В Старой Москве семья с одним ребёнком при бюджете покупки до 14,4 млн рублей не сможет приобрести по цене ни одной квартиры в новостройке с двумя и более комнатами. При этом в указанном ценовом диапазоне представлено более 800 студий и однокомнатных квартир. К такому выводу пришли специалисты агентства Dolgov PRO, проанализировав предложение новостроек Московского региона применительно к новым условиям семейной ипотеки, вступившим в силу 1 октября 2026 года.
Увеличение доступного бюджета улучшает ситуацию, но не устраняет проблему. Семья с двумя детьми может рассчитывать на покупку квартиры стоимостью до 18 млн рублей. Однако в Старой Москве этому условию соответствуют немногим более 70 двухкомнатных квартир. Студий и однокомнатных в том же бюджете около 3,3 тыс. — приблизительно в 47 раз больше.
Даже максимальный бюджет программы, составляющий 21,6 млн рублей для многодетной семьи, не гарантирует широкого выбора просторного жилья. В Старой Москве в эту сумму укладываются менее 70 трёхкомнатных квартир. Одновременно покупателям доступны около 7,5 тыс. студий и однокомнатных. Разница в количестве предложений превышает 100 раз.
По словам Дмитрия Долгова, руководителя агентства Dolgov PRO, проблема заключается в том, что увеличение ипотечного бюджета не всегда позволяет семье приобрести квартиру, соответствующую её потребностям.
— Сегодня семья нередко выбирает не между несколькими подходящими квартирами, а между количеством комнат и расположением жилья. Если принципиально важно остаться в Старой Москве, приходится соглашаться на меньшую площадь или компактную планировку. Если же нужны отдельные комнаты для детей, покупатели начинают рассматривать Новую Москву и Подмосковье. При этом двухкомнатная квартира для семьи с двумя-тремя детьми зачастую тоже оказывается компромиссным решением, — отмечает Дмитрий Долгов.
Сколько квартир от двух комнат доступно семьям в Московском регионе
| Территория | Семья с одним ребёнком, бюджет до 14,4 млн руб. | Семья с двумя детьми, бюджет до 18 млн руб. | Многодетная семья, бюджет до 21,6 млн руб. |
| Старая Москва | 0 | Более 70 | Более 1 800 |
| Новая Москва | Менее 500 | Более 1 300 | Около 4 100 |
| Московская область | Около 8 900 | Более 12 000 | Около 14 300 |
Количество квартир от двух комнат, соответствующих указанным ценовым ограничениям. Данные анализа предложения Dolgov PRO.
За пределами Старой Москвы возможности покупателей заметно расширяются. Особенно велика разница для семей с двумя детьми. Если в старых границах столицы подходящие по стоимости двухкомнатные квартиры исчисляются десятками, то в Новой Москве выбор квартир от двух комнат превышает 1,3 тыс., а в Подмосковье — 12 тыс.
При этом увеличение количества квартир от двух комнат ещё не означает, что все они подходят для многодетных семей. Например, в Старой Москве при максимальном бюджете программы формально доступно более 1,8 тыс. квартир от двух комнат, однако трёхкомнатных среди них менее 70. В Новой Москве при значительно более широком выборе квартир от двух комнат в соответствующем ценовом диапазоне представлена только одна четырёхкомнатная квартира.
Разница между территориями становится ещё заметнее при сопоставлении ипотечных бюджетов со средней стоимостью фактической покупки. Средний чек сделки с новостройкой в Старой Москве составляет 34,7 млн рублей. Максимальный бюджет многодетной семьи в рамках рассматриваемых условий программы покрывает только около 62% этой суммы. В Новой Москве средний чек составляет 17,4 млн рублей, а в Подмосковье — 11 млн рублей.
Это сопоставление не означает, что средняя проданная квартира подходит конкретной семье по площади или количеству комнат. Однако оно показывает принципиально разный уровень цен в трёх частях Московского региона.
Изменения предложения сопровождаются различиями в динамике спроса. За рассматриваемый квартал спрос на новостройки в Подмосковье вырос на 33%, в Новой Москве — на 26%, тогда как в Старой Москве прибавил лишь 4%. Темпы роста в области оказались более чем в восемь раз выше столичных.
Сами по себе эти показатели не доказывают, что покупатели массово переезжают из Москвы в область именно из-за новых ипотечных ограничений. Однако профессиональные наблюдения участников рынка показывают, что территориальный компромисс становится одним из способов решения жилищного вопроса.
— В работе с покупателями мы видим несколько сценариев. Первый — семья переносит поиск в Новую Москву или Подмосковье, чтобы сохранить необходимое количество комнат. Второй — остаётся в Старой Москве, но сокращает требования к площади. Третий вариант — увеличивает бюджет покупки за счёт собственных накоплений. Но такая возможность есть далеко не у всех. При выборе жилья за пределами старых границ столицы решающими становятся школы, детские сады, транспортная доступность и наличие отделки. И независимо от расположения квартиры семья прежде всего оценивает ежемесячный ипотечный платёж, — объясняет Дмитрий Долгов.
По оценке эксперта, в Старой Москве существенного увеличения предложения просторных квартир ожидать не стоит. Высокая стоимость земли и строительства ограничивает возможности девелоперов предлагать многокомнатное жильё по ценам, соответствующим семейной ипотеке. Компактные квартиры остаются более доступным для покупателей продуктом.
В Новой Москве и Подмосковье у застройщиков больше возможностей предлагать двух- и трёхкомнатные квартиры в пределах предусмотренных программой бюджетов. Однако и здесь эксперт не ожидает массового перехода к строительству просторного жилья. Девелоперам приходится учитывать стоимость проектного финансирования, поэтому небольшие квартиры, вероятно, сохранят значительную долю в структуре предложения.
В результате новые параметры семейной ипотеки по-разному влияют на доступность жилья внутри Московского региона. В Старой Москве увеличение бюджета преимущественно расширяет выбор компактных квартир. В Новой Москве и Подмосковье те же средства позволяют рассматривать более просторные варианты. Для семей, которым необходимо улучшить жилищные условия, выбор между расположением квартиры и её площадью остаётся одним из главных вопросов.
Почему увеличение ипотечного бюджета не гарантирует покупку семейной квартиры
| Показатель | Старая Москва | Новая Москва | Подмосковье |
| Студии и однокомнатные квартиры при бюджете до 14,4 млн руб. | Более 800 | Около 2 100 | Около 23 100 |
| Студии и однокомнатные квартиры при бюджете до 18 млн руб. | Около 3 300 | Около 4 200 | Около 24 000 |
| Студии и однокомнатные квартиры при бюджете до 21,6 млн руб. | Около 7 500 | Около 5 000 | Около 24 200 |
| Трёхкомнатные квартиры при бюджете до 21,6 млн руб. | Менее 70 | Нет данных | Нет данных |
| Четырёхкомнатные квартиры при бюджете до 21,6 млн руб. | Нет данных | 1 | Нет данных |
| Средний чек фактической сделки с новостройкой, млн руб. | 34,7 | 17,4 | 11 |
| Рост спроса на новостройки за рассматриваемый квартал | +4% | +26% | +33 |