Новостройки Старой Москвы постепенно становятся недоступными для покупателей со средними доходами. Доля массового жилья в предложении сократилась до 23%, хотя ещё пять лет назад превышала 50%. На смену относительно доступным квартирам приходят проекты бизнес-, премиум- и элитного классов. По оценке Дмитрия Долгова, руководителя агентства недвижимости Dolgov PRO, такая трансформация рынка вынуждает покупателей пересматривать географию поиска жилья и всё чаще выбирать Новую Москву и Подмосковье.
За последний год количество квартир массового сегмента в продаже сократилось на 29%. При этом в третьем квартале 2026 года в Старой Москве не появилось ни одного нового проекта комфорт-класса. Доля квартир стоимостью до 15 млн рублей снизилась с 20% до 13%.
Изменение структуры предложения отражается и на бюджетах покупки. Сегодня для приобретения квартиры в новостройке Старой Москвы необходимо ориентироваться минимум на 15–18 млн рублей. За эти деньги преимущественно предлагаются студии и небольшие однокомнатные квартиры в удалённых районах. Полноценная однокомнатная квартира площадью 35–40 кв. м может стоить 20–25 млн рублей, а двухкомнатная — от 28–30 млн рублей.
«Старая Москва постепенно перестаёт быть рынком массового жилья. Раньше покупатель со средним доходом мог рассчитывать на квартиру в пределах МКАД, пусть и в удалённом районе. Сейчас даже при бюджете 15–20 млн рублей выбор становится очень ограниченным. Человек оказывается перед выбором: приобрести небольшую квартиру в Старой Москве или за те же деньги купить значительно более просторное жильё в Новой Москве либо Подмосковье. И всё чаще решение принимается в пользу площади и комфортных условий проживания», — отмечает Дмитрий Долгов, руководитель агентства недвижимости Dolgov PRO.
По оценке эксперта, особенно заметно изменение предпочтений среди семейных покупателей. Для них количество комнат и площадь квартиры зачастую важнее московского адреса. Если в старых границах города бюджет позволяет приобрести только небольшую однокомнатную квартиру, то за МКАД можно рассматривать двухкомнатные и даже более просторные варианты.
Сокращение доступного предложения связано не только с ростом цен, но и с изменением стратегии застройщиков. В Старой Москве практически не осталось свободных площадок для массового жилищного строительства. Высокая стоимость земли, строительства и проектного финансирования делает реализацию проектов бизнес-класса более привлекательной для девелоперов. Дополнительно происходит перепозиционирование жилых комплексов: продукт, который несколько лет назад относился к комфорт-классу, сегодня может продаваться как бизнес-класс.
В результате рынок новостроек Московской агломерации всё сильнее разделяется по покупательским бюджетам. Старая Москва ориентируется на обеспеченную аудиторию, Новая Москва становится альтернативой для покупателей, которым важна столичная регистрация, а Подмосковье принимает значительную часть спроса на относительно доступные квартиры.
«Я не думаю, что массовое жильё полностью исчезнет из Старой Москвы, но его доля продолжит сокращаться. Новые проекты здесь всё чаще будут ориентированы на покупателей с высокими доходами. При этом люди со средним достатком никуда не исчезнут из московской экономики. Они продолжат работать в городе, но покупать жильё будут всё дальше от центра. В перспективе это может усилить разделение Москвы и ближайшего Подмосковья по уровню доходов жителей и увеличить нагрузку на транспортную инфраструктуру», — считает Дмитрий Долгов.
По мнению эксперта, в ближайшие три–пять лет разрыв между рынками новостроек Старой Москвы и Подмосковья может стать ещё заметнее. Покупка квартиры в пределах МКАД всё чаще будет определяться не столько желанием жить в столице, сколько финансовыми возможностями семьи.