По итогам июля—сентября 2026 года Новая Москва стала лидером московской агломерации по темпам роста цен на вторичное жильё. За три месяца средняя стоимость квадратного метра здесь увеличилась на 2,5%, тогда как в Старой Москве рост составил 1,8%, а в Московской области — 1,7%. К такому выводу пришли эксперты «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», проанализировав динамику цен на готовое жильё в трёх территориальных сегментах столичного рынка.
В сентябре средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Новой Москвы достигла 224,1 тыс. рублей, увеличившись за месяц на 1%. В Старой Москве показатель составил 305,1 тыс. рублей, прибавив 0,6%, а в Подмосковье — 164,6 тыс. рублей, что на 0,3% больше августовского значения. В результате сентябрьский темп роста цен в Новой Москве оказался выше показателя Старой Москвы на 0,4 процентного пункта, а Московской области — на 0,7 процентного пункта.
При этом опережающая динамика Новой Москвы наблюдалась на протяжении всего третьего квартала. В июле цены здесь выросли на 0,7%, в августе — на 0,8%, а в сентябре рост ускорился до 1%. Старая Москва за этот же период продемонстрировала более умеренную динамику: 0,4%, 0,8% и 0,6% соответственно. В результате накопленный прирост стоимости готового жилья в Новой Москве оказался выше, чем в двух других ценовых поясах агломерации.
Как изменились цены на вторичное жильё в июле—сентябре 2026 года
| Территория | Июль | Август | Сентябрь | Рост за квартал | Цена кв. м в сентябре |
| Новая Москва | +0,7% | +0,8% | +1,0% | +2,52% | 224,1 тыс. руб. |
| Старая Москва | +0,4% | +0,8% | +0,6% | +1,81% | 305,1 тыс. руб. |
| Московская область | +0,7% | +0,7% | +0,3% | +1,71% | 164,6 тыс. руб. |
Квартальный прирост рассчитан накопленным итогом на основании месячной динамики цен.
По мнению генерального директора «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерия Летенкова, одна из причин повышенного интереса покупателей к Новой Москве заключается в сочетании относительно доступных цен, современного жилого фонда и развивающейся инфраструктуры.
— В Новой Москве значительная часть жилых комплексов построена сравнительно недавно. Это современные дома, рядом с которыми уже есть необходимая инфраструктура. За последние годы заметно улучшилась транспортная доступность: реконструировано Калужское шоссе, появились новые дорожные развязки, развивается метро. При этом квартиры здесь по-прежнему существенно дешевле, чем в Старой Москве. Для многих покупателей это возможность переехать в более современное жильё, не увеличивая радикально бюджет покупки. Особенно востребован такой вариант у семей, которые решают вопрос разъезда, — объясняет Валерий Летенков.
Разница в стоимости жилья между тремя территориями остаётся значительной. Если исходить из средних сентябрьских цен, условная квартира площадью 50 кв. м в Старой Москве обойдётся в 15,26 млн рублей. Аналогичный по площади объект в Новой Москве — в 11,21 млн рублей, а в Московской области — в 8,23 млн рублей.
Покупка жилья в Новой Москве при таком сравнении позволяет сэкономить около 4,05 млн рублей относительно Старой Москвы. При этом разница с Подмосковьем составляет 2,98 млн рублей. Фактически Новая Москва занимает промежуточную ценовую нишу между основным столичным рынком и областью, предлагая покупателям возможность приобрести жильё в административных границах Москвы за меньший бюджет.
Примечательно, что более низкая стоимость квадратного метра не помешала Новой Москве практически сравняться со Старой по абсолютному приросту стоимости жилья. За июль—сентябрь условная квартира площадью 50 кв. м в Новой Москве прибавила в расчётной цене около 275 тыс. рублей, тогда как в Старой Москве — около 271 тыс. рублей. В Московской области прирост составил 138 тыс. рублей. Речь идёт об изменении расчётной стоимости объекта на основе средних цен предложения, а не о фактической доходности конкретной квартиры.
Одновременно на рынке сокращалось количество выставленных на продажу объектов. В июле предложение вторичного жилья в Новой Москве уменьшилось за месяц на 15,6%, до 1449 квартир. Аналогичные темпы сокращения наблюдались и на московском рынке в целом. Это позволяет предположить, что уменьшение выбора могло поддержать цены, однако само по себе не объясняет, почему в Новой Москве они росли быстрее.
Дополнительную роль могла сыграть структура предложения. Например, в августе однокомнатные квартиры Новой Москвы подорожали на 1,5%, тогда как общий показатель роста цен составил 0,8%. Это указывает на неравномерность ценовой динамики внутри локального рынка.
Валерий Летенков считает, что одним из факторов, поддерживающих интерес к Новой Москве, остаётся возможность проведения альтернативных сделок, прежде всего связанных с разъездом семей.
— Сегодня двухкомнатная квартира в обычном московском доме конца 1980-х годов может стоить 22–24 млн рублей. Когда семья разъезжается, перед ней стоит задача купить две отдельные квартиры и по возможности сохранить привычный уровень комфорта. Приобретение одного из объектов в Новой Москве нередко позволяет решить этот вопрос. Людям не приходится выбирать между отдельным жильём и переездом в сильно устаревший жилой фонд. Конечно, такой вариант подходит не всем, но многие покупатели, особенно автомобилисты, его рассматривают. На мой взгляд, цены в Новой Москве будут расти до тех пор, пока сохраняется экономическая возможность подобных разъездов. Когда повышение стоимости начнёт мешать проведению таких сделок, рост цен, скорее всего, замедлится или остановится. При этом оснований ожидать резкого снижения стоимости жилья только по этой причине я пока не вижу, — отмечает эксперт.
Опережающий рост цен в Новой Москве пока нельзя считать свидетельством устойчивого перемещения покупательского спроса из Старой Москвы и Подмосковья. Для такого вывода необходима отдельная статистика сделок в ТиНАО за весь квартал. Однако результаты июля—сентября показывают, что вторичный рынок Новой Москвы уже нельзя рассматривать исключительно как более доступную альтернативу Старой Москве: по текущей динамике стоимости жилья он опережает оба соседних территориальных сегмента.
| Показатель | Новая
Москва |
Старая Москва | Московская область |
| Средняя цена кв. м в августе 2026 года | 221,8 тыс. руо. | 303,2 тыс. руб. | 164,1 тыс. руб. |
| Средняя цена кв. м в сентябре 2026 года | 224,1 тыс. руб. | 305,1 тыс. руб. | 164,6 тыс. руб. |
| Изменение стоимости за сентябрь | +1,0% | +0,6% | +0,3% |
| Расчётная стоимость квартиры площадью 50 кв. м в сентябре | 11,21 млн руб. | 15,26 млн руб. | 8,23 млн руб. |
| Расчётное увеличение стоимости квартиры площадью 50 кв. м за июль —сентябрь | 275 тыс.
руб. |
271 тыс. руб. | 138 тыс. руб. |
| Разница в стоимости квартиры площадью 50 кв. м относительно Новой Москвы | — | +4,05 млн руб. | -2,98 млн руб. |
| Предложение вторичного жилья в июле | 1449
квартир |
Нет сопоставимых
данных |
Нет данных |
| Сокращение предложения в июле относительно июня | -15,6% | Нет отдельного показателя | Нет данных |
| Изменение средней цены однокомнатных квартир в августе | +1,5% | Нет данных | Нет данных |
Справка:
Валерий Летенков — генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы». Специализируется на инвестиционных сделках с жилой и коммерческой недвижимостью, анализе рынка и сопровождении частных и корпоративных клиентов. Регулярно выступает в качестве эксперта в федеральных и отраслевых СМИ, комментируя динамику цен, поведение покупателей, инвестиционные стратегии и ключевые тренды рынка недвижимости Москвы и регионов. Практический опыт включает работу с объектами различного класса — от массового сегмента до премиальной недвижимости, а также участие в структурировании инвестиционных сделок.