вопросом», — говорит Олег Пантюшов.
Формально покупателю присуждены 1,9 млн рублей. Однако если продавец уже передал полученные от сделки деньги мошенникам и другого имущества или достаточных доходов у него нет, судебное взыскание само по себе ещё не означает фактического возврата всей суммы.
Именно поэтому, считает адвокат, решение имеет важное практическое последствие для профессиональных участников рынка. Риелтор, брокер или другой специалист, покупающий недвижимость для себя, должен учитывать, что его профессиональные знания могут оцениваться судом иначе, чем опыт обычного гражданина.
«Практический вывод для профессионального покупателя сейчас достаточно жёсткий: к срочной продаже единственной квартиры пожилым собственником необходимо относиться с предельной осторожностью. Особенно если обстоятельства сделки выглядят нестандартно. В рассмотренном деле покупатель фактически лишился квартиры, а перспектива реально вернуть деньги остаётся крайне неопределённой», — отмечает Пантюшов.
При этом адвокат не считает, что риелтор, который только сопровождает подобную сделку, автоматически должен отвечать за действия мошенников или за последующее признание договора недействительным. Для самостоятельной ответственности посредника должны оцениваться его собственные действия и степень участия в сделке.
Пантюшов считает, что покупателю по этому делу следует продолжать обжалование судебных актов в предусмотренном законом порядке.