В Москве меняется портрет покупателя новостроек бизнес-класса. Всё чаще квартиры в этом сегменте приобретают люди, которые ещё несколько лет назад рассчитывали на комфорт-класс. Чтобы остаться в пределах МКАД, им приходится сокращать площадь жилья, отказываться от машино-мест, кладовых и дополнительных расходов на отделку. Об этом рассказал Дмитрий Долгов, руководитель агентства недвижимости Dolgov PRO.
По оценке эксперта, главная причина изменений — постепенное исчезновение доступных новостроек в старых границах Москвы. Доля массового сегмента в предложении сократилась до 23%, хотя пять лет назад превышала 50%. Только за последний год количество квартир комфорт-класса в продаже уменьшилось почти на 30%.
В результате покупатели со средним бюджетом всё чаще оказываются перед выбором: приобрести небольшую квартиру в бизнес-классе или переехать в Новую Москву либо Подмосковье, где за сопоставимые деньги можно получить большую площадь.
«Ещё три–пять лет назад за 20–25 млн рублей в Старой Москве можно было купить полноценную двухкомнатную квартиру площадью 60–70 кв. м. Сегодня за эти деньги покупателю чаще предлагают однокомнатную квартиру площадью 35–45 кв. м или компактную двухкомнатную на 45–50 кв. м. Получается, что человек формально переходит в более высокий класс жилья, но при этом теряет до 40% площади. Для семьи это существенная разница, потому что дополнительные метры зачастую важнее красивого лобби или дорогой отделки общественных пространств», — объясняет Дмитрий Долгов.
По наблюдениям эксперта, изменение структуры спроса заметно и по отношению покупателей к дополнительным опциям. Если раньше приобретение квартиры бизнес-класса нередко предполагало покупку машино-места, кладовой и качественную отделку, то теперь многие стараются ограничиться самой квартирой.
Стоимость машино-места в подземном паркинге может начинаться от 4,2 млн рублей, кладовой — от 900 тыс. рублей. Отделка квартиры потребует ещё нескольких миллионов. Для покупателя с бюджетом 20–25 млн рублей подобные расходы становятся существенной дополнительной нагрузкой.
В результате часть покупателей отказывается от парковки и кладовых, выбирает квартиры без отделки или откладывает приобретение мебели. Основная задача — уложиться в бюджет покупки жилья.
При этом изменение покупательского поведения может создать дополнительные проблемы для рынка в перспективе нескольких лет. По мнению Дмитрия Долгова, одним из главных рисков становится увеличение количества компактных квартир в дорогих жилых комплексах.
«Сегодня застройщики предлагают достаточно много небольших квартир в проектах бизнес-класса, потому что покупателю проще найти 20–25 млн рублей на компактный лот, чем значительно большую сумму на семейную квартиру. Но через пять–семь лет владельцы могут столкнуться с проблемами при перепродаже. Им придётся конкурировать не только с другими частными продавцами, но и с застройщиками, которые предлагают новые квартиры с рассрочками, скидками и субсидированными программами. Особенно сложно будет продавать небольшие квартиры с неудачными планировками, без отделки и в проектах со слабой инфраструктурой», — отмечает руководитель Dolgov PRO.
По прогнозу эксперта, в ближайшие три–пять лет на московском рынке может сформироваться избыток дорогих малогабаритных квартир. При этом наиболее ликвидными останутся объекты с удачными планировками, хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой.
Фактически бизнес-класс постепенно занимает место массового жилья в Старой Москве. Однако вместе с более высоким статусом жилого комплекса покупатель не всегда получает улучшение жилищных условий. Всё чаще ему приходится выбирать между престижем адреса и количеством квадратных метров.