Осенью 2026 года высокий сезон на российском рынке аренды жилья не привёл к привычному резкому повышению ставок. Несмотря на сезонное сокращение предложения на 5–10%, стоимость аренды однокомнатных квартир в исследуемой группе городов за третий квартал увеличилась всего на 0,9%, двухкомнатных — на 1,6%, трёхкомнатных — на 0,3%. При этом в 24% объявлений собственники снижали первоначальную цену, а средний размер такого снижения достиг 10,6%. Как отмечают в «Агентстве инвестиций в недвижимость Москвы», высокие арендные ставки всё чаще оказываются неподъёмными для потенциальных нанимателей.
Главным отличием нынешнего сезона стал накопленный объём предложения. За 2024–2026 годы количество квартир, выставленных на долгосрочную аренду, увеличилось в четыре раза. В результате осенний приток арендаторов уже не приводит к столь быстрому сокращению выбора, как раньше. Если в предыдущие периоды предложение в высокий сезон могло уменьшаться на 30%, то осенью 2026 года сокращение оказалось значительно слабее.
К началу октября на рынке оставалось 112 тыс. арендных объектов — на 27% больше, чем годом ранее. Даже после сезонного сокращения количество доступных предложений оставалось повышенным. За третий квартал появилось 98 тыс. новых объявлений, тогда как 105 тыс. были закрыты. Разница составила 7 тыс. объектов.
При этом закрытие объявления не обязательно означает заключение договора аренды. Однако сама динамика показывает, что предложение сокращалось, но накопленного объёма жилья оказалось достаточно, чтобы сдерживать повышение ставок.
Как изменились арендные ставки в III квартале 2026 года
| Тип квартиры | Средняя ставка, руб./мес. | Изменение за квартал |
| Однокомнатная | 27 373 | +0,9% |
| Двухкомнатная | 34 416 | +1,6% |
| Трёхкомнатная | 43 284 | +0,3% |
По словам генерального директора «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерия Летенкова, ограниченная платёжеспособность арендаторов уже непосредственно влияет на решения собственников.
— Мы действительно видим, что арендные ставки практически остановились в росте. Недавно у нас была четырёхкомнатная квартира, которую в прошлом году сдавали за 75 тыс. рублей. После освобождения собственник решил повысить цену до 85 тыс. рублей, но найти арендаторов за эти деньги не удалось. В результате квартиру снова сдали за 75 тыс. рублей. И это не единичный случай. Главная причина — финансовые возможности арендаторов. Расходы на жизнь увеличиваются, а доходы за ними не успевают. Люди просто не могут позволить себе платить за жильё больше, даже если квартира им подходит, — рассказал Валерий Летенков.
Сдерживание арендных ставок наблюдается не только в отдельных сделках. В исследовании 70 крупных городов России рост стоимости однокомнатных квартир зафиксирован в 45 городах, тогда как в 25 ставки снизились. В сегменте двухкомнатного жилья аренда подорожала в 41 городе, подешевела в 28 и осталась без изменений в одном.
Наиболее неоднозначная ситуация сложилась с трёхкомнатными квартирами. В 36 городах ставки выросли, а в 34 снизились. Это означает, что даже в период традиционно повышенного спроса увеличение стоимости семейного жилья перестало быть повсеместным явлением.
Другие исследования также показывают ослабление сезонного роста. В одной из выборок однокомнатные квартиры за третий квартал подорожали на 5,2% против 7,7% годом ранее, а двухкомнатные — на 3,3% против 8,6%. Хотя абсолютные показатели отличаются из-за состава исследуемых городов, динамика указывает на замедление роста.
Одновременно меняется поведение собственников. Почти в каждом четвёртом объявлении первоначальная ставка корректировалась в меньшую сторону. Средний размер снижения увеличился с 9% годом ранее до 10,6%.
Конкуренция за арендаторов постепенно распространяется и на условия проживания. За два года доля квартир, в которых разрешено содержание домашних животных, выросла с 20% до 29%. Собственники становятся более гибкими, чтобы расширить круг потенциальных нанимателей.
Как изменились условия аренды жилья
| Показатель | Ранее | Сейчас | Изменение |
| Сокращение предложения в высокий сезон | До 30% | 5-10% | В 3-6 раз слабее |
| Предложение на начало октября | — | 112 тыс.
объектов |
+27% за год |
| Доля объявлений со снижением ставки | — | 24% | — |
| Средний размер снижения ставки | 9% | 10,6% | +1,6 п. п. |
| Доля квартир, где разрешены животные | 20% | 29% | +9 п. п. за два года |
| Доля средней зарплаты на аренду однокомнатной квартиры | 37% | 32% | -5 п. п. |
| Доля средней зарплаты на аренду двухкомнатной квартиры | 51% | 44% | -7 п. п. |
Валерий Летенков отмечает, что особенно заметно ограничение бюджета в сегменте семейной аренды. Даже работающие супруги с достаточно высокими доходами вынуждены внимательно рассчитывать расходы на жильё.
— В нашу четырёхкомнатную квартиру заехала семья с двумя детьми. Муж зарабатывает около 150 тыс. рублей, жена — 120 тыс. рублей. При совокупном доходе 270 тыс. рублей аренда обходится им в 75 тыс. рублей ежемесячно. Но ведь помимо квартиры нужно оплачивать питание, содержание детей и остальные семейные расходы. Поэтому люди всё чаще готовы соглашаться на более скромные условия проживания ради экономии. Некоторые объединяются и снимают одну квартиру на нескольких человек. Для собственника в такой ситуации важна гибкость: возможность проживания нескольких нанимателей, размещения домашних животных, оформления временной регистрации. Всё это повышает привлекательность объекта, хотя при большем количестве проживающих необходимо учитывать и повышенный износ квартиры, — пояснил эксперт.
По оценке Летенкова, осенний сезон уже показал, что собственники больше не могут рассчитывать на автоматическое повышение арендной платы. При этом эксперт не исключает возобновления роста ставок в следующем году из-за общего удорожания товаров и услуг.
Пока же главным фактором при выборе арендного жилья остаётся стоимость. Даже сокращение количества свободных квартир не гарантирует собственникам возможности сдать объект дороже: потенциальные арендаторы всё чаще ориентируются прежде всего на собственный бюджет.
География изменения арендных ставок в III квартале 2026 года
| Показатель | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трёхкомнатные |
| Города с ростом ставок | 45 | 41 | 36 |
| Города со снижением ставок | 25 | 28 | 34 |
| Города без изменения ставок | 0 | 1 | 0 |
| Всего исследованных городов | 70 | 70 | 70 |
Валерий Летенков — генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы». Специализируется на инвестиционных сделках с жилой и коммерческой недвижимостью, анализе рынка и сопровождении частных и корпоративных клиентов. Регулярно выступает в качестве эксперта в федеральных и отраслевых СМИ, комментируя динамику цен, поведение покупателей, инвестиционные стратегии и ключевые тренды рынка недвижимости Москвы и регионов. Практический опыт включает работу с объектами различного класса — от массового сегмента до премиальной недвижимости, а также участие в структурировании инвестиционных сделок.