Экономика видимости: спрос и предложение на видовые офисы
Почему офисы с живописным видом из окна привлекают арендаторов и инвесторов
Офисы с панорамными видовыми характеристиками аккумулируют больше спроса, чем помещения с нейтральным видом из окна. Об этом рассказали брокеры и девелоперы в опросе «РБК-Недвижимости».
По словам директора департамента офисной недвижимости Colliers International Натальи Боннели, сильнее всего арендаторов и покупателей офисных помещений привлекают панорамный вид на Москву, а также вид на парк или реку. Каждый третий крупный арендатор делает выбор в пользу статусного привлекательного вида, выбирая площадь под центральный офис компании.
«Премиальный офисный квартал STONE Towers в Белорусском деловом районе проектировался с учетом последних тенденций. Мы старались предусмотреть все: высокий уровень остекления, оптимальную глубину помещения, функциональность планировок и общественных зон. Комплекс изначально проектировался таким образом, чтобы арендаторы могли максимально гибко подойти к формированию своего рабочего пространства с большим количеством опций. Одной из отличительных особенностей и уникальных характеристик стали привлекательные виды абсолютно каждого этажа. Мы предусмотрели несколько видовых уровней: нижние и средние этажи выходят на благоустроенный парк, поддерживая взаимодействие с биофильной средой, выше открывается городская панорама на исторический центр и «Москву-Сити», — рассказала заместитель генерального директора по оценке и инвестициям группы компаний STONE HEDGE Виктория Васильева.
Разберемся, как вид из окна влияет на привлекательность и окупаемость инвестиций на примере конкретного объекта — премиального офисного квартала STONE Towers в Белорусском деловом районе от STONE HEDGE.
Что ищут покупатели офисов
Первая группа интересантов — крупный бизнес, для которого важна статусная штаб-квартира. Компания международного масштаба или амбициозный стартап, нацеленный на большие достижения, не позволяют себе работать в офисах класса B или вдалеке от центра.
Зачастую такие компании предпочитают выкупать или арендовать этажи в зданиях целиком. Интерес крупных игроков преимущественно сосредоточен на целых этажах в формате open space с минимальным количеством конструктивных элементов и привлекательными видовыми характеристиками.
Во-первых, это статус и насущная необходимость: помимо основной функции размещения сотрудников, у крупного бизнеса в штаб-квартире часто проходят встречи акционеров с партнерами и клиентами. Во-вторых, это позволяет сделать максимально функциональный офис c эргономичным размещением сотрудников.
В состоящем из четырех зданий комплексе STONE Towers на верхних этажах предусмотрены открытые террасы по периметру, с которых открывается обзор на исторический центр Москвы и «Москву-Сити». «Самая высокая башня комплекса — Tower B с высотной отметкой почти 100 м — станет архитектурной доминантой офисного квартала и Белорусского делового района в целом. C учетом высотности здания и окружающей среднеэтажной застройки с верхних этажей башни открываются виды как на историческую Москву в сторону метро «Белорусская» и Тверской улицы, так и на урбанистическую застройку Сити», — рассказывает Виктория Васильева.
Девелопер в Tower B предлагает представительские этажи с панорамным видом на 360 градусов площадью 1830 кв. м; в STONE HEDGE утверждают, что на столичном рынке наблюдается дефицит подобных предложений. В Colliers International подтвердили: рынку действительно не хватает качественных офисов на продажу.
Особо крупные корпорации наверняка обратят внимание на Tower A и Tower С. Два этих здания реализуются целиком; их площадь составляет 14 тыс. кв. м и 10 тыс. кв. м соответственно. В Tower A и Tower С видовые характеристики тесно связаны с внутренней организацией офисного квартала — благоустроенной территорией и парком.
Помимо видовых характеристик, для современного офисного пространства особое значение приобретает функциональность планировок. Все башни STONE Towers запроектированы с минимальным количеством колонн внутри. «Малое количество колонн и перегородок в помещении офиса дает большую гибкость в проектировании пространства будущего офиса, поэтому при прочих равных условиях такой офис выберут с большей вероятностью», — считает директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели.
Еще один важный фактор для бизнеса, который заботится о комфорте своих сотрудников, — здоровая атмосфера внутри офисного здания и благоустройство территории рядом. Набирающая популярность концепция healthy building подразумевает, что ключевыми ценностями при проектировании зданий становятся безопасность и продуктивная среда для резидентов.
STONE Towers следует этой концепции, где предусмотрены разноформатные общественные пространства для отдыха, парк, собственная инфраструктура и другие атрибуты, дающие возможность отдохнуть в перерывах между встречами. Основные характеристики безопасного и комфортного здания, на которых фокусируется STONE Towers: улучшенная система вентиляции и кондиционирования, высокий уровень естественного освещения за счет панорамных окон и оптимальной глубины этажа, использование элементов биофильного дизайна в концепции мест общего пользования и благоустройства.
Отдельно стоит отметить панорамное остекление, благодаря которому на рабочих местах всегда будет достаточно дневного света. Хорошее светопропускание и теплозащита STONE Towers начинают работать особенно эффективно в сочетании с современной приточно-вытяжной вентиляцией, которая предусматривает возможность естественного проветривания. По мнению Федерации европейских ассоциаций отопления, вентиляции и кондиционирования REHVA, проветривание в условиях пандемии коронавируса необходимо даже в помещениях с механической вентиляцией.
Наконец, положительную роль при выборе офиса играет наличие экологического сертификата BREEAM. «Это является плюсом для иностранных компаний, у которых требования к экологичному офису обусловлено внутренней политикой», — пояснила Боннели. STONE Towers планирует пройти такую сертификацию.
Именно связка этих факторов с видовыми характеристиками превращает объект в точку притяжения для тех, кому нужна штаб-квартира с представительскими функциями в центре Москвы.
К чему стремятся инвесторы
Помимо крупного бизнеса, такие объекты привлекают внимание инвесторов, которые рассчитывают заработать на офисах. Катализатор инвестиционного спроса — тот самый интерес крупных компаний. Востребованность среди конечных пользователей офиса только повышает активность инвесторов.
В результате инвесторы выкупают помещения целыми этажами, чтобы затем сдавать их в аренду или перепродать после ввода здания в эксплуатацию. Рынок недвижимости в условиях столь уязвимой экономики остается наиболее надежным инструментом для инвестиций и сохранения денег. Высокие ставки аренды, быстрая окупаемость и дефицит качественного предложения смещают фокус инвесторов в сторону офисной недвижимости, отмечают эксперты рынка.
Фактическая доходность инвестиций в офисную недвижимость зависит от совокупности факторов. Изучим цифры на примере STONE Towers, который директор отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL Дмитрий Клапша назвал интересным и качественным объектом.
Сегодня цены на офисы в этом комплексе начинаются от 235 тыс. руб. за 1 кв. м. Ближайшее плановое повышение до 5% ожидается в начале 2021 года. Чтобы максимизировать эффект от инвестиционных вложений на текущем этапе, специалисты Colliers International советуют выбирать не маленькие помещения площадью от 70 кв. м (а такие тоже представлены в STONE Towers), а сразу нацеливаться на целые этажи.
При сдаче в аренду ликвидного офисного помещения инвестор сможет получать стабильный пассивный доход. Стабильность здесь заключается не только в том, что компании предпочитают заключать долгосрочные арендные контракты. Девелопер проекта STONE HEDGE имеет многолетний опыт формирования арендного бизнеса для частных инвесторов, приобретающих недвижимость в компании. Сегодня в рамках STONE Towers компания опционально предлагает своим клиентам услугу по поиску арендатора. Помещение в современном офисном центре с хорошим видом не захочется менять на пусть такое же по метражу, но менее интересное в плане видовых характеристик, технологичности самого здания и, как следствие, более доступное по цене.
Если же говорить о покупке с целью последующей перепродажи, то девелопер анонсирует рост стоимости офисов в STONE Towers на 40%. «С учетом снижения ключевой ставки ЦБ увеличился интерес инвестиций в недвижимость, где доходность выше, чем депозиты в банках», — констатировал Дмитрий Клапша из JLL.
Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5fc897769a7947df26e675e9