В Москве ценовая премия современного монолита к типовой панели сократилась на 16%

В сентябре 2026 года средняя цена предложения квартир в типовых панельных домах Москвы выросла на 1,6%, до 281,8 тыс. рублей за кв. м, тогда как современный монолит-кирпич прибавил только 0,2%, до 301,9 тыс. рублей за кв. м. В результате разница между двумя типами домов сократилась за месяц с 23,9 тыс. до 20,1 тыс. рублей за кв. м, или на 16%, следует из данных, проанализированных генеральным директором «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерием Летенковым.

Для условной квартиры площадью 50 кв. м расчетная доплата за современный монолитно-кирпичный дом уменьшилась примерно с 1,19 млн до 1 млн рублей. При этом речь пока идет именно о средних ценах предложения, а не о фактической стоимости состоявшихся сделок.

Опережение панели заметно и в более широкой выборке. Все панельные и блочные дома за сентябрь прибавили в среднем 1%, до 281,7 тыс. рублей за кв. м. Монолитные и кирпичные дома подорожали только на 0,3%, до 308,4 тыс. рублей за кв. м. Разница между этими укрупненными категориями также сократилась — на 6,5%.

«У современного монолитного фонда значительная часть роста произошла раньше. Около года назад на вторичный рынок начали выходить квартиры в новых жилых комплексах, куда инвесторы заходили еще несколько лет назад. Многие такие объекты первоначально выставлялись уже по достаточно высокой цене, поскольку собственники рассчитывали заработать на перепродаже. Поэтому сейчас потенциал быстрого дальнейшего роста у них ограничен. Старый фонд, наоборот, постепенно подтягивается по стоимости», — отмечает Валерий Летенков.

По словам эксперта, дополнительным фактором для более старого фонда становится разница в полном бюджете покупки. Однокомнатная квартира в современном доме может стоить столько же, сколько двухкомнатная квартира в более старом доме. Для семьи или покупателей, которые планируют увеличение семьи, дополнительная комната зачастую оказывается важнее возраста здания.

При этом сентябрьская динамика вторичного рынка в целом не сводится к простой формуле «дешевое жилье растет быстрее дорогого». Напротив, 20% наиболее дорогих квартир за месяц прибавили 1,2%, до 425,4 тыс. рублей за кв. м, тогда как 20% наиболее дешевых — только 0,4%, до 237,3 тыс. рублей за кв. м. Многокомнатные квартиры также росли быстрее однокомнатных: на 0,8% против 0,4%.

Это означает, что ускорение типовой панели и рост дорогого сегмента пока нельзя объединять в один процесс. Имеющиеся данные не позволяют утверждать, что именно панельные квартиры обеспечили увеличение цен в верхнем ценовом диапазоне или что за динамикой стоят одни и те же группы покупателей. Для такого вывода потребовались бы данные на пересечении типа дома, площади, района и стоимости, а также статистика фактических сделок и скидок.

Летенков также обращает внимание, что ограниченное предложение само по себе не позволяет продавцу заметно поднять цену относительно рынка. «Если в конкретном районе мало сопоставимых квартир, просмотров действительно может стать больше. Но это не означает, что покупатель согласится переплатить несколько миллионов только из-за отсутствия конкурирующего объявления рядом. Москва дает возможность рассматривать соседние районы, поэтому завышенная цена часто увеличивает срок продажи, но не приводит к сделке», — говорит он.

С современным монолитом ситуация похожая. Торг при продаже дорогой квартиры возможен, однако размер скидки прежде всего зависит от мотивации конкретного собственника. Продавцы, которым не требуется быстрая сделка, чаще сохраняют заявленную цену и ждут покупателя, поэтому по одному лишь замедлению средней цены предложения нельзя делать вывод о резком росте дисконтов.

По оценке Летенкова, в ближайшие месяцы более старый жилой фонд может продолжить постепенно дорожать, а число относительно недорогих вариантов будет сокращаться. При этом устойчивость сентябрьского расхождения между панелью и современным монолитом можно будет оценивать только по дальнейшей динамике цен предложения и данным о реальных сделках.