Первичный рынок жилья Москвы переходит к новой модели сегментации. Если раньше студии и многокомнатные квартиры можно было рассматривать как разные ценовые предложения одного рынка, то сегодня они все чаще развиваются как самостоятельные продукты, ориентированные на разные категории покупателей и жизненные сценарии — сообщают эксперты жилого направления CORE.XP.
Студии сохраняют востребованность как формат первой покупки, инвестиций и арендного бизнеса или приобретения жилья для взрослых детей благодаря низкому бюджету входа и универсальности использования. При этом конкуренция внутри сегмента все сильнее зависит от доступности цены и эффективности метража: чем компактнее лот, тем большее значение приобретают грамотная организация пространства, использование каждого квадратного метра и его стоимость.
Многокомнатные квартиры, напротив, выбирают для долгосрочного проживания и комфортной семейной жизни. Покупатели выбирают их не только из-за большой площади, но и ради возможности организовать модель проживания для всей семьи: с отдельными спальнями, рабочими зонами, мастер-блоками, гардеробными и дополнительными помещениями.
К такому выводу пришли аналитики жилого направления CORE.XP по итогам исследования динамики цен на студии (без учета апартаментов) и многокомнатные квартиры на первичном рынке «старой» Москвы с июня 2025 года по июнь 2026 года.
За год средневзвешенная цена студий выросла на 23%, а стоимость квадратного метра — на 19%. Максимальную динамику продемонстрировал проект «Левел Нижегородская» в Нижегородском районе, где средневзвешенная цена лота увеличилась на 82%, а стоимость квадратного метра — на 80%.
Положительную динамику демонстрируют и многокомнатные квартиры. За рассматриваемый период средневзвешенная цена таких лотов увеличилась на 15%, стоимость квадратного метра — на 13%, а минимальный бюджет покупки вырос сразу на 85%. Это свидетельствует о заметном повышении порога входа в сегмент. Аналитики связывают такую динамику не только с ростом цен, но и с изменением структуры предложения: на рынок выходит больше проектов, где увеличение площади дополняется качественным усложнением продукта — более функциональным зонированием и дополнительными помещениями. Самый заметный рост зафиксирован в проекте «Дрим Рива» в Нагатинском Затоне, где средневзвешенная цена лота увеличилась в 2,2 раза, а стоимость квадратного метра — на 33%.
Изменение покупательских предпочтений отражается и на структуре предложения. По оценке аналитиков жилого направления CORE.XP, за последние три года доля многокомнатных квартир в проектных декларациях московских новостроек выросла вдвое — с 1,5% до 3%. Девелоперы постепенно расширяют продуктовую линейку, предлагая не только типовые форматы, но и квартиры с широким набором планировочных решений, рассчитанных на различные жизненные сценарии: от компактных лотов до сложных решений с несколькими мастер-спальнями, дополнительными санузлами, второй кухней и рабочими зонами.
Современные новостройки все чаще предлагают квартиры со вторым светом, террасами и патио, студии с двумя окнами, увеличенные санузлы и ванные комнаты с окном. Мастер-спальни становятся привычным элементом жилого пространства, обеспечивая приватность благодаря объединению спальни, гардеробной и ванной комнаты. В проектах высокого класса появляются лаунж-зоны в составе мастер-блоков и анфиладные решения, когда между спальней, гардеробной и санузлом нет дверей, что позволяет визуально расширить пространство и создать ощущение единого свободного объема. Одновременно отдельные гардеробные и постирочные комнаты превратились в базовый стандарт квартир практически во всех сегментах рынка.
Трансформируется и инфраструктура жилых комплексов. Помимо просторных кухонь-гостиных с панорамным остеклением и выделенных обеденных зон, девелоперы предусматривают коворкинги, детские клубы, лаунж-пространства, сервисные стойки и даже мини-отели для гостей жильцов. Запрос на семейное проживание формирует новые требования к детским пространствам: в проектах появляются не просто игровые комнаты, а полноценные детские зоны с собственными санузлами. Для удобства жителей с маленькими детьми и домашними питомцами предусматриваются помещения для хранения колясок и лапомойки для домашних животных.
Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP: «К середине 2026-го рынок постепенно уходит от универсальных решений. Если раньше покупатели в первую очередь выбирали площадь или количество комнат, то сегодня ключевым фактором становится сценарий жизни. Студии сохраняют высокий спрос как наиболее доступный и ликвидный формат благодаря низкому бюджету входа и универсальности использования, тогда как многокомнатные квартиры приобретают статус самостоятельного продукта для семей, которые ценят качество планировок, приватность и эргономику жилья».