Высокие ипотечные ставки сегодня отсекают более половины потенциальных покупателей квартир. Для возвращения массового спроса рыночная ипотека должна подешеветь как минимум до 10% годовых, а в идеале — ещё ниже. При этом даже длительное сохранение дорогих кредитов вряд ли приведёт к обвалу цен на новостройки. Такую оценку высказала Анна Гусева, владелец агентства недвижимости AVG Недвижимость.
Главная проблема покупателей сегодня заключается даже не столько в самой процентной ставке, сколько в размере ежемесячного платежа. Например, при покупке квартиры стоимостью 8 млн рублей с использованием рыночной ипотеки ежемесячные выплаты могут превышать 100 тыс. рублей. Для большинства семей такая финансовая нагрузка оказывается неподъёмной.
«На мой взгляд, именно дорогая ипотека сегодня отсекает больше половины людей, которые хотели бы купить квартиру. Причём покупателей пугает не только ставка сама по себе. Когда человек начинает считать, сколько ему придётся отдавать банку каждый месяц, желание покупать жильё зачастую просто исчезает. Платить больше 100 тысяч рублей ежемесячно за обычную квартиру стоимостью 8 миллионов рублей большинство семей не может себе позволить. Поэтому, чтобы покупатели действительно начали возвращаться на рынок, ипотечная ставка должна опуститься хотя бы до 10%, а лучше ещё ниже», — объясняет Анна Гусева.
По мнению эксперта, разница между ключевой ставкой Банка России в 14% и рыночной ипотекой под 18,8% имеет экономическое объяснение. Банки должны не только покрывать стоимость привлечённых денег, но и оплачивать собственные расходы, учитывать риски невозврата кредитов и получать прибыль.
«Здесь всё работает примерно так же, как в обычном магазине. Предприниматель закупает товар по оптовой цене, а продаёт с наценкой. Из этой разницы он оплачивает аренду, зарплаты сотрудников и другие расходы, а оставшаяся часть становится его заработком. У банков похожая экономика. Они не могут выдавать кредиты по той же ставке, по которой сами привлекают деньги, иначе такая деятельность будет убыточной. Поэтому к стоимости денег прибавляются дополнительные проценты, которые покрывают расходы и риски банка», — поясняет Анна Гусева.
При этом снижение ключевой ставки само по себе ещё не означает быстрого восстановления спроса на жильё. Пока рыночная ипотека остаётся существенно дороже 10%, значительная часть потенциальных покупателей продолжит сталкиваться с неподъёмными ежемесячными платежами.
Однако рассчитывать на резкое снижение стоимости квартир в такой ситуации тоже не стоит. По оценке Анны Гусевой, застройщики ограничены финансовыми условиями реализации своих проектов. Строительство ведётся в том числе за счёт банковского кредитования, а цены на квартиры уже заложены в финансовые модели проектов.
«Я не ожидаю обвала цен на новостройки. Нужно понимать, что застройщики тоже работают с банковскими деньгами. У них есть определённая финансовая модель, в которой уже рассчитана стоимость квартир. Поэтому массово распродавать жильё с большими убытками они не заинтересованы. В такой ситуации банкам и застройщикам зачастую выгоднее дождаться восстановления покупательского спроса, чем резко снижать цены и продавать квартиры себе в убыток», — отмечает эксперт.
По оценке Анны Гусевой, главным условием восстановления массового спроса на жильё станет не снижение цен на квартиры, а возвращение доступной ипотеки. Пока ставки остаются высокими, даже потенциальные покупатели, заинтересованные в приобретении недвижимости, вынуждены откладывать сделки из-за слишком большой ежемесячной финансовой нагрузки.