Продажа квартиры на вторичном рынке Москвы может занимать на 50% больше времени, если собственнику необходимо одновременно приобрести другое жилье. По оценке генерального директора «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерия Летенкова, в практике агентства не менее 70% сделок являются альтернативными. При этом задержка или отказ одного из участников может поставить под угрозу сразу несколько связанных операций.
Альтернативные сделки предполагают, что собственник продает имеющуюся квартиру и на вырученные деньги приобретает другое жилье. Чаще всего речь идет об улучшении жилищных условий или разъезде членов семьи. В результате продажа одной квартиры напрямую зависит от успешного приобретения другой.
По наблюдениям Валерия Летенкова, около 80% альтернативных сделок в практике агентства проходят по схеме, когда собственник продает одну квартиру и приобретает две. Значительно реже встречаются ситуации, когда взамен одного объекта необходимо подобрать сразу три или четыре.
«Главная сложность альтернативной сделки заключается в зависимости всех участников друг от друга. Достаточно одному собственнику передумать продавать квартиру, и вся цепочка может остановиться. При этом проблема зачастую возникает не из-за состояния рынка или отсутствия покупателей, а из-за неправильной организации сделки. Поэтому мы стараемся подбирать в цепочку квартиры со свободной продажей, собственникам которых не требуется искать встречное жилье. Это позволяет не увеличивать количество зависимых участников», — объясняет Валерий Летенков.
Зависимость от нескольких собственников отражается прежде всего на сроках продажи. Если квартиру со свободной продажей удается реализовать за два месяца, то аналогичный объект с необходимостью встречной покупки может потребовать около трех месяцев. В отдельных случаях только подготовка документов и согласование условий между всеми участниками занимают до полутора месяцев.
Дополнительное время требуется и на освобождение квартир. Обычно участники продолжают проживать в своем жилье до завершения сделки, а переезды происходят последовательно, по мере освобождения объектов. Сроки передачи квартир заранее согласовываются и фиксируются в договорах.
При этом сложность альтернативной сделки не означает, что продавцу придется существенно снижать цену. По словам эксперта, собственники, которым необходимо приобрести другое жилье, зачастую не готовы предоставлять дополнительные скидки, поскольку это может сделать встречную покупку невозможной.
«Распространенное заблуждение — считать, что наличие альтернативной сделки автоматически дает покупателю возможность получить большой дисконт. На практике чаще всего никакой дополнительной скидки нет. Если возникает задержка, участникам обычно проще согласовать новые сроки, чем снижать стоимость квартиры. Для снижения риска отказа одного из собственников используется соглашение о задатке, предусматривающее финансовую ответственность сторон. Альтернативные сделки существуют давно, и при грамотной организации их сложность вполне управляема», — отмечает Валерий Летенков.
Эксперт добавляет, что даже серьезная задержка не обязательно приводит к разрушению цепочки. В практике агентства был случай, когда одна из собственниц непосредственно перед сделкой сообщила об отъезде на три недели. Остальные участники согласились перенести сроки, и все сделки удалось завершить.
По мнению Валерия Летенкова, альтернативные сделки продолжат занимать значительную долю вторичного рынка. Их распространенность сама по себе не создает предпосылок для снижения стоимости жилья. Напротив, эксперт ожидает дальнейшего роста цен на квартиры в ближайшие один-два года.