В октябре 2026 года в старых границах Москвы не оказалось ни одной квартиры с двумя и более комнатами, подходящей семье с одним ребёнком при первоначальном взносе 20% и бюджете до 14,4 млн рублей. В Новой Москве таких предложений насчитывалось менее 500, а в Московской области — около 8,9 тыс. Это следует из октябрьского расчёта предложения новостроек. По мнению Евгения Нечепуренко, эксперта рынка недвижимости, автора Telegram-канала «О недвижимости честно и прозрачно», новые условия семейной ипотеки могут ещё сильнее разделить покупателей по размеру собственных накоплений.
С 1 октября условия семейной ипотеки в Москве и Московской области стали зависеть от количества детей. Для семей с одним ребёнком ставка составляет 12%, с двумя — 10%, с тремя — 8%, с четырьмя — 6%, с пятью и более — 4%. При этом предусмотрена возможность получить ставку 6% при первоначальном взносе от половины стоимости квартиры либо снизить её после погашения необходимой части кредита в течение первого года.
Для покупателей это означает, что количество детей теперь определяет не только условия кредитования, но и размер ежемесячной финансовой нагрузки. Однако не менее важным становится объём денег, который семья может направить на первоначальный взнос.
Особенно заметна эта разница в Москве, где стоимость семейной квартиры существенно превышает бюджет многих покупателей, рассчитывающих на ипотеку. Даже при увеличенном лимите для многодетных семей в старых границах столицы в октябрьской выборке оказалось менее 70 трёхкомнатных квартир, укладывающихся в расчётный бюджет. В Московской области выбор был значительно шире — около 14,3 тыс. квартир с двумя и более комнатами.
Получается, что увеличение доступной суммы кредита само по себе не решает проблему покупки жилья нужной площади. Семья может соответствовать требованиям программы, но не найти подходящую квартиру в желаемой локации.
«Наиболее сложная ситуация складывается для семей, у которых первоначальный взнос составляет всего 2–4 млн рублей. Для них возможность внести половину стоимости квартиры практически недостижима. А вот покупатели с крупными накоплениями смогут сохранить более выгодную ставку и даже рассматривать квартиры большей стоимости. Поэтому новые условия сильнее всего могут ударить именно по массовому сегменту жилья», — объясняет Евгений Нечепуренко.
Изменение условий кредитования может отразиться и на продажах новостроек. В сентябре количество договоров долевого участия в Новой Москве выросло на 53% по сравнению с августом, а в Подмосковье — на 57%. Эксперт допускает, что часть покупателей ускорила приобретение квартиры перед изменением ипотечных условий. Однако месячный рост сделок сам по себе не позволяет установить, какую долю спроса обеспечил именно этот фактор.
Нечепуренко ожидает, что в октябре–ноябре наиболее заметное снижение покупательской активности может произойти в бюджетных проектах Новой Москвы и в комфорт-классе. Прежде всего речь идёт о квартирах стоимостью до 15–16 млн рублей, где значительная часть покупателей рассчитывает на ипотеку с небольшим первоначальным взносом.
При этом для семей, располагающих собственными средствами в размере 15–18 млн рублей, увеличение кредитного лимита открывает другие возможности. По расчётам эксперта, такие покупатели могут рассматривать квартиры стоимостью до 30–36 млн рублей, сохраняя право на льготную ставку при выполнении необходимых условий. В этом ценовом диапазоне представлены в том числе просторные квартиры бизнес-класса.
«Я ожидаю, что ближе к концу года в отдельных крупных проектах могут появиться дополнительные скидки. Особенно там, где застройщикам будет сложнее поддерживать прежние темпы продаж. При этом массового снижения цен в открытых прайс-листах, скорее всего, не будет. Девелоперы предпочитают договариваться с покупателями индивидуально, чтобы не создавать ожидания дальнейшего удешевления квартир», — отмечает Евгений Нечепуренко.
В октябре публичные скидки уже были указаны для 53% московских и 41% подмосковных лотов в новостройках. Дальнейшая динамика будет зависеть от того, насколько быстро покупатели приспособятся к новым условиям кредитования.
Для семей с небольшими накоплениями выбор подходящего жилья в Москве может стать ещё уже, тогда как покупатели с крупным первоначальным взносом сохранят больше возможностей для приобретения просторной квартиры. Именно размер собственных средств, наряду с количеством детей, становится одним из главных факторов доступности семейной ипотеки.
| Показатель | Значение |
| Двухкомнатные и более квартиры до 14,4 млн рублей в старой Москве, октябрь | 0 лотов |
| Аналогичное предложение в Новой Москве | Менее 500 лотов |
| Аналогичное предложение в Подмосковье | Около 8,9 тыс. лотов |
| Трёхкомнатные квартиры для многодетных в старой Москве в расчётном бюджете | Менее 70 лотов |
| Рост числа ДДУ в Новой Москве, сентябрь к августу | +53% |
| Рост числа ДДУ в Подмосковье, сентябрь к августу | +57% |
| Доля лотов с публичными скидками, октябрь | Москва — 53%, Подмосковье — 41% |