По итогам января — сентября 2026 года в Московском регионе было построено 1,67 млн кв. м складской недвижимости, что на 30% превышает показатель аналогичного периода прошлого года и является рекордным объемом нового строительства за девять месяцев за всю историю рынка. Одновременно объем сделок со складскими площадями увеличился на 51%, до 1,585 млн кв. м. Согласно прогнозу аналитиков CORE.XP, по итогам 2026 года новое строительство может достичь 2,2 млн кв. м, а объем сделок — 2 млн кв. м.
По данным CORE.XP, за девять месяцев 2026 года объем нового строительства складской недвижимости в Московском регионе составил 1,668 млн кв. м против 1,282 млн кв. м за аналогичный период 2025 года. Наибольший прирост предложения пришелся на III квартал, когда рынок пополнился 668 тыс. кв. м новых площадей, что на 27% больше результата II квартала (525 тыс. кв. м). В I квартале было построено 475 тыс. кв. м.
Для сравнения, в 2024 году объем нового строительства составлял 69 тыс. кв. м в I квартале, 137 тыс. кв. м во II квартале, 543 тыс. кв. м в III квартале и 661 тыс. кв. м в IV квартале. За девять месяцев рынок пополнился 749 тыс. кв. м, а по итогам года — 1,41 млн кв. м.
В 2025 году в I квартале было построено 197 тыс. кв. м, во II квартале — 323 тыс. кв. м, в III квартале — 762 тыс. кв. м, в IV квартале — 485 тыс. кв. м. Совокупный объем строительства за январь — сентябрь составил 1,282 млн кв. м, а по итогам года — 1,767 млн кв. м. Таким образом, результат первых девяти месяцев 2026 года уже приблизился к годовому показателю 2025 года.
В структуре нового строительства за январь — сентябрь 2026 года на объекты формата built-to-suit пришлось 52%. При этом соотношение форматов существенно менялось в течение года. В I квартале built-to-suit обеспечил 76% нового строительства, во II квартале преобладали спекулятивные объекты с долей 73%, а в III квартале объемы двух форматов практически сравнялись.
Одновременно изменилась доступность новых складских площадей на момент завершения строительства. По итогам III квартала свободными оставались 38% введенных площадей против 62% во II квартале. Снижение на 24 процентных пункта связано с изменением структуры ввода и увеличением доли площадей, реализованных еще на этапе строительства.
Для сравнения, в I квартале 2026 года доля свободных площадей в новых объектах составляла 20%. В 2025 году показатель достигал 20% в I квартале, 47% во II квартале, 34% в III квартале и 69% в IV квартале. В 2024 году доля свободных площадей на момент завершения строительства составляла 0% в I квартале, 4% во II квартале, 9% в III квартале и 12% в IV квартале.
Наибольшая девелоперская активность в 2026 году сосредоточена на юго-западном направлении Московского региона. География нового строительства охватывает Киевское направление, трассу М-4 «Дон», Новорязанское, Горьковское, Ленинградское, Дмитровское, Симферопольское, Минское, Новорижское, Ярославское направления и зону МКАД. Наиболее значительные объемы строительства на диаграмме CORE.XP приходятся на Киевское направление и трассу М-4 «Дон».
При этом основная часть нового строительства сосредоточена в удаленных от МКАД локациях. На объекты, расположенные в 26–35 км от кольцевой автодороги, пришлось 44% построенных за девять месяцев площадей, или 734 тыс. кв. м. Доля объектов на расстоянии 7–25 км от МКАД составила 29%, а на удалении более 35 км — 27%.
Средняя площадь построенного складского объекта в III квартале 2026 года составила 37 тыс. кв. м, что на 22% меньше показателя аналогичного периода прошлого года (48 тыс. кв. м). Текущее значение стало минимальным с начала 2026 года. В I квартале средняя площадь объекта составляла 40 тыс. кв. м, во II квартале — 44 тыс. кв. м.
Для сравнения, в 2024 году средняя площадь построенных объектов составляла 14 тыс. кв. м в I квартале, 20 тыс. кв. м во II квартале, 36 тыс. кв. м в III квартале и 35 тыс. кв. м в IV квартале. В 2025 году показатели составляли соответственно 28 тыс., 29 тыс., 48 тыс. и 26 тыс. кв. м.
Параллельно с рекордным строительством рынок продемонстрировал восстановление спроса. По итогам января — сентября 2026 года совокупный объем сделок со складской недвижимостью достиг 1,585 млн кв. м, что на 51% превышает показатель аналогичного периода 2025 года (1,052 млн кв. м).
Наибольшая активность наблюдалась в III квартале, когда объем сделок составил 892 тыс. кв. м, более чем вдвое превысив результат II квартала (425 тыс. кв. м). В I квартале показатель находился на уровне 268 тыс. кв. м. Таким образом, на III квартал пришлось более половины совокупного объема сделок за девять месяцев.
Историческая динамика показывает, что в 2024 году объем сделок составлял 278 тыс. кв. м в I квартале, 501 тыс. кв. м во II квартале, 349 тыс. кв. м в III квартале и 685 тыс. кв. м в IV квартале. За девять месяцев было заключено сделок на 1,128 млн кв. м, а по итогам года — на 1,813 млн кв. м.
В 2025 году квартальные объемы сделок составляли 347 тыс., 293 тыс., 411 тыс. и 615 тыс. кв. м соответственно. Совокупный объем сделок за январь — сентябрь достиг 1,052 млн кв. м, а за год — 1,667 млн кв. м.
Основной объем спроса в январе — сентябре 2026 года формировали сделки аренды готовых складских объектов, на которые пришлось 86% совокупного показателя. Доля сделок аренды в формате built-to-suit составила 11%, тогда как на покупку пришлось 3%.
В структуре спроса преобладали относительно небольшие складские блоки. На помещения площадью до 20 тыс. кв. м пришлось 49% совокупного объема сделок. Еще 25% обеспечили объекты площадью от 20 до 50 тыс. кв. м, а доля крупных блоков свыше 50 тыс. кв. м составила 26%.
По прогнозу CORE.XP, в IV квартале 2026 года в Московском регионе может быть построено еще 510 тыс. кв. м складской недвижимости. В результате совокупный объем нового строительства по итогам года достигнет около 2,2 млн кв. м, что позволит обновить исторический рекорд рынка, установленный в 2021 году на уровне 1,8 млн кв. м.
Объем сделок по итогам 2026 года прогнозируется на уровне 2 млн кв. м, что на 20% превысит результат 2025 года. На фоне заметного оживления спроса во втором полугодии годовой показатель также может оказаться выше значений 2024 и 2025 годов.
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP: «На фоне ситуативного всплеска спроса в III квартале 2026 года девелоперы начали постепенно пересматривать арендные ставки в сторону повышения. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды готовых складских объектов увеличилась на 0,5% за квартал, до 10 069 руб. за кв. м в год, а строящихся — на 2,6%, до 10 995 руб. за кв. м в год. При этом запрашиваемые операционные расходы для готовых складов составили 2 190 руб. за кв. м в год, что на 3% ниже уровня аналогичного периода прошлого года».