Активный рост российского бизнеса является причиной быстрого поглощения высококачественных офисных площадей
В 2024-2026 г. объём ввода новых офисных проектов в Москве по прогнозам Nikoliers составит порядка 2,1 млн кв. м площадей. Однако 48% этих площадей уже сдано в аренду или продано, 24% составляет девелопмент под цели заказчика (built-to-suite), и только 28% нового предложения доступно в аренду или покупку. При этом, учитывая сроки строительства, к моменту ввода в эксплуатацию новые объекты будут на 80-90% арендованы или распроданы. Все крупные проекты строительства ближайших трёх лет — либо штаб-квартиры, либо проекты, которые уже законтрактованы почти полностью. Сохраняющийся высокий спрос на офисы приводит к тому, что большой объем площадей, которые находятся в стадии строительства, возводятся в формате built-to-suit, то есть по заказу конкретных компаний: Яндекс, Сбер, Роскосмос и др., либо уже реализованы по договорам предварительной аренды и продажи. Таким образом, несмотря на высокие объемы заявленного офисного строительства, рынок испытывает дефицит качественных лотов. Реальную ситуацию на рынке офисной недвижимости, эксперты Nikoliers обсудили с ведущими игроками рынка на втором мероприятии серии Nikoliers expert «Ключевые решения для офисного рынка».
Татьяна Дивина, региональный директор, руководитель департамента исследований Nikoliers: «В сложившейся на рынке ситуации важно смотреть не на общие тренды и средние значения по рынку, а погружаться в детали и разбирать индикаторы в разных разрезах. Одна из наиболее серьезных проблем – это дефицит предложения, особенно крупных блоков площадью более 3000 кв. м. Несмотря на наличие вакансии 5,5%, мы фиксируем серьезное сокращение доли свободных офисов класса А в структуре вакансии, к тому же предложение в классе А в настоящий момент представлено либо в качественных проектах в децентрализованных локациях, либо менее ликвидными небольшими блоками в менее современных зданиях в центре города. Соответственно, компании, которые рассматривают локации в центре сталкиваются с отсутствием подходящего предложения и либо вынуждены рассматривать в качестве альтернативы для себя класс B, либо откладывать переезд в ожидании подходящих опций, тем самым формируя отложенный спрос. При этом строящиеся проекты не могут восполнить дефицит, так как прогнозируемый объем ввода до 2026 г. на 70% уже реализован».
Игорь Темнышев, партнер Nikoliers: «Девелоперы сейчас рассматривают возможности и принимают решения о запуске новых офисных проектов. Помимо ограничений в виде высокой стоимости финансирования происходит формирование рыночных предпосылок для активизации девелопмента. Мы фиксируем активный спрос со стороны российских компаний, которые в последнее время наращивают штат сотрудников и нуждаются в новых офисных площадях. Помимо этого, многие из них принимают решение о замене существующих устаревших офисов на новые, качественные современные объекты класса А. В текущей ситуации многие девелоперы предпочитают реализовывать проекты на продажу для фиксации прибыли в моменте, при этом мы также наблюдаем активный рост ставок аренды в наиболее ликвидных объектах в топовых локациях. Дальнейшее повышение ставок аренды, которое мы ожидаем в среднесрочной перспективе, является одним из важнейших условий для нового офисного девелопмента».
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией»