В Подмосковье число запущенных участков в продаже могло вырасти почти на 47%

Предложение земельных участков в Подмосковье за год увеличилось на 11,4%, до 24,76 тыс. объектов, однако одновременно доля запущенных участков выросла с 25% до 33%. Пересчет этих показателей показывает, что число таких объектов в продаже могло увеличиться примерно с 5,6 тыс. до 8,2 тыс., или почти на 47%. При этом количество остальных участков практически не изменилось — около 16,6 тыс. против 16,7 тыс. годом ранее.

Такая динамика меняет смысл общего роста предложения. Формально покупателю доступно больше земли, однако увеличение числа объектов в продаже не означает сопоставимого расширения выбора участков, которые содержатся собственниками в нормальном состоянии. При этом понятие «качественный участок» значительно шире состояния территории: необходимо учитывать разрешенное использование, ограничения строительства, подъезд, коммуникации и другие характеристики.

На рынке одновременно фиксируется рост стоимости земли. Средняя цена участков за год увеличилась на 9,3%, до 2,69 млн рублей. При этом сам по себе рост средней стоимости не означает одинакового удорожания всех объектов: итоговая цена сильно зависит от состояния земли, ее расположения, возможности строительства и наличия инфраструктуры.

«Сам термин «заброшенный участок» требует уточнения. Если речь идет об участке, у которого есть собственник, но территория заросла травой, на ней лежит мусор и за ней никто не ухаживает, такие объекты действительно выходят на рынок. Владельцу приходится платить налог, в СНТ — еще и взносы, а в последние годы усилилась ответственность за ненадлежащее содержание земли. Если человек не собирается строиться и пользоваться участком, продажа становится логичным решением», — говорит генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.

При этом внешний вид земли сам по себе еще не определяет возможность строительства. После расчистки участка необходимо проверить ограничения его использования. На стоимость и ликвидность могут влиять водоохранные и прибрежные зоны, территории подтопления, близость лесных массивов и другие ограничения, которые способны сделать застройку сложной или невозможной.

Неухоженное состояние, по словам Летенкова, обычно становится основанием для торга, однако не гарантирует крупной скидки. Размер дисконта зависит прежде всего от мотивации собственника. Уход за участком и простая расчистка требуют дополнительных затрат, но в большинстве случаев сами по себе не делают покупку экономически невыгодной.

Более существенная разница возникает между неподготовленной землей и участками, где уже создана базовая инфраструктура. По оценке эксперта, при прочих сопоставимых характеристиках организация дорог, электроснабжения, ограждения и минимальной инфраструктуры может увеличивать стоимость земли приблизительно на 50%. Например, если необустроенный участок условно оценивается в 100 тыс. рублей за сотку, после такой подготовки его цена может достигать 150 тыс. рублей за сотку.

«Качественная земля — это не просто скошенная трава и проведенное межевание. На цену и ликвидность влияет большое число факторов. Условное размежеванное поле без дорог и электричества будет стоить существенно дешевле такого же массива, где есть подъезд, столбы, ограждение и базовая инфраструктура. Поэтому при покупке важно оценивать не только скидку к похожему участку, но и то, сколько еще придется вложить, чтобы землю можно было нормально использовать», — отмечает Летенков.

Отдельным источником предложения могут стать земельные банки небольших девелоперов. Однако крупные территории, ранее предназначавшиеся для застройки, не обязательно сразу попадут к частным покупателям. По словам эксперта, собственники сначала, скорее всего, будут пытаться продать такую землю другим девелоперам. Если покупателей не найдется, возможна нарезка территории на небольшие участки, но для их вывода на рынок потребуется создание дорог, электроснабжения и другой инфраструктуры.

Поэтому общее количество выставленной земли само по себе все меньше характеризует реальный выбор покупателя. Более показательным становится не число участков в продаже, а доля объектов, которые можно использовать под строительство без значительных дополнительных вложений и ограничений.