На форуме недвижимости «Движение» в Сочи прошла экспертная сессия «Маргинализируют и превращаются в гетто: судьба «человейников» через 30 лет». В центре внимания участников оказалась эволюция термина «человейник» из разговорного понятия в объект градостроительного анализа. Ключевым вопросом стало определение баланса между высокой плотностью населения и обеспечением комфортных условий проживания.
В рамках начавшейся дискуссии модератор мероприятия, урбанист и автор телеграм-канала «УрбанДвиж» Елена Пудова обратилась к экспертам с предложением сформулировать определение понятия «человейник» и проанализировать его сущность. Юлия Сидорова, коммерческий директор компании «Метрикс Девелопмент», высказала мнение, что использование термина «человейник» для обозначения жилых комплексов носит преимущественно эмоциональный характер. Она подчеркнула отсутствие четкой классификации или утвержденных стандартов (ГОСТов), которые бы определяли критерии отнесения новостроек к данной категории. «Количество проживающих и плотность застройки — пожалуй, самые важные составляющие, но главное — это обеспеченность инфраструктурой. Я считаю, что новые микрорайоны — это новый уровень и качество жизни. Гетто начинаются не там, где много этажей, а там, где заканчивается среда. Наш опыт показывает, что покупатель практически никогда не выбирает между тремя и восемнадцатью этажами (низкая этажность сама по себе не делает район комфортным) — в рамках своего бюджета он делает выбор в пользу качественной среды».
Сергей Пергаев, основатель и креативный директор Pergaev Bureau, предлагает рассматривать феномен «человейников» не как следствие высокой плотности застройки, а как результат недостаточного развития сопутствующей инфраструктуры. «Нужно понимать, что речь идет не просто о высокой плотности застройки, а об отсутствии необходимой инфраструктуры: школ, больниц, поликлиник, транспорта, парковок и т. д. Это ситуация, когда количество квадратных метров победило всё, в том числе базовые необходимые условия для жизни горожан. Наглядный пример — Мурино в пригороде Санкт-Петербурга, где на относительно небольшой территории живут порядка 150 тыс. человек и испытывают острый дефицит социальной, транспортной и рекреационной инфраструктуры, а также парковочных мест. Важно понимать, что человейники — это продукт своего времени. Пик такого проектирования пришелся на период примерно 2000–2020-х годов. Он был связан с дефицитом жилья.
Однако рынок меняется, и к нам сегодня приходят застройщики, которые закладывают в проекты школы и детские сады, благоустраивают дворы и создают общественные пространства внутри самих ЖК».
«Высокая плотность застройки — это не просто тренд, а необходимость для выживания коммерческой инфраструктуры. Если плотность разряжена, первые этажи пустуют, и мы рискуем повторить судьбу американских субурбий с заброшенными торговыми центрами. Сегодня самые масштабные и плотные проекты реализуются в Новой Москве и Краснодаре, тогда как Старая Москва остается единственной локацией, где город активно экспериментирует со сверхвысотными доминантами, — рассказывает Сергей Лобжанидзе. — Что касается продукта, то средняя площадь лота в большинстве миллионников приблизилась к 45 кв. м — все ориентируются на габариты льготных программ. Санкт-Петербург остается чемпионом по сверхмелкой нарезке (38–40 кв. м). Типовые ошибки, такие как трехкомнатная квартира в 50 метрах или однушка в 70 метрах, остаются нереализованными остатками. Рынок перенасыщен мелкими форматами, которые комфортны для одиночки, но становятся испытанием для семьи из двух-трех человек».
В оценке плюсов и минусов сверхплотной застройки как модели городского развития Ольга Кавжарадзе, научный руководитель программы «Продуктолог в девелопменте» в МГИМО, советует учитывать контекст и специфику региона. Курорты и города-миллионники отличаются скоростью жизни, плотностью событий и культурой повседневности. В список аргументов в пользу плотной городской застройки Ольга Кавжарадзе добавила актуальную сервисную концепцию городов: «Плотность населения в мегаполисах будет расти, и качество жизни в такой застройке во многом будут обеспечивать сервисные модели. Шеринговая инфраструктура и электронная коммерция уже меняют потребительские привычки». Эволюция городской среды в регионах, по мнению эксперта, остается вопросом открытым, но, вероятнее всего, также будет связана с новыми моделями потребления и сервисами.
Между тем россияне в рамках опроса, проведенного пресс-центром форума недвижимости «Движение», дали урбанистам свой совет по мерам, которые помогут сделать новые микрорайоны комфортнее: более 30% рекомендуют проектировать их с учетом человеческого масштаба. В целом же опрошенные оказались весьма оптимистичны в оценке потенциала новых районов с плотной застройкой. С тем, что такая среда может быть комфортной, в той или иной степени согласны 70% опрошенных. Ее качество, как следуют из выбранных респондентами ответов, определяется продуманным проектированием инфраструктуры и благоустройства. Лишь 20% скептичны и считают, что плотная застройка ведет к появлению городских гетто и деградации среды. Большинство же (32%) верят, что престижность и комфорт возможны при совпадении двух условий: человеческого масштаба и достаточного числа сервисов. Четверть опрошенных (24%) убеждены, что в достижении этой цели необходима серьезная государственная поддержка с контролем качества. Еще 20% считают, что успех подобных проектов зависит от особенностей конкретного города и локации — климата и контекста.