За пределами ЦАО сосредоточено уже 44% бюджета высокобюджетных новостроек Москвы

Доля районов за пределами ЦАО в денежном объёме рынка премиальных и элитных новостроек Москвы выросла за год с 38% до 44%. На эти локации пришлось 82,7 млрд рублей против примерно 91,9 млрд рублей годом ранее, то есть снижение составило около 10%. В центре денежный объём за тот же период сократился примерно на 31% — со 154 млрд до 106,7 млрд рублей, подсчитал Михаил Долгов, совладелец агентства Dolgov PRO.

Перераспределение происходит на фоне общего сокращения высокобюджетного рынка. Число сделок в премиальных и элитных новостройках Москвы снизилось за год на 16% — примерно с 1,87 тыс. до 1,57 тыс. Совокупный денежный объём уменьшился сильнее — на 23%, с порядка 246 млрд до 189,4 млрд рублей. При этом динамика заметно различается между центральными и остальными районами столицы.

Одним из наиболее заметных исключений из общей отрицательной динамики стало Ленинградское направление. Здесь количество сделок выросло с 250 до 408, или на 63%. Денежный объём увеличился практически такими же темпами — с 15,1 млрд до 24,7 млрд рублей. Таким образом, на это направление приходится около 30% всего денежного объёма высокобюджетного рынка за пределами ЦАО.

Отдельные данные по премиальному сегменту также показывают смещение географии рынка за пределы исторического центра. За Садовым кольцом сосредоточено 85% предложения и 68% проектов, при этом на эти территории приходится 88% спроса. Эти показатели относятся к отдельному исследованию премиального сегмента и напрямую не суммируются с данными по премиальным и элитным новостройкам Москвы в целом.

Практически для покупателя расширение географии высокобюджетного рынка означает больший выбор современных проектов вне ЦАО. Разница особенно заметна при фиксированном бюджете: в центре средневзвешенная стоимость квадратного метра в элитном сегменте достигает 1,3 млн рублей, а в делюкс-классе превышает 3 млн рублей. Доля предложений дешевле 50 млн рублей сократилась до 3%. Поэтому при бюджете 100–150 млн рублей выбор площади и формата жилья в центральных районах оказывается существенно ограниченнее, чем за пределами ЦАО.

«ЦАО сохраняет свои уникальные преимущества — историческую архитектуру, сложившуюся среду и статус локации. Но цифры показывают, что высокобюджетный рынок Москвы становится географически шире. За пределами центра появляются проекты, где покупатель при сопоставимом бюджете может получить большую площадь, современную инфраструктуру и более просторную среду. Особенно показательно Ленинградское направление: на фоне общего снижения рынка здесь одновременно на 63% выросли и количество сделок, и их денежный объём», — Михаил Долгов, совладелец агентства Dolgov PRO.

Дополнительным индикатором изменения географии стали сделки с наиболее дорогими объектами. В январе—июле 2026 года в ЦАО было заключено 301 сделка с лотами стоимостью от 100 млн рублей, за его пределами — 290. Таким образом, соотношение составило 51% к 49%. Для этого ценового диапазона разрыв между центром и остальной Москвой оказался минимальным.

Одновременно изменение географии усиливает конкуренцию за покупателя высокобюджетного жилья. Срок экспозиции таких объектов может составлять от девяти месяцев до года. На первичном рынке застройщики могут использовать скидки и гибкие схемы оплаты, тогда как собственникам дорогих квартир на вторичном рынке приходится конкурировать не только с другими частными продавцами, но и с новыми проектами. Средний дисконт по высокобюджетным лотам составляет 10–12%, хотя в отдельных случаях скидка может достигать десятков миллионов рублей.

При сохранении текущего соотношения динамики доля районов за пределами ЦАО в денежном объёме высокобюджетного рынка может продолжить увеличиваться. Пока речь идёт не об исчезновении ценовой премии центра, а о расширении числа московских локаций, которые конкурируют за один и тот же покупательский бюджет.