В сентябре 2026 года 20% самых дорогих квартир на вторичном рынке Москвы дорожали примерно втрое быстрее 20% наиболее доступных. Средняя цена предложения верхней группы достигла 425,4 тыс. рублей за кв. м, нижней — 237,3 тыс. рублей за кв. м. При этом более дорогие квартиры в среднем продаются примерно на 30% дольше бюджетных, отмечает генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.
Расхождение привело к дальнейшему увеличению ценовой дистанции между двумя частями рынка. Соотношение стоимости верхних и нижних 20% предложения достигло 1,79 раза. Одновременно в сентябре быстрее росли многокомнатные квартиры, тогда как рост цен перестал концентрироваться преимущественно в наиболее компактных форматах.
Однако ускоренное подорожание дорогого жилья пока нельзя считать следствием резкого роста числа покупателей. По словам Валерия Летенкова, на формирование цен в этом сегменте заметно влияют ожидания собственников квартир в новых домах, которые ориентируются в том числе на стоимость аналогичных объектов непосредственно у девелоперов.
«Застройщики повышают цены, и собственники квартир, особенно в новых домах, смотрят на первичный рынок и также корректируют свои ожидания. При этом нельзя сказать, что мы видим резкое увеличение спроса на дорогой сегмент. Покупатель, который хочет квартиру именно такого класса, сталкивается с высокой ценой и у застройщика, и на вторичном рынке, поэтому новый уровень стоимости постепенно начинает восприниматься как рыночный», — говорит Летенков.
При этом высокая заявленная стоимость не исключает торга. Если собственнику необходимо провести сделку быстрее, покупатель может рассчитывать на скидку. В среднем фактический дисконт на московской вторичке достигает 5,2%, однако имеющиеся данные не позволяют установить, насколько размер торга различается между верхним и бюджетным ценовыми сегментами.
Различия между ними заметны и по скорости реализации. По оценке Летенкова, бюджетные квартиры традиционно продаются примерно на 30% быстрее дорогих из-за большего числа потенциальных покупателей. При этом срок экспозиции зависит не только от ценового класса, но и от конкретного дома, состояния квартиры, документов и адекватности первоначальной цены.
Дополнительным фактором сентябрьской динамики стали крупные квартиры. Средняя цена двухкомнатных квартир составляет 301,8 тыс. рублей за кв. м, трехкомнатных — 292 тыс. рублей, многокомнатных — 299,2 тыс. рублей за кв. м. По словам эксперта, один из факторов, поддерживающих интерес к более крупным форматам, — сокращение площади квартир в современных проектах.
«Однокомнатные квартиры даже в дорогом сегменте стали компактнее, чем раньше. Поэтому часть покупателей уже предпочитает смотреть двухкомнатную квартиру и при необходимости менять ее планировку. В дорогом сегменте значение имеет не только бюджет, но и восприятие самого формата жилья: небольшая площадь при высокой цене устраивает далеко не всех», — отмечает Летенков.
При этом дорогую квартиру нельзя автоматически считать активом, который получится быстро продать без потери в цене. По словам эксперта, ускорение сделки почти всегда требует ценовой уступки, а новый покупатель также может потребовать дисконт.
Для сохранения ликвидности дорогого жилья важны не только район, возраст и качество дома. Летенков выделяет инфраструктуру непосредственно вокруг жилого комплекса: наличие магазинов, кафе, образовательных учреждений и других повседневных сервисов повышает привлекательность объекта при последующей продаже. Дорогой ремонт, напротив, не гарантирует сохранения вложенной в него стоимости, поскольку со временем изнашивается и может не соответствовать предпочтениям следующего владельца.
В ближайшие месяцы эксперт ожидает скорее сближения динамики разных частей рынка, чем дальнейшего резкого отрыва дорогих квартир. «Если текущая ситуация сохранится, цены бизнес-класса и более дорогого жилья могут немного притормозить. Бюджетная вторичка при этом способна постепенно продолжить рост», — прогнозирует Летенков.
| Показатель | Текущее значение | Что показывает |
| 20% самых дорогих квартир | 425,4 тыс. руб./кв. м | Верхний сегмент дорожает быстрее рынка |
| 20% наиболее доступных квартир | 237,3 тыс. руб./кв. м | Нижний сегмент растет заметно медленнее |
| Соотношение верхнего и нижнего сегментов | 1,79 раза | Ценовой разрыв увеличивается |
| Срок продажи дорогих квартир | примерно на 30% дольше бюджетных | Рост цены не означает более высокой скорости продажи |
| Средний фактический дисконт | 5,2% | Заявленная цена может отличаться от цены сделки |
| Двухкомнатные квартиры | 301,8 тыс. руб./кв. м | Один из основных форматов семейного рынка |
| Трехкомнатные квартиры | 292 тыс. руб./кв. м | Цена метра ниже, чем у двухкомнатных квартир |