Почти треть торговых помещений на центральных улицах Москвы сменила арендаторов за последние четыре года. По данным исследования CORE.XP, в 2022–2026 годах ротация операторов затронула 32% помещений, тогда как 48% сохранили прежних арендаторов. На фоне замещения международных брендов российскими компаниями доля свободных помещений в центральных торговых коридорах сократилась с 14% до 11%. При этом восстановление рынка происходило неравномерно: на отдельных улицах вакансия значительно снизилась, тогда как другие локации продолжают испытывать сложности с заполнением предложения.
Исследование CORE.XP охватывает 23 ключевых торговых коридора Москвы, включая Тверскую, Петровку, Большую Дмитровку, Большую Никитскую, Большую Якиманку, Кузнецкий Мост, Лубянский проезд, Маросейку, Мясницкую, Неглинную, Никольскую, Новый Арбат, Остоженку, Покровку, Пречистенку, Пятницкую, Солянку, Сретенку, Столешников переулок, Цветной бульвар, 1-ю Тверскую-Ямскую улицу, Бульварное кольцо и Патриаршие пруды. В 2026 году выборка торговых коридоров была обновлена, что позволило расширить географию анализа центрального стрит-ритейла.
В исследовании к стрит-ритейлу относятся торговые и сервисные помещения на первых этажах зданий с отдельным входом с улицы, витринным остеклением и технической возможностью размещения вывески на фасаде.
В первом полугодии 2026 года доля свободных помещений на центральных торговых улицах составила 11% против 14% в аналогичном периоде 2022 года, когда показатель достиг максимума на фоне массового ухода международных брендов и высвобождения торговых площадей. Таким образом, за четыре года вакансия сократилась на 3 п.п. Основной объем помещений, освободившихся после ухода иностранных компаний, постепенно заняли российские операторы. Вместе с тем уровень вакансии остается выше докризисного: в 2019 году на 16 центральных торговых улицах свободными были в среднем 8% помещений.
Восстановление рынка происходило неравномерно. По данным CORE.XP, в первом полугодии 2026 года доля свободных помещений на исследуемых улицах варьировалась от 5% до 21%, тогда как в 2022 году диапазон составлял 5–30%. На большинстве центральных торговых коридоров показатель находится в пределах 8–12%, что свидетельствует о постепенном выравнивании уровня заполняемости. При этом динамика существенно различалась в зависимости от локации: на одних улицах доля свободных помещений сократилась почти вдвое, тогда как на других, напротив, увеличилась.
Наиболее высокая доля свободных помещений сохраняется на 1-й Тверской-Ямской улице — 21%, хотя за четыре года показатель снизился на 9 п.п. Одной из причин остается высокая концентрация крупных торговых помещений, спрос на которые ограничен особенностями локации. Наиболее выраженное сокращение вакансии зафиксировано на Покровке — с 21% до 11%. Основной объем освободившихся площадей здесь поглотили операторы общественного питания, включая сетевые и авторские ресторанные проекты.
Заметное снижение доли свободных помещений также произошло на Остоженке — с 18% до 10%, Пречистенке — с 14% до 8%, Петровке — с 14% до 8% и Новом Арбате — с 10% до 5%. На Цветном бульваре показатель сократился с 7% до 5%, а в Лубянском проезде — с 10% до 7%. В то же время на отдельных центральных улицах наблюдалась обратная динамика: на Большой Никитской доля свободных помещений увеличилась с 5% до 10%, на Никольской — с 7% до 13%. Помимо сокращения вакансии, одним из ключевых процессов на рынке стала масштабная ротация арендаторов. За 2022–2026 годы почти половина торговых помещений — 48% — сохранила прежних операторов, еще 32% сменили арендатора. В 9% помещений, пустовавших в начале рассматриваемого периода, появились новые арендаторы, тогда как 6% ранее занятых помещений освободились. Еще около 4% оставались свободными и в 2022 года, и в 2026 году. При этом смена арендаторов далеко не всегда сопровождалась изменением торговой специализации. В 66% случаев новые операторы сохраняли прежний профиль помещения. Наиболее устойчивыми оказались ресторанный бизнес, магазины одежды и обуви, а также ювелирные операторы. В частности, при смене арендатора ресторанный профиль сохранялся в 80% случаев, торговля одеждой, обувью и аксессуарами — в 78%, ювелирными украшениями и часами — в 76%. В категории услуг и сервисов специализация сохранялась в 50% случаев, красоты и здоровья — в 49%, супермаркетов — в 46%, специализированных магазинов — в 35%.
Высокая устойчивость отдельных категорий связана с техническими характеристиками помещений, которые определяют возможности их дальнейшего использования. Так, для ресторанов и кафе принципиальное значение имеют наличие отдельной приточно-вытяжной вентиляции и планировка рабочей зоны. Поэтому даже при смене оператора такие помещения зачастую сохраняют гастрономическую специализацию.
Наиболее стабильный состав арендаторов зафиксирован на Пречистенке, где за четыре года не сменились 65% операторов, Остоженке — 60% и Сретенке — 59%. Максимальная ротация наблюдалась на Солянке — 45%, а также в Столешниковом переулке и на Мясницкой улице — по 39%.
При этом на отдельных торговых улицах значительная часть ранее свободных помещений была заполнена новыми арендаторами. Так, на Большой Якиманке, Большой Дмитровке, Покровке и 1-й Тверской-Ямской доля таких помещений составила по 18%. Большая Дмитровка – единственная улица с высокой долей заполнения при полном отсутствии освобождения.
В среднем 4% помещений на центральных торговых улицах оставались свободными как в 2022 году, так и в первом полугодии 2026 года. Наиболее высокая доля таких объектов отмечена на 1-й Тверской-Ямской улице — 11%, Остоженке и Кузнецком Мосту — по 10%. Продолжительность поиска арендатора определяется сочетанием рыночных и технических характеристик помещений, а также особенностями окружающей территории. В частности, на привлекательность объектов могут влиять планы городского развития и строительные работы поблизости, временно ограничивающие возможности их коммерческого использования.
Изменения в составе арендаторов подтверждаются новыми открытиями на центральных торговых улицах Москвы. В июне 2026 года на Петровке открылись магазины российских брендов 12 Storeez в «Женевском доме» по адресу Петровка, 7, и OSKELLY в «Берлинском доме» на Петровке, 5. В июле на Малой Бронной, 19, начал работу магазин EKONIKA. В сентябре на Мясницкой улице, 24/7, стр. 2, открылся магазин косметики и парфюмерии hollyshop, а на Большой Дмитровке, 9, стр. 1, — ресторан Grött Base. Кроме того, в первом полугодии 2026 года на Кузнецком Мосту, 13/9, стр. 1, открылся сервисный офис ASPACE. Эти примеры отражают разнообразие новых арендаторов центральных торговых коридоров — от модных брендов и косметических магазинов до гастрономических и офисных форматов.
Изменения спроса и структуры арендаторов отражаются и на стоимости аренды. Самые высокие ставки в первом полугодии 2026 года зафиксированы в Столешниковом переулке — 195 тыс. руб. за кв. м в год, на Петровке — 173 тыс. руб., Кузнецком Мосту и Большой Никитской — по 161 тыс. руб., а также на Патриарших прудах — 160 тыс. руб.
При этом динамика стоимости за последние пять лет существенно различается. Наиболее значительный рост средней ставки аренды отмечен на Большой Никитской, где с первого полугодия 2021 года аренда подорожала на 61%. На Покровке ставки увеличились на 38%, Новом Арбате — на 34%, Маросейке — на 21% и Петровке — на 19%. В Столешниковом переулке ставки выросли на 15%, на Патриарших прудах — на 14%. Более умеренная динамика зафиксирована на Кузнецком Мосту и Мясницкой — по 7%, Тверской — 4%. На Пятницкой средняя ставка осталась на уровне 75 тыс. руб. за кв. м в год.
Среди других исследуемых локаций средние ставки аренды составляют 107 тыс. руб. за кв. м в год на Солянке, 103 тыс. руб. на Цветном бульваре, 101 тыс. руб. на Новом Арбате, 90 тыс. руб. на Покровке, 80 тыс. руб. на Мясницкой, 78 тыс. руб. на Тверской, 69 тыс. руб. на Сретенке и 68 тыс. руб. на Большой Якиманке. Все ставки приведены без учета НДС.
«Главный результат трансформации центрального стрит-ритейла заключается в том, что в большинстве случаев смена арендаторов не сопровождалась изменением коммерческой специализации помещений. При этом на отдельных торговых улицах происходило перераспределение между категориями операторов, в том числе в пользу модных брендов. Однако требования бизнеса к помещениям стали более избирательными. Сегодня даже престижный адрес не гарантирует собственнику быстрого поиска арендатора: значение имеют площадь и конфигурация помещения, витринный фронт, технические возможности и соответствие концепции окружающей торговой среды. Особенно это заметно в сегменте крупных помещений, которые сложнее адаптировать под потребности новых операторов. В таких условиях собственникам приходится пересматривать подходы к использованию площадей, в том числе рассматривать возможность их разделения на более компактные блоки», — говорит Евгения Прилуцкая, директор, руководитель отдела по работе с торговыми площадями CORE.XP.