Рынок складской недвижимости Московского региона снова вступает в фазу высокой активности. За шесть месяцев 2023 года объем заключенных сделок аренды и продажи достиг рекордного полугодового значения и составил 1 389 тыс. кв. м. Выходящее на рынок предложение не успевает за активно растущим спросом: дефицит вакантных площадей усиливается, а ставки аренды – растут.
Москва, 17 июля 2023 г. По данным консалтинговой компании Nikoliers, по итогам первого полугодия 2023 года объем спроса на качественную складскую недвижимость в Московском регионе достиг 1 389 тыс. кв. м. Результат уже превышает итоговое значение 2022 года на 2,7% и является рекордным полугодовым показателем спроса за всю историю развития московского рынка.
В структуре спроса преобладают сделки аренды в уже построенных складских комплексах (66%). Также отмечается активность заключения сделок BTS-аренды (19%). При этом, с рынка постепенно «вымывается» предложение в субаренду: объем сделок по «скрытой вакансии» составляет 67 тыс. кв. м (5%).
Ключевым драйвером рынка остается сегмент онлайн-торговли (на его долю приходится 39% от общего объема сделок аренды и продажи), который после более сдержанной экспансии прошлого года снова показывает высокую активность. По 19% от объема спроса приходится на компании из сферы логистики и дистрибуции. Тройку лидеров замыкают производственные организации с долей в 17%.
Таблица 1: Ключевые сделки, закрытые в Московском регионе в I полугодии 2023 г.
| Компания | Сектор | Формат | Площадь, кв. м | Комплекс |
| Ozon | Онлайн-ритейл | BTS-аренда | 134 849 | ЛК «Ватутинки» |
| «ВсеИнструменты» | Онлайн-ритейл | BTS-аренда | 110 025 | «PNK Парк Чашниково» |
| «СДЭК» | Логистика | Аренда | 88 776 | «PNK парк МКАД-М4» |
| «ВсеИнструменты» | Онлайн-ритейл | Аренда | 61 254 | ЛК «Быково» |
| «Объединенные кондитеры» | Производство | Аренда | 37 000 | СК «Валищево» |
| Wildberries | Онлайн-ритейл | Аренда | 34 916 | СК «Атлант-Парк» |
Рекордный спрос на складские помещения привел к резкому сокращению доступного предложения (на 1,9 п.п. относительно начала 2023 года) и вымыванию с рынка крупных свободных блоков в готовых качественных объектах. По состоянию на конец второго квартала 2023 года уровень вакантных площадей зафиксировался на отметке 1,0%, повторив тем самым показатель конца 2021 года. Таким образом, суммарный объем свободных площадей на рынке составляет всего 231 тыс. кв. м.
Недостаток свободного предложения наблюдается во всех направлениях Московского региона. Наибольшая нехватка отмечается на юго-западном и юго-восточном направлениях (0,1% и 0,2% соответственно). В складских объектах внутри Москвы уровень вакантности так же равен 0,2%.
Дефицит доступного предложения приводит к изменению коммерческих условий: по итогам второго квартала 2023 года средневзвешенная базовая ставка аренды выросла на 7,7% и достигла 6 250 руб./кв. м/год без НДС и операционных расходов.
«После «затишья» прошлого года мы вновь наблюдаем повышенную реализацию спроса. Мы ожидаем, что итоговый показатель объема заключенных сделок аренды и продажи на конец года может побить рекордное значение 2021 года. Новый всплеск активности вернет рынок к заключению договоров на реализацию built-to-suit проектов, в то время как доступное спекулятивное предложение будет ограниченным. Конъюнктура рынка будет подталкивать собственников складских помещений постепенно увеличивать ставки аренды на рынке», — комментирует Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.
По данным Nikoliers, в первом полугодии 2023 года объем нового строительства на складском рынке недвижимости Московского региона составил 538 тыс. кв. м, что на 16% ниже результатов за аналогичный период прошлого года. Таким образом, общий объем предложения составляет 22 351 тыс. кв. м. На конец года совокупный объем ввода ожидается на уровне 1,5–1,6 млн. кв. м, что сопоставимо с объемами ввода в 2022 году.