В 2026–2030 годах в столице планируется ввести 7,3 млн кв. м офисных площадей. По данным CORE.XP, в случае реализации всех заявленных проектов объем рынка может увеличиться почти до 37%. 3,9 млн кв. м приходится на проекты, связанные с городскими программами комплексного развития территорий (КРТ), создания мест приложения труда (МПТ) и масштабных инвестиционных проектов (МаИП). Эти инструменты меняют географию офисного строительства и способствуют формированию нового инвестиционного продукта — офисов, продаваемых блоками и этажами.
Офисный фонд Москвы на начало 2026 года составляет 20 млн кв. м. Предпосылками новой волны строительства стали сокращение доступного предложения (доля вакантных площадей снизилась до исторического минимума в 3,5% в 2024 г.), рост арендных ставок, а также запуск программ КРТ и МПТ в 2020 году, стимулирующих строительство офисов в составе жилых и многофункциональных проектов благодаря улучшению экономики проекта в условиях роста стоимости строительства.
По данным CORE.XP, 3,9 млн кв. м проектируемых и строящихся бизнес-центров связаны с городскими программами, остальной объем реализуется вне этих программ. В настоящее время 51% заявленного объема находится на этапе строительства, 36% — на проектной стадии, а 13% уже введено в январе — сентябре 2026 года.
Интерес жилых девелоперов к городским программам связан с возможностью повысить экономическую эффективность всего проекта. Программа МПТ позволяет застройщику получить льготу по платежам за изменение вида разрешенного использования земельного участка под жилую застройку при условии создания рабочих мест. КРТ дает возможность комплексно развивать территории, в том числе бывшие промышленные зоны. На практике эти механизмы часто дополняют друг друга: КРТ формирует структуру проекта и предусматривает нежилые (в том числе социальные) функции, а МПТ позволяет связать затраты на строительство офисов с льготой для жилой части.
Поэтому интерес девелопера определяется не только потенциальной доходностью бизнес-центра, но и совокупным эффектом для проекта — упрощением процедуры покупки и согласования документов на участке, согласованными технико-экономическими показателями, снижением платежей и диверсификацией выручки.
Географию нового предложения определяют расположение территорий КРТ, коэффициенты программы МПТ, доступность участков, транспортная связность и наличие локального спроса на офисные помещения. Это способствует как расширению сложившихся деловых районов — в частности, «Большого Сити» и Ленинградского делового коридора, так и появлению новых офисных локаций. Среди них — Северный речной порт, Тульская, Хорошево-Мневники, Очаково-Матвеевское и Волоколамское шоссе.
Наиболее высокая доля офисных площадей, создаваемых жилыми девелоперами, отмечается в Новой Москве. Здесь только 10% предложения реализуют профильные офисные девелоперы, а остальные 90% формируют пять проектов бизнес-центров и многофункциональных комплексов рядом с уже сложившейся жилой застройкой. Далее следуют Ленинградский коридор, где на жилых девелоперов приходится 65% новых офисных площадей, зона между ТТК и МКАД на западе Москвы (47%), а также Ходынка и Останкино (доли по 45% в каждом из деловых районов).
Основной моделью реализации будущего офисного предложения на рынке стала продажа: на нее приходится 53% всего объема. В проектах жилых (непрофильных) девелоперов эта тенденция выражена еще сильнее: около 81% создаваемой ими офисной площади ориентировано на продажу. Более 70% заявленного к продаже объема предлагается отдельными блоками или этажами.
Таким образом, на рынок выходит не только новый объем офисов, но и новый инвестиционный продукт, рассчитанный на широкий круг покупателей — от компаний, приобретающих помещения для собственного размещения, до частных инвесторов. Такая модель расширяет потенциальную аудиторию и ускоряет возврат вложенного девелопером капитала, но одновременно повышает требования к качеству продукта и последующей эксплуатации здания.