Снижение ключевой ставки до 14% пока не привело к сопоставимому удешевлению рыночной ипотеки. Ставки по кредитам на новостройки сохраняются на уровне около 18,8%, а с учётом дополнительных расходов заёмщиков финансовая нагрузка оказывается ещё выше. По мнению Дмитрия Долгова, руководителя агентства недвижимости Dolgov PRO, заметное оживление ипотечного спроса возможно в 2027 году, когда ставки приблизятся к 13–14%.
Главная причина разрыва между ключевой и ипотечной ставками заключается в стоимости денег для самих банков. Кредитные организации привлекают средства через депозиты и облигации, выплачивая по вкладам более 13% годовых. При этом доходность государственных облигаций составляет около 15%. Банкам приходится учитывать стоимость привлечённых средств, риски невозврата кредитов и собственные расходы.
Дополнительное давление на рынок оказал пересмотр условий семейной ипотеки с 1 октября 2026 года. После сокращения потока льготных кредитов отдельные банки повысили ставки по рыночным программам на 0,2–0,5 процентного пункта.
«Покупатели видят, что ключевая ставка снижается, и вполне закономерно ждут такого же движения по ипотеке. Однако банки снижают ставки гораздо медленнее. Сегодня человек приходит за кредитом под 18–19% годовых, а с учётом страховок и дополнительных расходов полная стоимость кредита оказывается ещё выше. Для многих семей такой ежемесячный платёж просто неподъёмен. Поэтому часть покупателей продолжает откладывать сделки», — отмечает Дмитрий Долгов.
По оценке эксперта, до конца 2026 года существенного снижения ипотечных ставок ожидать преждевременно. Более заметные изменения возможны к лету 2027 года, когда рыночная ипотека, по прогнозам, способна подешеветь до 13–14%. Однако для массового возвращения покупателей необходимы ставки ниже 12%.
Разница в ежемесячных платежах при этом весьма существенная. Например, при снижении ипотечной ставки примерно с 18,7% до 10% платёж по кредиту сроком на 20 лет сократится приблизительно на 40%. Для многих покупателей именно размер ежемесячного платежа определяет возможность приобрести квартиру.
Высокие ставки уже влияют на поведение продавцов. На вторичном рынке покупатели с собственными средствами получают больше возможностей для торга. По отдельным объектам скидки достигают 10–15% от первоначальной цены. Застройщики действуют осторожнее, поскольку резкое снижение стоимости квартир затрагивает финансовые показатели проектов. Вместо прямого пересмотра цен они предлагают рассрочки, субсидированные ипотечные программы и индивидуальные скидки.
«На мой взгляд, одна из главных проблем ближайших двух лет связана с покупателями, которые приобрели квартиры в рассрочку. Многие рассчитывают к моменту сдачи дома оформить ипотеку и погасить оставшуюся сумму. Если в 2027–2028 годах ставки сохранятся на высоком уровне, часть таких покупателей столкнётся с серьёзными трудностями. Люди уже внесли первоначальный взнос в размере 15–20%, но для окончательного расчёта им потребуется кредит, который они не смогут обслуживать. В результате некоторые собственники будут вынуждены продавать квартиры ещё до завершения расчётов с застройщиком», — прогнозирует Дмитрий Долгов.